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摘要:
隨著我國房產稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點情況,房地產經濟的發展必將迎來全新的挑戰和機遇。工商管理對規范房地產經濟發展,平衡行業內部競爭具有極其重要的作用。文章對工商管理的特點進行了簡單分析,針對房地產經濟和工商管理之間的內在聯系作了剖析,探究了工商管理對房地產經濟的促進作用,以期對相關工作起到一定參考作用。
關鍵詞:工商管理;房地產經濟;內在聯系;促進作用
房地產經濟發展的好壞和國家整體經濟發展具有直接關聯,其既是國家宏觀政策的體現,也是市場環境的外在表征。工商管理是對各行各業的監督約束,通過明文規定對行業內的各種行為進行檢查和規范。對于房地產行業而言,通過工商管理加強其行業行為的合理性與合法性,對維持房地產經濟持續發展和保證市場秩序具有極其重要的作用。
一、工商管理特點分析
工商管理從其性質上看屬于政府職能部門,但是,其和常規的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關法律規定對各行各業進行監督管理,以此確保各行各業經濟發展科學合理。通過工商管理的定義不難看出,其只是對經濟活動進行監督和管理,并不具備直接干預經濟活動的權力。因此,可以說工商管理是市場經濟的框架,市場經濟只有在工商管理的范圍內才能確保良性健康的發展,一旦超出工商管理的范圍,就可能導致一些違背市場規律、法律法規的行為出現,最終對市場經濟發展造成較大影響。從實際工作看,工商管理具有很高的靈活性,對于不同經濟體或是不同的行業,工商管理可以采取不同措施手段展開相關工作。但是,在這高度的靈活性當中,又有一部分維護不變的核心內容,比如我國經濟政策、相關法律法規等。只有以我國的經濟政策和法律法規作為不變的核心,以此構建靈活多用的工商管理工作模式,才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的,其不僅涵蓋了各行各業,在管理形式上也可以分為有形監管和無形監管兩種。有形監管就是工商部門通過既定的準則、確定的流程等展開相關工作。而無形的監管主要是憑借市場準入、市場競爭和市場交易等對各行業的經濟活動進行監管,以此實現市場經濟平穩發展。
二、房地產經濟和工商管理的內在聯系
(一)房地產經濟是工商管理工作的重要組成
在市場經濟的繁榮發展下,房地產經濟也表現出了強力的增長。尤其是在我國經濟水平整體提高之后,普通居民對住房的需求不斷增長,直接刺激我國房地產行業大幅進步。但是,在房地產行業飛速發展的背景下,也表現出了不少問題,尤其是在房地產規模迅速擴大之后,對應的監管制度和措施缺少,導致房地產行業出現了一些亂象。因此,作為工商管理的重要組成部分,房地產經濟對工商管理工作的發展起到了積極的促進作用,也是工商管理工作不斷進步的重要基礎。
(二)房地產經濟和工商管理可以實現互補互助
房地產經濟想要快速、健康、穩定的發展,離不開工商管理的監管約束。同理,工商管理工作的進步發展也離不開房地產經濟的支撐。房地產經濟作為市場經濟的重要環節,其具有風向標的作用,通過房地產經濟的發展情況,就可以對其他行業的發展情況作出基本預測。而工商管理是保證市場經濟良性發展的重要手段,即工商管理工作不斷發展進步,就可以促進房地產經濟進步發展,而房地產經濟發展進步又可以反向推動工商管理進步。所以說,房地產經濟和工商管理具有互補互助的作用,二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理為房地產經濟發展助力
房地產經濟的發展具有許多關聯因素,比如市場需求、行業競爭、關聯行業發展以及工商管理等。在這些眾多因素中,市場需求和行業競爭等都屬于房地產經濟的直接關聯因素,而工商管理屬于外部刺激因素,這兩類因素在不同的層面發揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷,無法全面地對房地產經濟發展起到監管作用,但是,其仍然可以通過現有的制度和政策對房地產經濟發揮推動作用。尤其是在美國發生房地產泡沫之后,我國更應該加強工商管理在房地產經濟發展中的監管作用,以便為房地產經濟的發展助力。
三、工商管理對房地產經濟發展的促進作用分析
(一)促進房地產市場更加規范合理
房地產市場在發展過程中表現出了不少不合理的行業現象,給房地產經濟的發展形成了不小的限制。基于此,通過加強工商管理對房地產行業的監管,可以有效減少這些不合理現象。比如,拿地是房地產企業規劃布局的重要環節,也是競爭最為激烈的一個環節。但是,在某些地方,房地產企業拿地存在一些暗箱操作,或是一些不正當的競爭行為,這給整個房地產市場帶來了一股不正之風,擾亂了健康有序的房地產市場。因此,通過工商管理的強力作用,依據各項規章制度對房地產企業的各項經濟活動進行監管,對其中存在的不合理操作進行嚴厲打擊,以此逐步規范完善房地產市場,促進房地產經濟良性發展。
(二)維持房地產經濟發展秩序
