房地產(chǎn)增值稅的稅收籌劃范文

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第1篇

        一、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

        計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

        稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。

        房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

        二、分散收入法

        在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

        在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時(shí)，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

        三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

        根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

        四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

        準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

        稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定昀終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

第2篇

關(guān)鍵詞：納稅范圍 合理定價(jià) 利息支出

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%—60%的四級超率累進(jìn)稅率征收，其計(jì)算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，因此企業(yè)應(yīng)重視對土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧

（一）銷售價(jià)格定價(jià)的籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。在增值額略高于扣除項(xiàng)目金額的20%那個(gè)點(diǎn)，邊際稅率就會(huì)突增，就會(huì)造成增加的收入小于增加的土地增值稅

案例1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房銷售價(jià)格為X，營業(yè)稅金5.5%X（其中：營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為2，000萬元；此時(shí)，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬元；如果該公司希望享受稅收優(yōu)惠，那么該公司的銷售價(jià)格最高應(yīng)在2，581萬元以內(nèi)，不需交納土地增值稅，此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為2，142萬元，獲利439萬元。

假設(shè)銷售價(jià)格增加了Y，此時(shí)房產(chǎn)的新銷售價(jià)格為X+Y，相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應(yīng)納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價(jià)來取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說，其銷售價(jià)格就必須高于2,764萬元（2581+183）以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

（二）代收費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是并入房價(jià)向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)向購買者收取的，相應(yīng)的在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。雖然這兩種計(jì)算方法計(jì)算出來的增值額相同，但在代收費(fèi)用并入房價(jià)時(shí)，仍有節(jié)稅意義。雖然代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，增值額并未減少，但扣除項(xiàng)目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些費(fèi)用，如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用；

案例2：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商品房，售價(jià)4,000萬元，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊螅谑鄯繒r(shí)代收了500萬元的各項(xiàng)費(fèi)用，營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬元，支付土地出讓金和開發(fā)成本為1,000萬元。

（1）如果公司將代收費(fèi)用單獨(dú)向購買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬元

增值額=4,000-1，420=2,580萬元

增值率=2,580/1,420=182%

增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬元

（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬元

增值額=4,000+500-1，920=2,580萬元

增值率=2,580/1,920=134%

增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬元

顯然，該公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬元。從這個(gè)案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數(shù)一樣的情況下，扣除項(xiàng)目越大，土地增值稅稅額就越小，就會(huì)給納稅人帶來更多的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)是零，所以無論代收費(fèi)用是否并入房價(jià)，納稅人的稅負(fù)都是一樣的。

（三）利息支出稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)會(huì)需要大量資金，因此，必然會(huì)發(fā)生借款利息的支出。根據(jù)《細(xì)則》中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方式：

第一種方式為凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)×5%以內(nèi)。

第3篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 土地增值稅； 稅收籌劃

房價(jià)過高成為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)最受關(guān)注的焦點(diǎn)，隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的不斷加大，2011年我國房地產(chǎn)市場景氣逐步回落，尤以一、二線城市景氣下降較為明顯。新建房屋交易量增幅持續(xù)保持低位，二手房交易量持續(xù)下降，部分城市已降至2008年金融危機(jī)時(shí)的水平。房價(jià)地價(jià)漲幅回落，房價(jià)穩(wěn)中有降城市數(shù)量逐月增多，居民購房意愿持續(xù)下降。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，產(chǎn)生這個(gè)狀態(tài)的主要原因是我國房地產(chǎn)價(jià)格長期以來居高不下，其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要原因。在國外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房價(jià)的20%左右，而國內(nèi)卻高達(dá)50%～60%。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅由于稅率較高、稅負(fù)較重而引起社會(huì)廣泛關(guān)注。如何通過稅收籌劃的途徑有效降低土地增值稅，在保證其基本利潤率的前提下使房價(jià)進(jìn)一步降低，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃的基本內(nèi)涵

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。該稅是房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)的一項(xiàng)重要稅種。稅收籌劃受到房地產(chǎn)企業(yè)的普遍關(guān)注，主要原因是土地增值稅稅率較高，并且實(shí)行超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負(fù)擔(dān)差距較大，所以，稅收籌劃的空間也大。稅收籌劃是指在符合稅法立法精神的前提下，納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人利用稅法的特定條款和規(guī)定，借助一定的方法和現(xiàn)實(shí)技術(shù)，通過對經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、理財(cái)活動(dòng)的周密安排來實(shí)現(xiàn)稅款節(jié)省。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。在稅收實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，采用不同的土地增值稅稅收籌劃方法。

