房地產(chǎn)項目稅收籌劃范文
前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目稅收籌劃文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
一、Z項目稅收籌劃方案
1.用足利息支出扣除的政策。
在該項目中，A房地產(chǎn)企業(yè)管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業(yè)在商業(yè)銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項目建設(shè)，充分利用財務杠桿效應。同時在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，通過比較（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%與企業(yè)實際發(fā)生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業(yè)選擇不提供金融機構(gòu)證明，從而按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%計算房地產(chǎn)開發(fā)費用。A房地產(chǎn)企業(yè)財務人員在稅法理解上存在偏差，認為必須同時滿足不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出和不能提供金融機構(gòu)證明兩個條件，才可以按照10%扣除，實際上只要滿足一個條件即可，這兩個條件是“或者”的關(guān)系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業(yè)所得稅稅前抵扣金額3000萬元。
2.普通住宅與非普通住宅分別核算。
A房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節(jié)省大量的稅收。根據(jù)我國土地增值稅稅法的規(guī)定，普通標準住宅和非普通標準住宅扣除項目金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，或稅務機關(guān)認可的其他方式。建議A房地產(chǎn)企業(yè)使用按照建筑面積分攤。
3.A房地產(chǎn)企業(yè)Z項目籌劃三步曲：分立—合資—股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
A房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時，并未分別申請住宅用地、商業(yè)用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因為如果單獨申請了酒店用地，同時已經(jīng)聯(lián)系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負擔了。
（1）公司分立。從A房地產(chǎn)公司派生分立出B公司，將與此酒店有關(guān)的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益從A房地產(chǎn)公司中分離出來，B公司組建成為一個新的獨立核算的法人，A房地產(chǎn)公司仍然存續(xù)。①營業(yè)稅、土地增值稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，是營業(yè)稅的納稅義務人。提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供應稅勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動產(chǎn)的行為，而有償是指通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。由此可見，無論是營業(yè)稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對價，被分立方也未取得任何經(jīng)濟利益，因而無論是A房地產(chǎn)企業(yè)還是B公司都不需要交納營業(yè)稅、土地增值稅。②契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）等法律法規(guī)的規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。③印花稅。現(xiàn)行印花稅采取正列舉的形式，即只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產(chǎn)公司與B公司簽訂的企業(yè)分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時稅法規(guī)定，對于以分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經(jīng)貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業(yè)所得稅。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財〔2009〕59號）的規(guī)定，企業(yè)分立，被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規(guī)定進行稅務處理，被分立公司可暫不確認被分立資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)讓所得或損失，在不涉及非股權(quán)支付的情況下，分立公司應按原計稅基礎(chǔ)確定其在分立公司的計稅基礎(chǔ)，所以分立公司、被分立公司在分立環(huán)節(jié)都不需要繳納企業(yè)所得稅。對于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續(xù)的情況下，不涉及確認舊股轉(zhuǎn)讓所得或損失問題。因為此種情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權(quán)支付相當于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經(jīng)是稅后的了，也不需要再交企業(yè)所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關(guān)的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的分離需要交納營業(yè)稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅的情況，但是卻發(fā)生了酒店土地、酒店房產(chǎn)的權(quán)屬變動。
（2）合資。酒店建設(shè)竣工后，B公司也已經(jīng)宣告成立，此時可以去尋找有意向投資該酒店的企業(yè)。當然如果在酒店開工之前，就已經(jīng)與某酒店管理企業(yè)達成投資意向或簽訂投資協(xié)議，是受該酒店管理企業(yè)之托開發(fā)，按照對方的要求施工、建設(shè)，則稅收籌劃無需公司分立這一環(huán)節(jié)。B企業(yè)在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應的股份。根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交營業(yè)稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。
（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉(zhuǎn)讓給另一股東即某酒店管理公司。根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股后，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。B公司轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)，未轉(zhuǎn)讓公司名下的不動產(chǎn)物權(quán)等法人財產(chǎn)權(quán)，也不需到相關(guān)部門辦理物權(quán)變動的登記，不構(gòu)成轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的事實行為。同時從土地增值稅的征稅對象上看，只對有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為應當繳納土地增值稅，所以B公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉(zhuǎn)讓所得要交納企業(yè)所得稅。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的幾點建議
