房地產增值稅的稅收籌劃范文

前言：我們精心挑選了數篇優質房地產增值稅的稅收籌劃文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

        一、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

        計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

        稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。

        房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

        二、分散收入法

        在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節省稅款的。

        在房地產行業中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產開發企業開發并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。

        三、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

        根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

        四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

        準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

        稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定昀終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。

第2篇

關鍵詞：納稅范圍 合理定價 利息支出

準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標準有三：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的30%—60%的四級超率累進稅率征收，其計算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

土地增值稅在房地產開發企業的應交稅費中占有相當大的比重，它稅率高、稅負重，因此企業應重視對土地增值稅進行稅務籌劃。

一、房地產企業稅務籌劃技巧

（一）銷售價格定價的籌劃

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%，應就其全部增值額按規定計稅。在增值額略高于扣除項目金額的20%那個點，邊際稅率就會突增，就會造成增加的收入小于增加的土地增值稅

案例1：某房地產公司開發的商品房銷售價格為X，營業稅金5.5%X（其中：營業稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額為2，000萬元；此時，該公司所有可以扣除項目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬元；如果該公司希望享受稅收優惠，那么該公司的銷售價格最高應在2，581萬元以內，不需交納土地增值稅，此時扣除項目金額總和為2，142萬元，獲利439萬元。

假設銷售價格增加了Y，此時房產的新銷售價格為X+Y，相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價來取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說，其銷售價格就必須高于2,764萬元（2581+183）以彌補稅負上漲帶來的負擔。

（二）代收費用的稅務籌劃

根據稅法規，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是并入房價向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買者收取的，相應的在計算增值額時不允許扣除代收費用。雖然這兩種計算方法計算出來的增值額相同，但在代收費用并入房價時，仍有節稅意義。雖然代收費用計入房價中，增值額并未減少，但扣除項目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。

房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些費用，如城建配套費、維修基金等費用；

案例2：某房地產公司開發一棟商品房，售價4,000萬元，并根據當地政府的要求，在售房時代收了500萬元的各項費用，營業稅金及附加（營業稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬元，支付土地出讓金和開發成本為1,000萬元。

（1）如果公司將代收費用單獨向購買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬元

增值額=4,000-1，420=2,580萬元

增值率=2,580/1,420=182%

增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬元

（2）如果公司將代收費用并入房價向購買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬元

增值額=4,000+500-1，920=2,580萬元

增值率=2,580/1,920=134%

增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬元

顯然，該公司將代收費用并入房價一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬元。從這個案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數一樣的情況下，扣除項目越大，土地增值稅稅額就越小，就會給納稅人帶來更多的節稅效益。

當然，需要注意的一點是，在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數是零，所以無論代收費用是否并入房價，納稅人的稅負都是一樣的。

（三）利息支出稅收籌劃

房地產開發企業在進行房地產開發時會需要大量資金，因此，必然會發生借款利息的支出。根據《細則》中對房地產開發企業作為財務費用的利息支出有兩種不同的列支方式：

第一種方式為凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；即允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額)×5%以內。

第3篇

【關鍵詞】 房地產企業； 土地增值稅； 稅收籌劃

房價過高成為我國經濟社會最受關注的焦點，隨著政府對房地產市場調控力度的不斷加大，2011年我國房地產市場景氣逐步回落，尤以一、二線城市景氣下降較為明顯。新建房屋交易量增幅持續保持低位，二手房交易量持續下降，部分城市已降至2008年金融危機時的水平。房價地價漲幅回落，房價穩中有降城市數量逐月增多，居民購房意愿持續下降。當前，我國房地產市場處于低迷狀態，產生這個狀態的主要原因是我國房地產價格長期以來居高不下，其中稅費比重大是一個重要原因。在國外，地價及稅費一般占房價的20%左右，而國內卻高達50%～60%。在房地產稅費中，土地增值稅由于稅率較高、稅負較重而引起社會廣泛關注。如何通過稅收籌劃的途徑有效降低土地增值稅，在保證其基本利潤率的前提下使房價進一步降低，成為房地產開發企業發展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃的基本內涵

