房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

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第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排,盡可能地取得節(jié)稅利益。稅收籌劃的實質(zhì)是在不損害國家利益的前提 下提高企業(yè)經(jīng)濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌建立的方向發(fā)展,企業(yè)的并購更加頻繁,現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現(xiàn)有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節(jié)省資金,創(chuàng)造節(jié)稅收益,是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發(fā),結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應(yīng)扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應(yīng)負擔(dān)的稅負越重。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應(yīng)稅項目和扣除項目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策,具體如下:

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應(yīng)扣除項目金額的,應(yīng)按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。”

根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅,可大大降低房產(chǎn)的成本,這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán),但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù);而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股,而稅法中規(guī)定:“以無形資產(chǎn)投資入股,參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅”,因此,就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅,雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅,這樣,合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅,均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經(jīng)濟行為中,雖然企業(yè)取得了收入,但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動,其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì),所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅依據(jù)稅法中有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負擔(dān),還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業(yè)的稅收負擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式,在開發(fā)之初就確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免了開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業(yè)的稅收負擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動,企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅,這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負擔(dān),為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定,以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不繳營業(yè)稅和土地增值稅,而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也不需要補交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方,可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股,再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達到銷售房地產(chǎn)的目的,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定:“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對財務(wù)費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。”這些選擇性條款為企業(yè)提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,都會發(fā)生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益,實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價值的提升。但是,房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時也有一定的風(fēng)險性,因此,企業(yè)還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應(yīng)堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃,才能達到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環(huán)節(jié)進行籌劃,而忽略了項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本,最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此,企業(yè)進行稅收籌劃,管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項,也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營的各個方面,不僅需要財務(wù)部門的工作人員的合作,還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)的稅收負擔(dān),還要有利于提高企業(yè)的凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。企業(yè)只有合理的利用稅收優(yōu)惠政策,制定戰(zhàn)略稅收籌劃,才能發(fā)揮稅收籌劃的作用,保證企業(yè)的持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻:

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第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務(wù)籌劃 稅負 降低

一、問題的提出

無論何種企業(yè)類型，稅務(wù)籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項重要的財務(wù)管理活動。良好的稅務(wù)籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財務(wù)管理能力，降低企業(yè)的稅務(wù)成本。現(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進一步探索。但是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的財務(wù)人員和企業(yè)管理者都已深刻認識到稅務(wù)籌劃的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國的一項基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是國民經(jīng)濟的支柱。我國財政收入的很大一部分都來自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)在實際中面臨著諸多稅種，稅收負擔(dān)較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項稅負。在此其中，土地增值稅的稅收負擔(dān)最重。

研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對土地增值說進行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運營的有效措施。

二、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的內(nèi)涵

土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉(zhuǎn)讓行為。征稅客體是具有轉(zhuǎn)讓行為的單位和個人，并能從該轉(zhuǎn)讓行為中獲利。轉(zhuǎn)讓行為不包括以繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為。計算依據(jù)是征稅客體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（二）土地增值稅的計算

納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實物收入和其他收入等。用公式可表達為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項目金額*速算扣除數(shù)；

增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項目金額；

（三）其他

1、土地增值稅的可扣除項目

土地增值稅的可扣除項目共包含五種，詳見表1。

2、土地增值稅稅率

我國土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率。分別為：增值額與扣除項目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。

3、稅收優(yōu)惠政策

目前，我國政府對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，對外出售時增值額未超過扣除項目金額20%的；宏觀經(jīng)濟建設(shè)中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實施稅務(wù)籌劃

目前，我國《稅法》對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。

對此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額與可扣除項目金額的比率控制在20%以內(nèi)。這樣做，實際對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都有好處。既能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項目金額而使房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等有所提升和改善，并最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點。

（二）結(jié)合市場環(huán)境，綜合制定合宜價格

房地產(chǎn)的銷售價格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應(yīng)結(jié)合市場環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價格。作為銷售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷售價格。然而，在價格制定過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價，除了要結(jié)合市場行情，還應(yīng)充分考慮價格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔(dān)，做好二者之間的平衡，找出臨界點。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項目金額的比率不足20%的情況下適當(dāng)提高房價。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價的空間。該漲價空間除了考慮市場的剛性需求，還應(yīng)結(jié)合人們的購買力，防止價格過高造成房產(chǎn)空置。

