房地產項目成本控制的關鍵范文

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《陜西建筑雜志》2016年第三期

摘要：

控制項目成本的關鍵是在項目投資決策階段。

關鍵詞：

房地產成本控制；決策階段；招投標階段；施工階段

隨著我國經濟的大力發展，人民生活水平的顯著提高，房地產事業得到蓬勃發展。于此同時，我國房地產行業、企業多、發展時間短，所以也面臨著巨大的挑戰。新形勢下，要求房地產應以市場為導向，向市場提供質量盡可能高，功能盡可能完善，科技、綠色、智慧的產品和服務，增大投資，不可避免。同時，房地產商在激烈的競爭中還要力求發展，取得利潤，那么，房地產項目成本控制的提升就顯得尤為重要，迫在眉睫。房地產的項目成本控制就是在開發項目實施的各個階段，根據企業的總體目標和項目的具體要求對項目成本進行有組織有系統的預測、計劃、決策、實施、控制、跟蹤、分析和考核等一系列科學管理活動，以達到強化經營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實現目標利潤，創造良好經濟效益的過程。本文從以下幾個方面闡述房地產項目成本控制的關鍵。

一、項目投資決策階段

研究資料表明，項目投資決策階段影響項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響項目造價的可能性只有5%～25%，可見，控制項目成本的關鍵是在項目投資決策階段。房產開發商在拿到項目后，先要依據政策、法規、市場調研等做出項目的可行性研究分析，確定項目的功能、規模，樣式、布局等，簡言之，就是給項目定位，明確知道要什么。這個時期，房地產商要樹立成本效益觀念，不是一味地、片面的為降低成本而力求避免某些費用的發生，只強調節約和節省。應該使用價值工程的理念，保證建筑功能的前提下合理安排成本。生產產品就是要銷售，迎合市場就可以走俏，就可以快速回收資金，就可以節約成本。正確的決策是良好的開端，是成功的一半。房地產開發商應在這個階段苦下功夫，有能力的自己組織團隊做策劃，沒經驗的可以采用公開招標的形式，吸引有資質有實力優秀的設計單位依據項目自身特征和實際情況，進行適合的方案設計。結合技術、概算進行多方案選擇、比較，優化，最終確定合理、優秀、高質量的方案。最忌有的開發商，為縮短建設周期和減少貸款利息，不惜犧牲方案設計和優化的過程，在沒有方案設計的前提下直接進入施工圖的設計。沒有統籌，沒有方向，想到哪改到哪，以至于今天確定的明天就又要調整。這些其實并沒有減少造價，反而會帶來許多消極的影響，減少經濟和社會效益，得不償失。

二、設計階段

選擇優秀的設計團隊是開發好產品節約成本的基本保障。好的施工圖造出的產品結構合理，經濟適用，科學綠色，智慧舒適。設計者要從本項目的實際出發，依托地形、環境、氣候、人文等潛心設計，而不是生搬硬套，東拼西湊。圖紙一旦設計定型，工程量也就基本確定，建筑成本也就大致不差一二了。所以開發商一定要在這個階段確定好設計任務書，要求設計院從生活便利的角度出發，合理科學的安排戶型，從市場需求的角度出發，適量恰當的選擇面積，從健康環保的角度出發，優質高能的采用材料，從輕質節能的角度出發，限額限量的配比計算。這樣用心設計的建筑產品不僅結實耐用、美觀大方、造價合理、極少變更，而且最主要是經濟實惠，起到控制成本的作用。

三、招投標階段

這個階段對房地產商來說能影響造價的就是工程量算的準不準，清單項目列的全不全，人材機市場價摸得透不透，消耗量定額套的合適不合適，費用取的對不對。所以選擇正規有實力有經驗的造價咨詢公司至關重要。控制好鋼筋、砼、措施費、單方造價等各項指標，避免超算、漏算。多吸引有資質有經驗口碑好的承包企業來投標，從中選擇合理低價的企業施工。另外合同的擬定不可小覷，凡是施工過程中能預料到的情況都要在合同中明示，主要對大宗材料的價格波動，工程量的核對，暫定材料價的預測，另行分包項目的配合做出約定，規避風險，力保成本在可控限額內不增加。

四、施工及結算階段

施工和結算過程就是執行合同的過程，這個過程變更和簽證越少，越有利于成本控制。開發商的重點就是協調好各承包商的配合和交叉。施工前，做好圖紙會審工作，將圖紙隱形問題提早發現，提早解決，為以后順利施工和結算打好基礎。

綜上所述，我們可以看出，投資決策階段實為產生造價的源頭，房地產商要想真正控制成本，就得從源頭抓起。我們造價工作者也要轉變觀念，改變習慣，改被動的事后計算為主動的事前參與，加強項目前期工作的造價管理與控制，深入進行可行性研究分析，保證決策正確，起到控制成本的作用。

作者：楊榕 單位：陜建集團第六建筑工程有限公司