二、土地增值稅稅收籌劃具體方法分析

土地增值稅稅收籌劃是在稅法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個(gè)角度展開的。

（一）減少銷售額的籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)的一項(xiàng)重要稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，在確定房地產(chǎn)售價(jià)時(shí)，要考慮制定價(jià)格的收益與享受稅收優(yōu)惠政策的關(guān)系。

例1：東方房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入1 020萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為200萬元，投入400萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為50萬元（準(zhǔn)予稅前扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為70萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該項(xiàng)目可以加計(jì)扣除（200+400）×20%=120萬元。

該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（1 020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。

由于增值率為21.4%，該納稅人應(yīng)該按30%的稅率繳納土地增值稅，即：

土地增值稅=（1 020-200-400-50-70-120）×30%=54（萬元）

稅后利潤=1 020-200-400-50-70-120-54=126（萬元）

如果東方公司進(jìn)行稅收籌劃，將該批住宅的銷售價(jià)格降低為1 008萬元，則該公司的增值率為（1 008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為1 008-200-400-50-70-120=168（萬元）。進(jìn)行稅收籌劃后東方公司減輕稅收負(fù)擔(dān)168-126=42（萬元）。

（二）增加扣除項(xiàng)目的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售價(jià)格不變的情況下，增加可扣除項(xiàng)目金額，增值率會(huì)降低，從而帶來應(yīng)納土地增值稅稅額的減少。這樣做的好處：一是可以免繳或少繳土地增值稅；二是提高了房屋質(zhì)量，改善了房屋配套設(shè)施，提高企業(yè)的市場競爭力。

例2：上例中，假定其他條件不變，住宅售價(jià)仍然為1 020萬元，但是東方公司增加了住宅內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目金額增加到850萬元（原為840萬元，即200+400+50+70+120=840萬元），則土地增值稅情況為：增值額=1 020-850=170（萬元），增值率=170/850=20%，

如此，東方公司土地增值稅可以免稅。稅收籌劃前后進(jìn)行比較，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加了10萬元，但應(yīng)納稅額卻減少了54萬元，所得稅前實(shí)際收益增加44萬元。當(dāng)然，增加扣除項(xiàng)目金額必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。

（三）代收費(fèi)用的籌劃

稅法規(guī)定：對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但是不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。按照這個(gè)規(guī)定可以利用代收費(fèi)用進(jìn)行籌劃。

例3：東方房地產(chǎn)公司銷售商品房，獲得售價(jià)2 500萬元，按當(dāng)?shù)卣笤谑鄯繒r(shí)代收了400萬元的各項(xiàng)費(fèi)用，該公司的支出如下：支付土地出讓金150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目金額為150萬元。

方案一：如果公司未將代收費(fèi)用并入房價(jià)，而是單獨(dú)收取，則：

（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%=930（萬元）

（2）增值額：2 500-930=1 570（萬元）

（3）增值率：1 570/930=168.8%

（4）應(yīng)繳納土地增值稅=1 570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（萬元）

方案二：如果公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)一并征收，則：

（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%+400=1 330（萬元）

（2）增值額：2 500+400-1 330=1 570（萬元）

（3）增值率：1 570/1 330=118.05%

（4）應(yīng)繳納土地增值稅=1 570×50%-1 330×15%=785-199.5=585.5（萬元）

顯然，東方公司無論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1 570萬元，但是采用第二種代收方法，即將代收費(fèi)用并入房價(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加400萬元，從而使納稅人減少納稅60萬元（645.5-585.5），取得稅收籌劃效益。

（四）不同核算方式的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得土地使用權(quán)之后，要對土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，但是并不一定只建筑一種標(biāo)準(zhǔn)的住宅，標(biāo)準(zhǔn)不同，則稅收依據(jù)不同，稅收依據(jù)不同，在核算時(shí)就應(yīng)該分別核算。如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，以免繳納土地增值稅；如果都是非普通住宅或商用房，則可合并核算，使總體增值率降低，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