（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入

目前我國的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)車位和車庫都沒有“產(chǎn)權(quán)證”。很多房地產(chǎn)銷售企業(yè)在銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還會將小區(qū)內(nèi)的車位/車庫銷售給業(yè)主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的實際只是一種有限期內(nèi)的“使用權(quán)”，嚴(yán)格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷售企業(yè)對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項目等問題，不需繳納土地增值稅。

對此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區(qū)分對待。在清算土地增值稅時，應(yīng)將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠?qū)崿F(xiàn)增值額和增值率的降低。

（四）將銷售收入與裝修收入相區(qū)分

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷售前，進行維護和裝修。而且，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費用并入房產(chǎn)銷售價格，無疑會大大增加土地增值稅計算中的增值額和增值率。對此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算。可以將房產(chǎn)的裝修、維護、設(shè)備安裝等作為企業(yè)的獨立業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)間獨立核算和計稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負擔(dān)。

四、結(jié)束語

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)間競爭力的日益加劇，越來越多的企業(yè)都希望通過有效的稅收籌劃手段實現(xiàn)降低稅務(wù)成本的目的。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國的一項基礎(chǔ)性行業(yè)，其還一直都是我國國民經(jīng)濟的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負也較重。在眾多的稅種稅負中，土地增值稅最為嚴(yán)重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產(chǎn)市場和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)若要實施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結(jié)合市場環(huán)境，綜合制定合宜價格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負擔(dān)。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計算要求，結(jié)合目前我國的房地產(chǎn)市場所提出的相關(guān)建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營中還應(yīng)結(jié)合房屋性質(zhì)、實際情況等進行靈活分析，有效運用稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負擔(dān)、有效規(guī)避納稅風(fēng)險。

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[5]陳培. 我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業(yè)經(jīng)濟，2012（7）

第3篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。土地增值稅的特點是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進稅率及實行按次征收、納稅時間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權(quán)益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。基本征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。

（二）土地增值稅計算

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應(yīng)納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項目金額，其中收入額包括貨幣收入、實物收入及其他收入；扣除項目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實行四級超率累進稅率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃

企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財務(wù)人員在會計的領(lǐng)域中，通過一些會計技巧、會計分?jǐn)偧皶嫵杀居嬏岬确椒ǖ倪\用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進行改革，并落實在公司經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財稅不分家，財務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢，財務(wù)人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因為大家對這樣的職位任職不夠深入，對財務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開發(fā)商聘用的財務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開發(fā)商相對來說還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個方面還有很大的藍海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗的中介機構(gòu)來針對本企業(yè)進行籌劃。

（三）外部環(huán)境的改變造成行業(yè)管理的轉(zhuǎn)型

過去十年是中國房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。

（四）錯過最佳的稅收籌劃時機

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進行稅收籌劃。項目開發(fā)到這個階段時，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時不是不能進行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項，準(zhǔn)備在一塊地上同時開發(fā)公益性項目和住宅項目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關(guān)部門進行溝通，把價格合理分配到兩個項目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。

（五）不及時了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異

國家稅收法律政策是在不斷地改進和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號文件中規(guī)定，“納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對普通住宅進行審核確認”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會對企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會承擔(dān)高額的稅負。

在我國不同地區(qū)出臺一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項目，最大限度地提高企業(yè)的利潤空間。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項目的轉(zhuǎn)讓方式

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財層面上，要達到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計和運作。譬如通過對項目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過轉(zhuǎn)讓項目方式的復(fù)雜化進行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。

方案1：簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國境內(nèi)沒有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有任何資產(chǎn)交割，免征營業(yè)稅及附加。

應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第72號文件的相關(guān)規(guī)定進行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負并增加企業(yè)利潤3.18375億元。

（二）前期合理分配各個項目中的土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時機在項目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項目前期對土地成本進行合理的分配，將會加大扣除項目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。

案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%。

方案1：項目前期不進行籌劃。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目大部分屬于文化旅游和公益項目等，所以從政府取得的總土地價格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項目的地價是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進行談判，把文化旅游項目和住宅項目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項目部分的地價。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計算可知，如果能在項目前期把土地成本進行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤1326.75萬元。

（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時可以通過適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項目利潤553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。

（四）利用稅率臨界點的籌劃

我國土地增值稅計算采用四級超率累進稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點，利用這些臨界點可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通常基本的方法是在土地增值稅清算時，通過加大扣除費用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負，增加納稅環(huán)節(jié)會加大稅負，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項目的搭配銷售、項目合并清算及減少銷售單價等方法。

綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應(yīng)關(guān)系為：第1級數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。

四、結(jié)語