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。該稅是房地產開發承擔的一項重要稅種。稅收籌劃受到房地產企業的普遍關注，主要原因是土地增值稅稅率較高，并且實行超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔差距較大，所以，稅收籌劃的空間也大。稅收籌劃是指在符合稅法立法精神的前提下，納稅義務人、扣繳義務人利用稅法的特定條款和規定，借助一定的方法和現實技術，通過對經營活動、投資活動、理財活動的周密安排來實現稅款節省。房地產企業由于在開發及經營過程中通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。在稅收實踐中，房地產開發企業可根據其特點和經營業務，采用不同的土地增值稅稅收籌劃方法。

二、土地增值稅稅收籌劃具體方法分析

土地增值稅稅收籌劃是在稅法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個角度展開的。

（一）減少銷售額的籌劃

土地增值稅是房地產開發承擔的一項重要稅種，是房地產開發的主要成本之一。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，在確定房地產售價時，要考慮制定價格的收益與享受稅收優惠政策的關系。

例1：東方房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入1 020萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為200萬元，投入400萬元的房地產開發成本，房地產開發費用為50萬元（準予稅前扣除），與轉讓房地產有關的稅金為70萬元。根據稅法的規定，該項目可以加計扣除（200+400）×20%=120萬元。

該房地產企業的增值率為（1 020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。

由于增值率為21.4%，該納稅人應該按30%的稅率繳納土地增值稅，即：

土地增值稅=（1 020-200-400-50-70-120）×30%=54（萬元）

稅后利潤=1 020-200-400-50-70-120-54=126（萬元）

如果東方公司進行稅收籌劃，將該批住宅的銷售價格降低為1 008萬元，則該公司的增值率為（1 008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為1 008-200-400-50-70-120=168（萬元）。進行稅收籌劃后東方公司減輕稅收負擔168-126=42（萬元）。

（二）增加扣除項目的籌劃

房地產企業在房屋銷售價格不變的情況下，增加可扣除項目金額，增值率會降低，從而帶來應納土地增值稅稅額的減少。這樣做的好處：一是可以免繳或少繳土地增值稅；二是提高了房屋質量，改善了房屋配套設施，提高企業的市場競爭力。

例2：上例中，假定其他條件不變，住宅售價仍然為1 020萬元，但是東方公司增加了住宅內部設施，使其可扣除項目金額增加到850萬元（原為840萬元，即200+400+50+70+120=840萬元），則土地增值稅情況為：增值額=1 020-850=170（萬元），增值率=170/850=20%，

如此，東方公司土地增值稅可以免稅。稅收籌劃前后進行比較，房地產開發成本增加了10萬元，但應納稅額卻減少了54萬元，所得稅前實際收益增加44萬元。當然，增加扣除項目金額必須以稅法的規定為準。

（三）代收費用的籌劃

稅法規定：對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但是不允許作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。按照這個規定可以利用代收費用進行籌劃。

例3：東方房地產公司銷售商品房，獲得售價2 500萬元，按當地政府要求在售房時代收了400萬元的各項費用，該公司的支出如下：支付土地出讓金150萬元，房地產開發成本為500萬元，其他允許稅前扣除的項目金額為150萬元。

方案一：如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨收取，則：

（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%=930（萬元）

（2）增值額：2 500-930=1 570（萬元）

（3）增值率：1 570/930=168.8%

（4）應繳納土地增值稅=1 570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（萬元）

方案二：如果公司將代收費用并入房價一并征收，則：

（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%+400=1 330（萬元）

（2）增值額：2 500+400-1 330=1 570（萬元）

（3）增值率：1 570/1 330=118.05%

（4）應繳納土地增值稅=1 570×50%-1 330×15%=785-199.5=585.5（萬元）

顯然，東方公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1 570萬元，但是采用第二種代收方法，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加400萬元，從而使納稅人減少納稅60萬元（645.5-585.5），取得稅收籌劃效益。

（四）不同核算方式的籌劃

房地產開發公司在取得土地使用權之后，要對土地進行房地產開發，但是并不一定只建筑一種標準的住宅，標準不同，則稅收依據不同，稅收依據不同，在核算時就應該分別核算。如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，以免繳納土地增值稅；如果都是非普通住宅或商用房，則可合并核算，使總體增值率降低，從而達到節稅目的。

