房地產的財務風險措施分析范文

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一、我國房地產企業財務風險的主要類型

（一）籌資風險

目前，全球化經濟迅猛發展，企業籌集資金的渠道也是多樣化發展的，不同的融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產企業存在一定的籌資風險。如何以較低的資本成本和較小的風險取得房地產企業資金的正常周轉、項目開發等所需要的資本，使企業的價值最大化是房地產企業籌資活動的目的。

（二）投資風險

投資風險是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期效益，從而影響企業的盈利水平和償債能力的風險。如果說籌資是起點，那么投資活動就是整個經營活動的關鍵點。企業在投資活動過程中，要考慮投資收益，投資風險，投資結構等因素，如何充分使用資產，以一定的資產，較小的風險取得盡可能大的產出是房地產企業投資活動的目的。

（三）資金回收風險

企業生產出來的商品能否實現銷售，主要取決于資金的兩個轉化過程，一是從成品資金轉化為結算資金的過程，另一個是由結算資金轉化為貨幣資金的過程。這兩個轉化過程的時間和金額不確定性，就是資金回收風險。

二、我國房地產企業財務風險成因分析

（一）內部因素分析

（1）過度的負債融資造成資本結構的不合理

目前，我國多數房地產企業的融資方式主要是負債融資。我們發現，多數房產企業的資產負債率超過房地產行業資產負債率的警戒線70%。過度的負債使得債務資本占資本結構的比例越大，財務杠桿發揮的作用產生的利益會越大，伴隨其產生的財務風險也會越大。

（2）債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致資金壓力越來越重

我們發現，部分房地產企業存在同時借入多筆償還期限差不多款項的情況，債務過分集中，使得企業的償債壓力巨大，一旦銷售受阻，開發周期延長加之如果公司用負債進行的投資不能按期收回預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。

（3）資金的投向結構不合理

我國大多數房地產企業一直倡導住宅產業化，把絕大部分資金都投向于住宅地產，而中國房地產市場實際是千變萬化的，作為全球最大的城市化浪潮，中國住宅市場固然潛力很大，但同時發展也是不均衡、有限度的。所以一些房地產企業一直堅持主攻住宅，可能錯過了進軍商業地產的大好時機。

（4）高周轉不靈，房子庫存量多

企業生產出來的商品如果不能快速的實現銷售，即成品資金不能順利轉化為結算資金，那么企業庫存的商品就會增加，這時就會產生資金回收的風險。根據相關統計顯示，目前我國房地產企業的商品房空置率較高，這說明了房子庫存量多，過多的房子庫存量會占壓房地產企業大量的資金，也會增加企業的成本。

（二）外部因素分析

（1）市場因素的不確定加大其投資風險和資金回收風險

隨著經濟的全球化和一體化，市場競爭越來越激烈，企業面臨的市場環境越來越復雜。如果房地產企業不能時刻關注和把握房地產市場的變動情況，識別市場變動給其帶來的機會和威脅，并對其資金投資結構和銷售策略等作出靈活及時的調整，那么，房地產企業不可避免地要面臨市場因素的影響所帶來的投資結構不當和銷售策略不合理等風險。

（2）政策因素的變動給其財務活動帶來的風險

①貨幣政策的出臺或調整給其帶來的籌資風險貨幣政策是調節經濟的有利杠桿。運用貨幣政策對房地產企業進行調控，無疑會對房地產企業產生影響。如：2003年6月5日由央行頒布出臺的“121號文件”和2004年9月銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》等，這直接對企業的融資產生影響。又如：隨著貸款利率的上升，企業的財務成本會直接增加，抵減了預期收益，同時也加重其債務的負擔，影響企業的籌資決策，增加了企業的財務風險。②土地政策的出臺加大其投資開發成本等風險土地是房地產企業進行開發投資的必要生產要素之一，國家出臺的土地政策對房地產企業的影響不可忽視。如：2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，該土地政策的出臺，提高了開發商拿地的首付款，大大增加了房地產開發的成本，造成房地產企業資金的壓力越來越大。③稅收政策的出臺對其稅負的影響所帶來的風險稅收政策的出臺會對房地產企業產生影響，如：營業稅、城市維護建設稅及教育費附加由原來的待銷售發票開出以后再征收變為在預收賬款環節隨即征稅，這使得房地產企業的稅負相對提前，減少了資金的流動量。又如房地產開發企業將取得的土地使用權轉讓，需要征收土地增值稅，這加重了開發商的成本，減少了其利潤。