在房地產市場的發展過程中,出現了一些不合理的現象,打破原本有序的經濟發展局面。加之金融危機對我國造成的沖擊,進一步擴大了經濟發展有序局面被打破的問題,導致我國房地產經濟發展出現混亂。出現混亂會導致不正當競爭加劇、消費者利益受損、房地產企業經濟效益下滑以及關聯行業發展前景走弱等問題。因此,基于國家的宏觀調控政策,通過工商管理確保這些政策在房地產經濟發展中得以落實,對恢復并維持房地產經濟發展秩序具有十分積極的作用。不僅如此,通過工商管理的強力規范作用,還可以最大程度減少房地產行業中的一些風險因素,確保房地產經濟可以實現有序發展。
(三)有效的風險防控
風險防控是企業乃至整個行業發展中所必須予以重點關注的問題,但是如何全面完善風險防控,卻有待進一步研究。對房地產經濟發展而言,風險防控的對象因素眾多,各種規章制度都會對房地產經濟造成影響。風險防控不僅僅是企業的事情,也是工商管理的重點工作,因為保證企業安全、良性的發展是工商管理的職責所在。于工商管理而言,其風險防控相關工作主要是從監督管理的層面入手,發現房地產經濟發展過程中暴露出的風險因子,并及時提出對應的風險應對措施,或是責令企業對存在風險因素的方面進行整改。
(四)保證消費者利益
工商管理的意義不僅在于維護行業的經濟發展,其還需對消費者的利益進行保證。就房地產經濟發展而言,消費者利益受損的事件出現頻率頗高,各類新聞中均報道過相關新聞。在房地產行業中,消費者遭遇最多的問題就是房屋質量問題。相對房地產企業而言,消費者屬于弱勢群體,其在利益受到侵害時難以得到客觀公正的對待。因此,通過工商管理打擊房地產經濟發展中侵犯消費者利益的問題,可以較大程度保證消費者利益。
(五)指引房地產經濟發展方向
工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映,其可以體現出國家未來經濟發展規劃的動向。不僅如此,工商管理是國家宏觀調控的一種具體手段,可以從外部對房地產經濟的發展起到促進作用。在房地產市場競爭日益加劇的情況下,通過工商管理指引其未來的發展方向,對房地產經濟的進步具有積極效用。
四、結語
房地產經濟的發展速度越來越快,在房地產市場不斷擴大的背景下,工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產經濟中加強工商管理的相關工作,可以對房地產經濟的發展起到積極的促進作用,在市場秩序、風險防控以及消費者利益等方面都發揮出顯著效果。
參考文獻:
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房地產經濟學論文范文二:房地產經濟管理問題及改善措施
1我國房地產經濟管理中常出現的問題
1.1房地產出現了泡沫經濟
房地產的經濟泡沫,還影響到了其他行業,比如金融業,因為對房產的需求很高,導致了房產的價格飆升,而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸,從而也產生了金融、經濟方面的危機。同時,這種過度膨脹還對購房者和房地產企業產生了錯誤的引導,使得房產的供求嚴重的不平衡,新房產積壓,這就是房地產泡沫經濟。
1.2政策缺乏科學性
如今,我國的房地產市場管理目標已經變成了盡快實現房地產市場供需的總體平衡,以及抑制房價的過快上漲。但我國的房地產經濟管理因為政策缺乏科學性,所以存在不穩定、波動性大的特點。比如短期政策和長期規劃的思路不一致,這不僅不利于房地產市場的可持續發展,同時也不利于消費者。
1.3利益中的沖突
因為房地產開發項目的土地資源稀缺,而且近幾年來,人們對房產的需求超過了供給,這使得房地產商品越來越短缺,價格也漸漸的上漲。這樣一來,開發商就成為了設計、施工、監理、業主等市場主體追逐的目標,從而形成了市場的強勢主體和利益核心。房地產企業壟斷了市場,實現了房地產項目自主、封閉式的管理,造成了房地產企業和業主在房地產信息方面不一致、不對稱。
1.4盲目投資
一些企業或者看人看到房地產企業的利潤很高,便盲目的投入了進去,既沒有進行可行性研究,也沒有對技術和財務進行分析。一部分開發商以市場變化不定為借口,沒有進行可行性研究,使得項目市場定位不合理,還耗費了一定的人力、物力、財力。同時開發出來房產也不符合業主的要求,這也是我國房地產經濟管理常常出現的問題。
2解決房地產經濟管理問題的對策
2.1完善相關的法律、法規
如今,我國房地產經濟出現的問題都是因為政策不合理,因此,必須完善相關的法律、法規,調整政府部門的管理職能。首先要制定房地產產業的發展規劃,以此來完善產業政策,完善房地產市場。其次,國家要從創新體制入手,不但必須消除房地產行業不公平競爭的障礙,還要使房地產機制能夠良性的運行。最后,必須調整整個房地產經濟,使經濟收入格局合理而科學,從而真正做到公平、公正。
2.2控制房地產開發成本
房地產行業的經濟管理,重點在于控制開發成本。如今,控制成本已經越來越難,其他相關業務也具有比較大的彈性,尤其是報賬的標準,更是難以控制。但必須采取措施將房地產開發的成本控制下來,才能夠優化房地產市場,使房地產市場運行更加的規范與合理。
2.3在項目定下來之前完成預算
預算是房地產企業管理中非常重要的一個部分,只有完成了預算,才能夠實現經濟利益。因此,必須把利益指標算入預算中。要檢驗一個企業的業績和競爭力,首先要看的便是企業的利潤,另外,這也是一個企業的發展基礎,更是促進房地產經濟健康和諧發展的首要條件。