例4：東方房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，總銷售額為50 000萬元，其中高層住宅樓（非普通住宅）的銷售額為30 000萬元，別墅的銷售額為20 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為38 000萬元，其中高層住宅樓的可扣除項(xiàng)目金額為26 000萬元，別墅的可扣除項(xiàng)目金額為12 000萬元。

方案一：分開核算，應(yīng)納的土地增值稅為：

（1）高層住宅樓增值率=（30 000-26 000）/26 000

=15.38%

（2）應(yīng)納稅額=4 000×30%=1 200（萬元）

（3）別墅增值率=（20 000-12 000）/12 000

=66.67%

（4）應(yīng)納稅額=8 000×40%-12 000×15%

=3 200-180=3 020（萬元）

（5）合計(jì)稅額=1 200+3 020=4 220（萬元）

方案二：合并計(jì)算，應(yīng)納土地增值稅為：

（1）增值率=（50 000-38 000）/38 000=31.58%

（2）應(yīng)納稅額=12 000×30%=3 600（萬元）

兩個(gè)方案相比，分開核算比合并核算多支出稅金620萬元（4 220 -3 600），因?yàn)楦邔幼≌脑鲋德蕿?5.38%，而別墅的增值率為66.67%，分開核算會(huì)增加稅收負(fù)擔(dān)，如果合并核算就可以使別墅的增值率由于平均而降低至31.58%，從而使總稅金少納620萬元，本案例中，合并核算是最佳選擇。

（五）利用裝修費(fèi)的籌劃

對于一些正在開發(fā)的未售項(xiàng)目，精裝修后再進(jìn)行出售，可增加扣除項(xiàng)目金額，以合理降低增值率。另外，還可以考慮增加一些與房產(chǎn)相互配套的特殊設(shè)施，以更大程度增加扣除額，降低增值率。

例5：東方房地產(chǎn)公司建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)計(jì)收入為3 000萬元，扣除項(xiàng)目金額（不含稅前可扣稅金）為800萬元，營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費(fèi)附加率3%。

方案一：如果不進(jìn)行裝修，計(jì)算如下：

（1）營業(yè)稅=3 000×5%=150（萬元）

（2）城建稅=150×7%=10.5（萬元）

（3）教育費(fèi)附加=150×3%=4.5（萬元）

（4）上述與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金合計(jì)為165萬元，則扣除項(xiàng)目合計(jì)為965萬元。

（5）增值率=（3 000-965）/965=210.88%

（6）應(yīng)納土地增值稅=2 035×60%-965×35

=1 221-337.75=883.25（萬元）

方案二：如果先對這些新建的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)發(fā)生裝修費(fèi)為600萬元（含裝修負(fù)擔(dān)的所有稅費(fèi)），然后再對外銷售，售價(jià)為3 600萬元（假定裝修費(fèi)按成本價(jià)算），計(jì)算如下：

（1）營業(yè)稅=3 600×5%=180（萬元）

（2）城建稅=180×7%=12.6（萬元）

（3）教育費(fèi)附加=180×3%=5.4（萬元）

（4）上述與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金合計(jì)為198萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，裝修費(fèi)可以同時(shí)加計(jì)20%扣除。

（5）扣除項(xiàng)目合計(jì)為：800+600+198+600×20%=1 718（萬元）

（6）增值率=（3 600-1718）/1 718=109.5%

（7）應(yīng)納土地增值稅=1 882×50%-1 718×15%=941-257.7=683.3（萬元）

通過比較，方案二比方案一少繳土地增值稅199.95萬元（883.25 -683.3）。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)公司新建房地產(chǎn)，是否裝修出售，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)市場狀況及購房者的購房意愿等。

三、結(jié)語

以上介紹了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。目前我國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)刻，降低房價(jià)已成為共識。如果繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策，市場可能發(fā)生異變，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨新一輪洗牌，一些中小開發(fā)商，尤其是那些沒有歷史囤地的中小開發(fā)商，可能將面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)，或因破產(chǎn)倒閉而退出市場，或被其他大中型開發(fā)商收購。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展和獲利，必須提高本行業(yè)的市場競爭力，而房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅稅收籌劃得當(dāng)對本企業(yè)提高市場競爭力有著深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

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