規范土地出讓管治工作計劃范文

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一、合理控制土地供應總量，科學制定土地出讓計劃

合理控制經營性用地供應總量，有效發揮市場配置土地資源的基礎性作用，充分實現土地資產價值，提高土地資源利用率。全市（含各鎮、區）經營性用地供應，應當依據全市國民經濟發展規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃以及房地產市場行情，制定科學合理的年度土地收儲出讓計劃，明確出讓開發地塊的位置、面積、規劃用途、容積率、征地拆遷情況等內容。

市區范圍內的土地收儲出讓計劃由市國土局會同發改、規劃、建設、財政等土地收儲委員會成員單位制定，報市政府批準后實施；各鎮（區）范圍內的土地收儲出讓計劃由各鎮（區）人民政府（管委會）會同規劃、建設、國土等部門制定，報市政府批準后實施。

全市土地收儲出讓年度計劃必須在上年前報市土地收儲委員會審定，經市政府批準后，由市國土局按規定向社會公布。

在土地收儲出讓計劃執行期內，因城市建設和社會經濟發展需要，確需調整出讓地塊的，則必須經市土地收儲委員會審定，并報市政府批準后實施。

二、規范地價評估和出讓底價

市國土局應當根據擬出讓地塊的區位條件、規劃條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。

市土地收儲委員會根據土地估價結果，兼顧產業政策、區位條件等情況，集體決策，綜合確定出讓底價和投標、競買保證金。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起叫價、起始價等。鎮（區）范圍內土地出讓標底、底價等情況須報市國土局審定，土地出讓標底、底價不得低于國家規定的最低價格標準。

加強對評估機構資格和評估人員執業資質管理，規范從業行為。評估機構及評估人員應嚴格按評估技術規程要求客觀、公正地開展評估活動，對故意壓低或抬高標的物評估市場價的，評估結果無效，并由相關部門視情節輕重予以相應的處罰；造成損失的，依法承擔賠償責任。構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

三、規范招標拍賣掛牌出讓土地使用權的行為

根據出讓地塊的具體情況，規范編制招標拍賣掛牌出讓方案。出讓方案應體現公正、公開原則和有利于促進城市建設的原則，不得以外資、招商引資等名義設置影響公平競爭的限制性條件，應最大限度地降低土地使用權競買、競投的參與門檻。

土地競買、競投申請人，可以是國內外的法人、自然人和其他組織，土地競得后須在當地成立開發項目公司，并實行屬地管理。但在土地競買、競投前兩年中，有下列情形之一的申請人，不得參加土地使用權競買、競投：

1、法律、法規及規章對申請人有明確限制的；

2、執法、執紀部門正在偵查或確認在土地出讓中有行賄行為嫌疑的；

3、執法、執紀部門確認在土地出讓中有串標行為的；

4、無正當理由，仍未按土地出讓合同約定付清土地出讓金及其它稅費的；

5、違反土地出讓合同約定，擅自增加容積率或改變土地用途而未補辦手續、未補繳出讓金及其它稅費的；

6、上年度房地產開發，經綜合考核名列末位的，或在建設質量、小區配套、物業管理、善后服務、農民工工資等方面由于管理不善引起嚴重后果，造成群體性事件的，實行“一票否決”。

市監察部門會同規劃、國土、建設、財政等部門，對照上述規定認定土地競買、競投申請人的參與資格，并在競買、競投報名截止時間前一日內予以書面答復。

市建設部門會同規劃、國土、財政等部門，對年度房地產開發項目進行綜合考核，考核結果在下年度第一季度前向社會公示。具體考核內容和指標等，由市建設局負責制定。

四、加強對聯合競買、競投行為的管理

土地招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以單獨申請競買、競投，也可以聯合申請競買、競投。但聯合申請的，申請人應當簽訂聯合競買、競投協議，協議需規定聯合各方的名稱或姓名及其權利和義務，并明確競得土地后擬成立新公司的成立時限、股東及其出資比例、出資形式等內容。