三、我國房地產企業的財務風險防范措施

（一）內部財務風險的防范措施

1.有條件的房地產企業繼續實施或逐步建立多元化融資渠道，以達到資本結構合理化，分散風險的目的

近年來，總體上看，我國房地產企業對商業銀行的依賴度有所下降，企業自籌資金和銷售回款在資金來源總額中的比重上升。但還是存在部分房地產企業過度依賴商業銀行的銀行貸款來支撐房地產開發經營資金的需要，這勢必會造成企業資金結構的不合理，同時還會降低企業的償債能力。同時，近年來，我國有條件和實力的房地產企業逐步采用除銀行貸款外的多種融資方式，如房地產基金和信托、上市、股權融資、發行債券、海外上市等。但部分房地產企業由于自身條件的限制無法采取多元化的融資渠道，只能實施比較單一的融資方式，無疑，這會加大其籌資的難度和籌資風險。而多元化的融資渠道一方面有利于資金的籌集，另一方面還有助于風險的分散。所以，有條件的房地產企業應該繼續實施融資渠道的多元化；尚未有條件的房地產企業應該努力創造條件，關注國家各項宏觀調控政策，抓住機遇，努力實現籌資渠道的多元化和籌資結構的合理化。

2.合理安排負債資金籌資期限的組合方式，以防范可能出現的短時間的償債壓力

企業借入資金的期限不一樣，其承擔的資本成本和償還的風險也不一樣。一般來說，企業借入資金的期限短，雖然企業承擔的資本成本較低，但其承擔的償還風險相對大，很可能出現借款不能及時償還的風險；而企業借入資金的期限較長，其承擔的風險相對小，但其籌資成本加大。同時，如果企業存在同時借入多筆償還期限差不多款項的情況，這難免會出現還款高峰期，造成企業還款的困難。所以，企業在籌資之前應該明確資金的用途、合理計算其投資完成的商品的銷售速度和銷售款項回籠速度等，合理安排負債資金籌資期限的組合方式，盡量避免出現多筆貸款同時償還的集中性還款現象，以防范企業可能出現的短時間的償債壓力。

3.認真研究市場布局和投資結構，采用投資組合或合作開發的方式達到分散風險，優勢互補的目的

在市場布局方面，房地產企業應該設立專業的調研機構，在房地產項目投資前進行科學的市場調研工作，從根本上認識和把握房地產市場對企業發展的機遇和挑戰；同時還要深入了解和分析有關城市的市場需求和供給，隨時把握不同購房群體的的需求、收入水平、消費偏好、市場容量等選擇適合自身發展的城市投資，有條件的企業還可以進駐境外房地產市場。在投資結構選擇方面，房地產企業應該結合市場的調查分析和國家有關的宏觀調控政策規定等確定投資的方向。如：隨著國家對旅游、文化、養老服務等產業的支持，有條件的企業可以探索旅游地產、養老地產、商業地產等業態投資。在采取投資組合或合作開發方面，房地產企業可以采用投資組合或企業之間的合作開發的方式進行項目的投資，如：在開發專業住宅商品的同時可以一并進軍商業地產等具有不同結構、層次的需求。具有不同競爭優勢的A房地產企業與B房地產企業間采取合作的方式，利用不同類型的房地產實現不同投資之間的補充融合達到分散、降低風險，優勢互補、合作共贏的目的。

4.實施高周轉營銷策略，實現成品資金向結算資金的快速轉化，降低庫存壓力

房地產的開發周期長，周轉緩慢，為最終實現房地產企業快速的回籠資金，有條件的企業可以實施高周轉的營銷策略，即進入開發前的市場調研，事先的規劃設計，合理設置投資結構，拿地后的快速開工，縮短開發建設周期，實現開發出來的商品快速的銷售。房地產企業可以通過選擇恰當的銷售時機，采用更多的銷售渠道，創新營銷模式，加大項目營銷力度，合理的廣告策略、提供完善的售后服務等制定有效的銷售政策，以實現成品資金向結算資金的轉化。

（二）外部財務風險的防范措施

對于房地產企業來說，相對于內部因素，其生產經營的外部因素的不確定性更大，因此時刻關注企業所面臨的外部環境，分析識別市場、政策等變動所存在的機會和蘊含的風險顯得極其重要，這樣可以幫助房地產企業對此做出靈活反應，調整籌資、投資、銷售、收款等策略，降低財務風險、促進銷售，加快資金的周轉，實現資金的快速回籠。

四、總結

房地產業是一個高風險高收益的行業，其要想持續穩定的發展，必須提高防范財務風險的意識，分析財務風險的內外部風險因素，并結合本企業實際情況，采取有效措施，提高本企業的財務風險管理水平。

作者：熊雅君單位：廣西師范大學經濟管理學院