2.4發揮宏觀調控的作用
國家要從管理體制入手,強化房地產市場管理,維護房地產市場的秩序。首先,國家要強化稅收在房地產經濟中的作用,然后要采取稅收措施來對房地產市場的調控。最后,國家還要制定房地產市場機制,設置政府管控機制,調控土地的價格,避免土地價格被壟斷或者受到不良影響,這樣就能緩解房價帶來的壓力。
2.5建立預警預報制度
國家可以建立房地產預警預報制度,對房地產信息、數據、資料等進行收集并分析,再根據當前的市場運行狀況,對房地產經濟現狀作出科學的判斷。同時,這樣也能夠為國家引導房地產提供一些可靠的依據。此外,還要建立房地產市場信息系統,根據全國各地的房地產市場的發展規律,構建適合當地的房地產預警指標體系,從根本上避免房地產經濟泡沫的產生。
[摘要]近幾年來,房地產持續升溫,國家出臺了一系列宏觀經濟調控政策對其進行調控,對構建和諧的房地產行業起到了非常重要的作用。文章從理論出發,結合當前政策,詳細分析了國家經濟政策對房地產行業的影響。
[關鍵詞]經濟政策房地產宏觀調控影響
近幾年,隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續攀升,房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑,房地產業在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明,我國房地產開發企業絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產業發展模式,一方面讓房地產市場風險日益集中到商業銀行,另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時,一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下,有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業的泡沫成分。
一、金融政策對房地產業影響分析
1)對房地產企業的影響
加息會增加房地產企業的融資成本,但對于不同的房地產企業來說,影響也不盡相同。負債結構不同,融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業受加息的影響也不同。對于那些負債率較高,融資渠道單一,經營業績較差的房地產企業,加息后企業的經營要面臨強大的壓力。
2)對消費者的影響
加息無疑會增加其還貸壓力,促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示,有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續加息,而央行的連續加息,利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。
3)對房價的影響
房價在短期內受加息影響較小,但未來房價增長將趨于本文來源:文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加,這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度,降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求,這種對需求的抑制作用將最終決定供給,從而控制過高的房價,產生積極的降溫作用,使房價回歸理性。
1、存款準備金率政策
根據經濟學原理,上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應:當提高存款準備金率時,貨幣乘數減小,商業銀行可運用的資金減少,貸款能力下降,貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業銀行的數據顯示,個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面,隨著房地產企業的資金渠道目益多樣化,對銀行貸款需求的占比逐步減少,因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。
1) 積極影響
上調存款準備金率是直接作用于商業銀行的政策措施,對減少商業銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看,提高存款準備金率 0.5%能夠誘發商業銀行加大前期房地產調控政策的執行力度,控制房地產開發和消費貸款的增長速度,進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。
2)消極影響