土地競得后，聯合各方應在協議約定的時限內成立新公司，并由新公司與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。新公司的股東及其出資比例、出資形式應與聯合競買、競投協議規定的內容一致，聯合各方不得變更股東及其出資比例、出資形式。否則，作違約處理，取消其土地競得資格，土地出讓履約保證金不予退還。

土地受讓后，有下列情況之一的，受讓人不得轉讓土地使用權或以各種形式轉讓股權：

1、未繳清土地出讓金及相關稅費的；

2、開發投資總額未達到25%（不含土地出讓金）的；

3、未取得《房屋銷售許可證》的。否則，按非法轉讓土地使用權查處，并可依法無償收回土地使用權、沒收非法所得。

五、嚴禁變相房地產開發行為

嚴禁將以高科技、科研樓（研發樓）、辦公樓、工業、農莊等名義取得的非經營性土地，擅自改變土地批準用途和規劃建筑功能，變相搞房地產等經營性項目開發；不得設計和建設成套住宅（含獨幢或聯排低層住宅）、商業門店及其它經營性房屋。相關部門必須嚴把規劃設計、規劃評審和審批發證關，建筑設計不符合審批內容的，一律不得發放《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》；建成后的房屋不符合原批準用途的，一律不得通過驗收，并不得發放《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。

已建成的房屋擅自改變批準用途，符合城市規劃的，應補繳土地出讓金，并予處罰；不符合城市規劃的，責令限期整改，并予罰款；嚴重影響城市規劃的，責令限期拆除，并予罰款。土地出讓金補繳標準為：按現用途土地的評估價格（不得低于同區域內同用途土地出讓成交的最高價格）與原取得土地價格的差價確定。

凡未依法辦理土地用途變更手續、補繳土地出讓金或限期整改到位的，建設部門不得變更房屋登記用途、工商部門不得核發相關經營證照、稅務部門不得辦理稅務登記，其它相關部門應嚴格按土地和房屋登記用途辦理相關審批手續。

六、加強土地出讓金征收管理

土地受讓人按土地出讓合同約定繳清土地出讓金和相關稅費后，市國土局方可辦理供地手續，核發《國有土地使用證》。屬分期繳款、分期供地的，按供地面積繳清所分攤的土地出讓金，并在原繳納的土地出讓保證金中確定一部分金額抵繳最后一次供地的土地出讓金。受讓人未按土地出讓合同約定繳清全部土地出讓金和相關稅費的，市國土局不得辦理供地手續、不得發放《國有土地使用證》，規劃、建設、城管等部門不得辦理工程項目的相關審批手續、不得發放《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》。

已開工建設項目，受讓人未按土地出讓合同約定繳清土地出讓金及相關稅費的，規劃、建設、城管等部門一律停止辦理工程建設后續審批和竣工驗收手續，國土部門不得辦理土地分割登記手續，建設部門不得發放《房屋所有權證》。

土地受讓人無正當理由拖欠土地出讓金及相關稅費的，應嚴格按土地出讓合同約定加收滯納金；超過土地出讓合同約定的繳款期限滿三個月的，應當收回土地使用權、不予退還土地出讓履約保證金，并取消其三年內在我市參與競買、競投土地的資格。

七、嚴格限定開發項目的開工時間

土地出讓后，受讓人不得無故拖延開發，囤積土地。土地受讓人應嚴格按照土地出讓合同約定的時間動工開發建設，有下列情形之一的，認定為閑置土地：

1、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期一年以上（含一年）未動工開發建設的；

2、已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一的或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續一年以上（含一年）的；