例4：東方房地產開發公司2010年同時開發兩個項目，總銷售額為50 000萬元，其中高層住宅樓（非普通住宅）的銷售額為30 000萬元，別墅的銷售額為20 000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為38 000萬元，其中高層住宅樓的可扣除項目金額為26 000萬元，別墅的可扣除項目金額為12 000萬元。

方案一：分開核算，應納的土地增值稅為：

（1）高層住宅樓增值率=（30 000-26 000）/26 000

=15.38%

（2）應納稅額=4 000×30%=1 200（萬元）

（3）別墅增值率=（20 000-12 000）/12 000

=66.67%

（4）應納稅額=8 000×40%-12 000×15%

=3 200-180=3 020（萬元）

（5）合計稅額=1 200+3 020=4 220（萬元）

方案二：合并計算，應納土地增值稅為：

（1）增值率=（50 000-38 000）/38 000=31.58%

（2）應納稅額=12 000×30%=3 600（萬元）

兩個方案相比，分開核算比合并核算多支出稅金620萬元（4 220 -3 600），因為高層住宅的增值率為15.38%，而別墅的增值率為66.67%，分開核算會增加稅收負擔，如果合并核算就可以使別墅的增值率由于平均而降低至31.58%，從而使總稅金少納620萬元，本案例中，合并核算是最佳選擇。

（五）利用裝修費的籌劃

對于一些正在開發的未售項目，精裝修后再進行出售，可增加扣除項目金額，以合理降低增值率。另外，還可以考慮增加一些與房產相互配套的特殊設施，以更大程度增加扣除額，降低增值率。

例5：東方房地產公司建造并出售普通標準住宅，預計收入為3 000萬元，扣除項目金額（不含稅前可扣稅金）為800萬元，營業稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費附加率3%。

方案一：如果不進行裝修，計算如下：

（1）營業稅=3 000×5%=150（萬元）

（2）城建稅=150×7%=10.5（萬元）

（3）教育費附加=150×3%=4.5（萬元）

（4）上述與轉讓房地產有關稅金合計為165萬元，則扣除項目合計為965萬元。

（5）增值率=（3 000-965）/965=210.88%

（6）應納土地增值稅=2 035×60%-965×35

=1 221-337.75=883.25（萬元）

方案二：如果先對這些新建的普通標準住宅進行裝修，預計發生裝修費為600萬元（含裝修負擔的所有稅費），然后再對外銷售，售價為3 600萬元（假定裝修費按成本價算），計算如下：

（1）營業稅=3 600×5%=180（萬元）

（2）城建稅=180×7%=12.6（萬元）

（3）教育費附加=180×3%=5.4（萬元）

（4）上述與轉讓房地產有關稅金合計為198萬元。根據稅法規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，裝修費可以同時加計20%扣除。

（5）扣除項目合計為：800+600+198+600×20%=1 718（萬元）

（6）增值率=（3 600-1718）/1 718=109.5%

（7）應納土地增值稅=1 882×50%-1 718×15%=941-257.7=683.3（萬元）

通過比較，方案二比方案一少繳土地增值稅199.95萬元（883.25 -683.3）。當然，房地產開發公司新建房地產，是否裝修出售，關鍵要看房地產市場狀況及購房者的購房意愿等。

三、結語

以上介紹了房地產企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，企業可根據實際情況靈活運用。目前我國房地產調控進入了關鍵時刻，降低房價已成為共識。如果繼續執行房地產調控不放松的政策，市場可能發生異變，房地產業也將面臨新一輪洗牌，一些中小開發商，尤其是那些沒有歷史囤地的中小開發商，可能將面臨比較大的風險，或因破產倒閉而退出市場，或被其他大中型開發商收購。因此，房地產開發企業要在激烈的市場競爭中生存、發展和獲利，必須提高本行業的市場競爭力，而房地產業土地增值稅稅收籌劃得當對本企業提高市場競爭力有著深遠的現實意義。

【參考文獻】

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