調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快,但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出,就目前國際市場形勢來分析,中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢,投資回報率較高,如果央行單方面的減少對房地產企業的貸款,就可能給國際上的一些投資家帶來機會,這樣歐美大量游資將會大量涌入中國,對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整
我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動.投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發生改變。而我國房地產業是一個資金密集型的產業,因此人民幣匯率的變動將會我國地產業的發展產生多方面的影響。
1)對房地產業發展資金的影響
匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規避風險,因而匯率的變動會影響資本的流動,特別是短期資本的流動。
2)對房價的影響
供需和投機是影響房價的兩個主要因素,而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期.這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產.等待人民幣的升值預期的實現,達到獲利得目的。
3)對房地產自身價值的影響
在當前.我國房地產業尤其是大規模開發的高端房產,其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發生變化時,對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響,它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發生變化,從對擁有者會而產生額外的盈利。
3、稅收政策
清算土地增值稅給開發商帶來的最大變數是因為拿地時間不同,成本不同,導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本,且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執行,一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業因為持有土地時間較長,差價較大,可能遭遇較大的稅負壓力。
4、調整住房貸款政策
這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有:規定金融機構房地產貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。
二、房地產企業應對對策
1、轉換市場機制,開拓資金資源渠道
資金是房地產開發的首要因素,迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業對資金的需求,房地產開發企業可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道,通過資本市場融資或再融資,可緩解房地產項目資金需要壓力。
2、走聯合開發,合作經營,集中和規模化道路
房地產業作為一個高投入,高風險的行業,特別需要房地產開發企業進行規模化、集團化經營,以提高其抗風險的能力。
3、改善經營管理,消除短視觀念,提高核心競爭力
房地產企業需要完善內部機制,規范企業的經營管理。從長遠放眼,做好項 目的長期規劃,提高企業開發效率,提高創新能力,把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業”上來。
參考文獻:
[1]朱崇實. 金融法教程[m]. 北京:法律出版社,
考試方法改革的首要目的是使學生有針對性的去學習。一方面,房地產經濟學課程考試方法改革可以提高平時的教學效果,使學生有目的的去學習。學生在剛接觸專業課程時懷著好奇的學習心態,但不明確要學習的內容,也不知道學習的方法,通過考核方式的改革,可以使教師更好地安排教學內容,通過不同形式課后作業的安排對重要知識點進行強調,使學生能全面掌握學習重點,并能在完成作業的過程中掌握比較好的學習方法。另一方面,從教育心理學的角度來看,教學不僅是教師教學生學的一個過程,而且是一個讓學生在平時學習中體驗成功、享受進步的過程。學生對成功的體驗不應只有期末考試這一次機會,而應該在平時的學習過程中、在知識的掌握廣度和深度上、在學習方法的把握上、在口頭表達能力上、在集體合作意識上都有著進步的體驗,因此老師在平時的教學中,對學生各方面能力進行培養時,還要結合學生取得的相應成績給予充分的肯定,調動學生的學習積極性,使他們在經歷了專業學習后,逐步成長起來。為此,進行考試方法的改革,改變期末“一考定成績”的做法,使得學生注重平時學習,在平時的積累中掌握較好的專業學習方法,逐步培養專業分析能力,達到與學與教的教學目的。
二、考試方法改革方案設計