3、法律、法規規定的其他情形。

土地閑置超過一年、不滿二年的，由市國土局向土地受讓人送達《限期動工開發通知書》，責令其在規定期限內動工開發建設，并向社會公告；同時，送達《繳納土地閑置費通知書》，按照規定向受讓人征收土地使用權出讓金總額20％的土地閑置費，并責令限期繳納。土地閑置滿二年的，由市國土局依法無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為造成動工開發遲延的除外。

八、嚴格開發項目用途管理

在出讓期限內，土地受讓人必須嚴格按照土地出讓合同規定的土地用途開發利用土地。因城市規劃調整，需要改變出讓合同規定的土地用途的，國土部門有權收回土地使用權，重新進行招標拍賣掛牌出讓；需要局部調整土地用途的，受讓人應提出申請，經市政府同意，并依法辦理有關批準手續，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。

九、嚴格開發項目容積率管理

在土地出讓期限內，受讓人必須嚴格按照出讓合同規定的土地使用條件利用土地，不得擅自提高容積率、增加建筑面積。因政策或其它原因，確需提高出讓土地容積率的，受讓人應提出申請，經市政府同意，并與市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》補充協議，補交土地出讓金和相關稅費。

已簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，補交土地出讓金標準按合同約定執行。

未簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，補交土地出讓金標準按出讓地塊樓面地價與超建筑面積之乘積的2倍計征。樓面地價的計算方法為：

凈地出讓地塊，以《國有土地使用權出讓合同》規定的建筑面積和土地出讓金為基數，核算成單位建筑面積土地成本。

毛地出讓地塊（含部分毛地、部分凈地出讓地塊），以《國有土地使用權出讓合同》規定的建筑面積，依據出讓時的評估總地價（含征地拆遷成本和土地出讓成交價），核算成單位建筑面積土地成本。

十、加強土地轉讓和抵押管理

土地使用權轉讓（包括出售、交換和贈與）必須同時具備以下兩個條件：

1、受讓人按照出讓合同約定已經支付全部土地出讓金和相關稅費，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權；

2、受讓人已完成開發投資總額（不含土地出讓金）的25%以上。

城市規劃區范圍內土地轉讓，須經規劃部門審核，并報市政府批準后，國土部門才能辦理土地轉讓手續。

對商品房建設用地，土地受讓人在領取商品房預（銷）售許可證后，國土部門不得再辦理土地使用權抵押手續；建設部門在辦理商品房預（銷）售許可證前，土地受讓人必須注銷該宗地已設定的抵押權，否則不予發證。

十一、嚴禁變相低地價出讓土地

鎮（區）人民政府（管委會）及其相關部門不得以招商引資或集鎮開發等名義，擅自批準各類經營性項目建設用地。在經營性用地招拍掛出讓前，不得與土地競買人簽訂影響公平競爭的協議或意向性協議；在土地出讓成交后，不得以各種形式將出讓金補貼或返還給土地受讓人，否則，按非法低價出讓國有土地使用權查處。

十二、加強集鎮經營性用地出讓管理

各鎮（區）經營性用地出讓必須納入全市統一的土地市場管理，不得以中心村、安置房建設等名義實施集鎮開發，規避土地招標拍賣掛牌出讓程序。凡未通過招拍掛取得土地使用權的，國土部門一律不得發放土地使用證書，規劃部門一律不得發放《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，建設部門一律不得發放《建設工程施工許可證》和《房屋所有權證》；市國土、監察部門應按照有關規定從嚴查處，并依法追究當事人的責任。

十三、加強土地出讓合同管理，嚴肅責任追究

本意見相關條款應當在《國有土地使用權出讓合同》中予以明確，并嚴格監管；《國有土地使用權出讓合同》簽訂后，需要調整有關約定的，須報經市土地收儲委員會同意。

市各部門、鎮（區）政府（管委會）及相關工作人員有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的，應依法嚴肅查處；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

十四、本市范圍內的工業等非經營性土地出讓管理辦法另行規定。

十五、本意見由市土地行政主管部門負責解釋。

十六、本意見自之日起執行。