房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的防范措施范文

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一、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中風(fēng)險(xiǎn)防范的重要意義

在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)體制的深入改革使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了較為明顯的影響，也使得這些企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境與更多風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等加大了企業(yè)防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的難度。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采取的是靜態(tài)型監(jiān)管模式，這種模式主要針對(duì)事后進(jìn)行監(jiān)管。這也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的一大障礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)唯有對(duì)防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，才能夠有效降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，并保障企業(yè)的和諧發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

1.多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的還貸風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率較高，部分企業(yè)超過(guò)了七成。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中通常需要依靠大量的流動(dòng)性資金的參與，尤其是對(duì)單個(gè)工程項(xiàng)目而言，假設(shè)過(guò)多借貸資金流入到運(yùn)營(yíng)中，在無(wú)形中將會(huì)加大本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果不協(xié)調(diào)借貸問(wèn)題，不降低本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，一旦增大投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在今后的運(yùn)作中就會(huì)更加危險(xiǎn)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款隨意性較強(qiáng)，未進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。現(xiàn)階段，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未對(duì)投資資金進(jìn)行有效的規(guī)劃，未能科學(xué)估算自身資金潛力，未合理計(jì)算企業(yè)內(nèi)外負(fù)債，這加大了房地產(chǎn)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不景氣，使得再融資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)

通常情況下，在金融市場(chǎng)上，多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資方式來(lái)獲取工程項(xiàng)目資金。而對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資只會(huì)進(jìn)一步增加本企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率，且從客觀上而言，這些企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會(huì)下降。這種高負(fù)債率會(huì)降低本企業(yè)通過(guò)其他融資方式獲得項(xiàng)目資金的可能性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈較長(zhǎng)，而較高負(fù)債率的出現(xiàn)將會(huì)加大鏈條的斷裂風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)造成連鎖反應(yīng)，并對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.單個(gè)工程項(xiàng)目的具體負(fù)債率比較大

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在著單個(gè)工程項(xiàng)目的具體負(fù)債率偏大、質(zhì)量管理不合理的問(wèn)題。多數(shù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源于金融借貸，只有少數(shù)部分屬于本企業(yè)的自有資金。所以企業(yè)借貸的資金量較大，在企業(yè)工程項(xiàng)目比較大的情況下，會(huì)增加本企業(yè)的負(fù)債成本。同時(shí)在開(kāi)始一些工程項(xiàng)目時(shí)，因?yàn)橘|(zhì)量難度以及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題使得本工程項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)成為本企業(yè)難以解決的問(wèn)題之一。

4.資本結(jié)構(gòu)的不合理

資本結(jié)構(gòu)的不合理指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導(dǎo)致企業(yè)收益出現(xiàn)問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行工程項(xiàng)目的過(guò)程中需要擁有一定數(shù)量的資金，用來(lái)規(guī)劃、生產(chǎn)房地產(chǎn)品以及支付各種費(fèi)用等。能夠籌集到所需的資金，這對(duì)本企業(yè)工程項(xiàng)目的順利實(shí)施產(chǎn)生直接的影響，同時(shí)也影響了本企業(yè)今后的生存與發(fā)展。通常情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來(lái)滿(mǎn)足本企業(yè)的房地產(chǎn)品生產(chǎn)要求。而這個(gè)過(guò)程中的資金借入進(jìn)行較為規(guī)范，收費(fèi)工作人員對(duì)于當(dāng)日收入就當(dāng)日結(jié)算，按照收費(fèi)工作人員的日?qǐng)?bào)表借款，并在報(bào)表中退票收據(jù)、有效金額、廢票收據(jù)、有效票據(jù)等均有詳細(xì)的記錄；財(cái)務(wù)科對(duì)收費(fèi)工作人員所錄入的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確情況與真實(shí)程度等進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，并掌控票據(jù)的具體使用情況；財(cái)務(wù)科按照系統(tǒng)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)本企業(yè)的資金使用情況、工程進(jìn)程、業(yè)務(wù)收入、收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)等諸多內(nèi)容進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層提供科學(xué)、真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施