根據對工程管理專業同學的調查,絕大多數同學希望能在平時學習過程中,通過課堂的教學和課后有目的的學習,認識房地產經濟發展現狀,掌握有效的方法去分析經濟問題。因此,房地產經濟學精品課程教學小組內的各位教師決定在房地產經濟學課堂內試行新的教學和考試配套改革方案。2011-2013年3年間,在房地產經濟學課程教學過程中,我校房地產和工程管理專業的學生均參與到考試方法改革的實踐中,考試方法改革方案設計如下:學生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學期末總成績(100%)。平時成績的考核內容主要包括:
(1)平時考勤,平時課堂點名或者點人回答問題不到者,一次扣一分,三次不到,此項考勤成績為零。
(2)學期論文,課程學習過半后開始專業論文的寫作練習,在該學期的最后一堂課上交,并以論文質量為評分標準。
(3)四次大型作業,每次作業最高分為5分,根據完成作業的態度、作業中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結水平進行相應打分。早期布置的作業以獨立作業形式為主,2年后進行了調整四次大型作業有獨立完成的,也有分小組完成的。獨立完成的作業部分由老師打分,小組作業通常以小組授課或無領導小組討論形式展開,由老師和其他組的同學進行打分后,取加權平均分計算。
(4)期中口語測試成績,期中對學生的學習情況進行檢測,采用抽題口試的方式,學生隨機抽取題庫中的習題,現場回答問題,老師給出得分,這些口試習題與課堂回答問題結合在一起,鍛煉學生的口頭表達能力。但從2013年開始我們取消了此種方式,因為整體90后學生表現出來的風格和80后學生有較大區別,他們勇于表達,表達能力也普遍較強,缺點是言之無物,因此更多的應該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進行鍛煉。
三、考試方法改革效果分析與完善思路
將以上改革方案付諸實施后,發現同學們在平時的學習中投入了更多的時間和經歷,并且鍛煉了同學們集體學習能力和團隊合作精神。學生反映,考試方法改革后平時學習時間較過去增加了1/3,學習的積極性更強,對專業課程的理解和相關領域的認識都有提高,逐步掌握了專業課的學習方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發現還存在一些問題,亟待進一步完善。
(一)教學形式和作業內容設置應更多元化
考試并不是目的,教學內容、教學形式和作業的安排要從學生掌握專業知識,提高研究分析能力角度進行設計。需要采取更多元化的方式,一方面在本科教學中加強對學生課堂教學和課外科研的結合力度,另一方面建立起有利于科研創新人才培養的課程體系、教學模式和考試方法,多管齊下促進本科教育質量的提高和人才培養。將本科課堂教學從傳統的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學輔助式等多樣化教學方法轉換,調動學生的學習積極性,使得課堂外教學效果能得以延續,提高教學質量。從作業形式設計上,早期我們的作業形式較多以獨立完成為主導,每一次作業針對專業能力培養的一個側面,雖然學生反映較好,但是缺少集體鍛煉,因此后期進一步對作業形式進行探索,力求作業形式的多元化,加大集體作業比例,使得對學生能力的鍛煉和培養更為全面。
(二)作業內容設計應更為科學合理
隨著2012年所在學院大力推進考試方法改革,很多課程都加大了平時的作業量。特別對于大二下和大三的學生,專業課程比較多,還有很多學生修了雙學位或者準備出國考試,因此學生的課業負擔明顯加重,和2012年前相比,學生普遍反映作業太多了,因此一方面我們將進一步探索作業形式的多樣化,另一方面在作業內容設計上將會適當精簡化。逐步取消口語考試,隨著課程進度的展開,由易到難,由獨立完成到集體完成,并使作業內容和作業形式相配合。以學生為主體,實行“邊學習、邊研究、邊實踐”的作業過程,培養學生的實踐、研究與認知能力,提高創新意識和創造能力,使其在大學期間能培養起終生受益的學習習慣和研究方法。
(三)作業評分標準應更科學化
對獨立完成的作業部分,專業任課老師掌握評分標準,對于小組作業部分,由專業老師和其他小組成員共同打分。由于學生對討論問題難以進行有效的專業評價,因此造成了集體作業打分時具有一定隨意性,使得這類作業的考核評分難以真實準確的反映小組成員水平,因此需進一步探討集體作業評分標準的設定模式,使其更為科學化,能有效反映小組成員的專業水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學,對集體作業進行打分,但是由于研究生課堂與本科生課堂教學時間上經常出現沖突,因此這類方式難以有效持續進行,目前還在進一步考慮如何制定科學的評分標準。
(四)期末考試內容應與平時作業結合起來
期末考試是該門課程的總結性考試,試題除了考查學生對該門課程基礎知識的掌握情況以外,更要側重考查學生運用所學課程知識分析問題、解決問題能力和創新能力。因此期末考卷的設計應和平時作業的內容、方法等結合起來。這一方面可以使學生平時作業的積極性提高,重視平時作業的資料收集、專業分析和知識整理,另一方面也使得期末考試的靈活性更強,學生無法通過考前抱佛腳的形式去加強訓練,再者也使得學生在期末對一學期的專業知識的學習方法、學習內容有更高層面的總結和回顧。
(五)期末卷面考試也應適當改革