第2篇
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；新老項目；稅收籌劃
一、“營改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項目稅收籌劃
房地產(chǎn)老項目有以下兩種情況：(1)2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項目的合同開工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工許可證》上明確標注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。房地產(chǎn)企業(yè)老項目可優(yōu)先選擇簡易計稅辦，理由如下：
(一)“營改增”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5％和11％。房地產(chǎn)老項目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6％。
(二)由建筑施工企業(yè)開具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開發(fā)項目增值稅進項稅額。因為房地產(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進來，房地產(chǎn)企業(yè)老項目若向建筑施工企業(yè)提出開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業(yè)稅稅率3％，而是已提高的增值稅稅率11％，毫無疑問，這將加重建筑施工企業(yè)稅負情況。與此同時，建筑施工企業(yè)也會向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結(jié)算價款的要求，這只會使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，嚴重的會導致法律訴訟。
(三)過去十多年里，我國房地產(chǎn)市場呈井噴式增長，房地產(chǎn)價格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項目應選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長。房地產(chǎn)企業(yè)老項目計稅辦法選擇應充分考慮房地產(chǎn)項目自身的特點。房地產(chǎn)老項目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權(quán)衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩(wěn)妥。
(四)營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業(yè)知識要求。
二、“營改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項目稅收籌劃
按照國家稅務總局的規(guī)定，從2016年5月1日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項目必須適用一般計稅辦法。(一)一般計稅辦法中銷售額的概念這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=(全部價款+價外費用-當期允許扣除的土地價款)/(1+11％)*11％，而當期允許扣除的土地價款=當期銷售的房地產(chǎn)面積/該房地產(chǎn)項目的可售面積*支付的全部土地價款。
(二)日常經(jīng)營活動進行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項稅額，達到降低企業(yè)增值稅應納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動，獲取增值稅專用發(fā)票，同時需注意以下幾點：(1)積極學習稅法。企業(yè)增強業(yè)務培訓，提高企業(yè)員工的業(yè)務能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。(2)只有建安工程費用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進項稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應商應按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開具或由稅務部門代開的增值稅專用發(fā)票。
(三)適應“營改增”大環(huán)境，重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營模式營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17％的增值稅。若繼續(xù)采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會選擇開具11％的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計增值稅進項稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負水平上升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需重構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營模式，將企業(yè)整體稅負水平保持在合理范圍內(nèi)，最終實現(xiàn)增值稅稅負合理與優(yōu)化。
(四)合理明確地劃分新老項目的費用界限，規(guī)避涉稅風險房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應進行嚴格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項目需共同承擔的成本費用，且取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分攤，轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)老項目辦法的增值稅進項稅額。對無法確認是房地產(chǎn)老項目還是房地產(chǎn)新項目產(chǎn)生的費用，由房地產(chǎn)新項目全額承擔，予以用相應的增值稅進項稅額給予全額抵扣的政策。
參考文獻：
[1]謝甜.“營改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.
[2]展云.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅收籌劃案列分析[J].市場周刊，2016.
第3篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；涉稅籌劃；全壽命周期
中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0029-02
隨著中國對房地產(chǎn)公司的宏觀調(diào)控的緊縮力度日益加大，房地產(chǎn)公司的自身發(fā)展正處于復雜而多變的經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)公司受到極其嚴重的影響。在這種情況下，如何增強房地產(chǎn)開發(fā)項目自身的創(chuàng)利能力和抗市場風險能力，已經(jīng)成為學界和房產(chǎn)界關(guān)注的話題。作為減輕房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅負手段之一，涉稅籌劃成為房地產(chǎn)開發(fā)項目減少經(jīng)營成本、增強市場競爭力的必然選擇。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目生命周期劃分
“項目的各個階段放一起就構(gòu)成了一個項目的生命周期。” 這一定義從項目管理和控制的角度，強調(diào)了項目過程的階段性和由項目階段所構(gòu)成的項目生命周期。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為一個特殊的項目，因項目而生，因項目的結(jié)束而結(jié)束，與普通的房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)集團企業(yè)相比，只有生產(chǎn)的過程而無再生產(chǎn)的過程，所以對于企業(yè)生命周期即企業(yè)從出生、成長、成熟到衰退的定義，更適用使用項目生命周期的概念。據(jù)此，我們將房地產(chǎn)開發(fā)項目生命周期大致劃分為四個階段：項目決策階段、項目建造階段、項目銷售階段和項目終止階段。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段的涉稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段的內(nèi)容主要是通過投資機會的選擇、可行性研究、項目評估和決策來決定地域市場的進入，土地資源的獲取。在整個決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而涉稅籌劃是要在納稅人對應的經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生前，用既有的法律、法規(guī)對其經(jīng)濟行為所帶來的影響進行估計和判斷，并選擇有效的方案執(zhí)行。