1.國(guó)家層面

（1）加強(qiáng)銀行的信貸管理，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

努力發(fā)展信貸資產(chǎn)的證券化，加強(qiáng)銀行的信貸管理，不斷分散我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)一步完善我國(guó)的稅費(fèi)體系，科學(xué)稅負(fù)。同時(shí)，也需要做好房地產(chǎn)的金融防范工作，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)，以此促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）國(guó)家需要不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)政策制度。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)政策，尤其是近年來(lái)頒布的政策制度均是在房地產(chǎn)品銷(xiāo)售量上漲速度偏快、房?jī)r(jià)高漲的形勢(shì)下出臺(tái)的。而現(xiàn)在，我國(guó)的房?jī)r(jià)與銷(xiāo)售量的上漲速度均在下降。因此，我國(guó)政府在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及加息的基礎(chǔ)上，還需要放寬制度，調(diào)整改善房貸利率。此外，國(guó)家還需要在信貸政策上扶持信譽(yù)度高的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.企業(yè)層面

（1）企業(yè)要不斷提高資金的利用率。

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，做好企業(yè)資金管理工作是整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的核心意向。這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)合理利用資金、統(tǒng)籌安排。其一，企業(yè)需要建立完整的資金管理機(jī)構(gòu)，針對(duì)大型集團(tuán)公司可以在企業(yè)內(nèi)部成立“銀行”，發(fā)揮出統(tǒng)籌安排的功效，合理調(diào)度，突出重點(diǎn)集中財(cái)力用于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)籌資壓力，在充分發(fā)揮貨幣時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，合理地利用分散資金。其二，針對(duì)有關(guān)賬簿需要工作人員仔細(xì)審核，并及時(shí)登記賬簿，及時(shí)清查，一旦檢查到問(wèn)題就需要及時(shí)查明其原因，并加以解決。最后，企業(yè)還需要建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)財(cái)務(wù)管理中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，并及早預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加強(qiáng)單個(gè)項(xiàng)目管理。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，多數(shù)單個(gè)項(xiàng)目屬于投資量較大的項(xiàng)目，對(duì)于部分重大工程項(xiàng)目而言，會(huì)動(dòng)用幾個(gè)億的資金。所以企業(yè)需要加大研究力度，科學(xué)進(jìn)行決策，以此避免更多經(jīng)濟(jì)損失的出現(xiàn)。在實(shí)際的管理過(guò)程中，企業(yè)需要對(duì)所投資的方案進(jìn)行投資效益研究，并明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素；利用相應(yīng)的投資組合理論，科學(xué)組合投資項(xiàng)目。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)，其對(duì)整個(gè)社會(huì)的商業(yè)貢獻(xiàn)也不相同，獲利的能力也不相同，然而為了進(jìn)一步降低投資商業(yè)貢獻(xiàn)，在保障獲取最佳投資收益的同時(shí)，還需要在細(xì)節(jié)上對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。在我國(guó)，較為合理的措施是房地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行組合投資。例如：在投資寫(xiě)字樓的過(guò)程中，企業(yè)還需要兼顧到商鋪?zhàn)≌^(qū)等其他類(lèi)型房地產(chǎn)品的生產(chǎn)。利用不同類(lèi)型的房地產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)功能的互補(bǔ)，進(jìn)而讓產(chǎn)品能夠更好地適應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化需求，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)抵抗財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)，其維系著整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定與國(guó)計(jì)民生，同時(shí)也能夠帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)和上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，因?yàn)槲覈?guó)宏觀調(diào)控和多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加復(fù)雜的形式，并處在政府政策壓力與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)壓力的作用下。在這種形式下，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范尤為重要。

作者：張洪波單位：三門(mén)峽聚龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司