房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項目公司時，首先要進行涉稅籌劃的問題就是內(nèi)部組織形式的選擇。這里通過案例進行分析：
情況一：若W北京公司為分公司，當年虧損3 000萬，則集團納稅計算如下：K公司匯總 W 北京公司虧損額，其應納稅所得額為 7 000 萬元，應納所得稅為 1 750 萬元，W北京公司需在北京繳納 875 萬元。K 公司經(jīng)過分配，需要在深圳繳納 700 萬元。集團總計繳納企業(yè)所得稅 1 575 萬元。若 W北京公司為子公司，當年虧損 3 000 萬，則集團納稅計算如下：
W北京公司所得稅為零，K 公司不能匯總 W北京公司虧損額，其應納稅所得額為 1 億元，應納所得稅為2 000萬元。即 W北京公司組織形式的不同，可以為總公司降低 425 萬的企業(yè)所得稅的稅收成本。
情況二：若 W北京公司為分公司，當年盈利3 000萬，若 K 公司只有北京一個分公司則集團納稅計算如下：W北京公司所得稅為（10 000+3 000）*50%*25%=1 625萬元，K公司其應納所得稅為（10 000+3 000）*50%*20%=1 300萬元，集團企業(yè)所得稅成本共計：1 625+1 300=2 925，若W北京公司為子公司，當年盈利3 000萬，則集團納稅計算如下：
W北京公司所得稅為 3 000*25%=750 萬元，K公司其應納稅所得額為1億元，應納所得稅為2 000萬元。集團企業(yè)所得稅成本共計：750+2 000=2 750 萬元。
案例總結(jié)：通過兩種情況的分析，在公司長期虧損的情況下，運用分公司的組織形式能更好的降低集團的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時的虧損，子公司具有獨立法人，在公司經(jīng)營的很多問題上會具有更大的優(yōu)勢。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目建造階段的涉稅籌劃
在項目的建造開發(fā)階段會涉及到籌資業(yè)務、投資業(yè)務，需要我們在合同訂立、賬務處理、內(nèi)部和外部資金籌措方式及配套設(shè)施的處理等提前或過程中進行有關(guān)土地增值稅或者營業(yè)稅的籌劃。
簽訂項目承包合同是項目實施建造階段的重要工作之一。利用承包合同來進行稅收籌劃，可以在一定程度上達到節(jié)稅的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的建筑工程項目以總包的形式發(fā)包給建筑公司，同時對關(guān)鍵設(shè)備如電梯進行分包。
開發(fā)間接費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。在實務操作時，除總部外項目公司的公司部門設(shè)置全部是為項目開發(fā)服務的，所以在進行土地增值稅清算時，可以和稅務機關(guān)就此問題進行溝通，闡明理由，在賬務處理時項目公司各部門的費用向開發(fā)間接費用傾斜，如果項目當?shù)囟悇詹块T無法認同，可以在進行土增稅清算時按部門將費用調(diào)出。
另外，由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再進行分攤。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售階段的涉稅籌劃
開發(fā)企業(yè)對項目的銷售可分為兩個階段，預售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，各地對預售未竣工產(chǎn)品的時間點并不相同，但必須要拿到預售許可證才能進行。開發(fā)企業(yè)在收到預售款項包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保證金和誠意金等，應按適用稅率上繳營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
銷售已經(jīng)竣工的商品房時，這一階段按照稅法的有關(guān)規(guī)定已做完土地增值稅和企業(yè)所得稅的竣工清算。因此，銷售商品房時按已確認的土地增值稅和企業(yè)所得稅的單位成本計算應繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，不再按預售方式計算和繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。建立銷售公司，通過拉長企業(yè)收入鏈條，增加環(huán)節(jié)，利用企業(yè)自身的組織架構(gòu)的變化來降低稅收成本。通過案例來分析下銷售定價的涉稅籌劃：
1.背景介紹：W公司，其開發(fā)的項目“W家園”2007 年開始銷售，經(jīng)測算，普通住宅銷售面積為 4.9萬平方米，預計土地和開發(fā)成本合計為 2.1億元，土地增值稅征收暫行條例規(guī)定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此如何實現(xiàn)效益最大化，需要設(shè)計銷售價格區(qū)間。
2.案例分析
A方案：普通住宅增值率≤20%，此時住宅單價為6 517元，凈利潤8 707萬元。
B方案：普通住宅增值率>20%且
C方案：增值率達到50%～100%，土增稅率40%，銷售均價最高可達到8 300元。
但根據(jù)當年市場銷售情況分析，定價在7 000元以下較為合理。則方案A為最佳，既能保證完成原有銷售計劃，減少資金成本，又能保證利潤目標的實現(xiàn)。
3.案例總結(jié)
由于有土地增值稅，這種超率累進稅率的影響，企業(yè)的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業(yè)稅金及附加和土增稅的增長，企業(yè)得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時候，根據(jù)市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算的涉稅籌劃
項目公司在開發(fā)項目竣工驗收后，依據(jù)與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發(fā)商在會計處理中，資產(chǎn)的風險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，可以確認收入。雖然房屋產(chǎn)權(quán)在此時并未完成轉(zhuǎn)移，但由于此步驟時間跨度較長，從開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)變更到小產(chǎn)權(quán)往往在交房后一到兩年的時間里，所以審計師和業(yè)內(nèi)實操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認定。
項目公司稅務清算的程序是先進行土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算，再進行清算期的清算即應出具清算期的會計報表審計報告、近三年的國、地稅清稅報告，經(jīng)主管稅務機關(guān)的審核后注銷稅務登記，最后進行工商登記的注銷。此步驟完成后也就意味著一個項目生命周期的結(jié)束。
六、結(jié)束語
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，無論是在項目的開發(fā)模式上，還是在開發(fā)產(chǎn)品的種類上，房地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、復雜化的趨勢。在此情況下，房地產(chǎn)開放項目的納稅管理變得越來越復雜，必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學合理地對房地產(chǎn)項目進行納稅籌劃、減低稅負，已成為決定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。
參考文獻：
[1] 梁云鳳，逢振悅，梁云波.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006，11.
