房地產中介法律法規范文

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第1篇

摘 要 近幾年,我國的房地產市場發展迅速,各種房地產中介機構也涌現出來。房地產中介行業對推動房地產市場的發展起到了一定的促進作用。但是當前我國的房地產中介服務業從總體上看仍處于較低的水平,房地產中介服務企業存在專業知識與服務質量不高、經營規模小、誠信缺失等很多問題。

關鍵詞 房地產中介企業 誠信體系 違規行為

一、引言

隨著房地產市場的不斷發展,各類房地產中介服務機構也紛紛涌現出來。房地產中介企業是介于政府與市場主體企業之間、商品的生產者與經營者之間以及個人與單位之間的組織,是商品生產、流通和消費中不可缺少的環節,并且在房地產市場中,中介服務業務尤其發揮著重要作用。但是在房地產中介企業快速發展的過程中,也涌現出了許多問題。因此,為了使房地產中介企業進入一個健康、平穩的發展時期,需加強對房地產中介服務企業的監管。

二、房地產中介服務概述

房地產中介企業是一種為市場交易活動提供便利并增進交易福利的盈利性組織。它的根本作用在于節約市場交易費用,提高市場運行效率①。

房地產中介企業的服務主要有信息咨詢、價格評估、經紀。

(一)信息咨詢

是指向委托人提供具有特定內容的信息資料。從信息來源劃分,房地產信息可分為固定信息、流動信息、偶然信息。固定信息相對穩定,在一定時間內可重復使用,流動信息反映房地產市場即時變化,處于不斷更新之中,時間性強,查詢費用相對較高一些。

(二)價格評估

是指依據有關政策、法規,運用科學的估價方法,合理判定評估對象價格的行為。國家政策、法規對價格評估的要求很嚴格,必須做到依法評估。估價的方法主要有市場比較法、成本法、收益還原法等,根據不同的情況,采用不同的方法,只要評估價格能被各方所接受,該評估的價格就是合理的。

(三)經紀

是指一種以房地產經營活動為對象的居間服務,主要包括商品房銷售,房地產投資項目策劃,提供可行性報告等業務。

三、房地產中介服務的問題

房地產中介服務對房地產市場的健康發展起著很重要的作用,它的角色已經越來越突出,從而產生了大量的房地產中介公司和中介從業人員。但是在現在房地產中介一片大好的形勢下,存在著許多令人擔憂的問題。其主要有:

(一)現有的與房地產中介服務相關的法律可操作性不強

國外房地產中介服務業都有完備的法律法規體系,是依法管業,活而有序。比如美國針對房地產中介服務就有:一般法規,契約法規、各州的執照法、專業倫理法、該州的相關法律等,其法律法規比較完善。目前,我國在這方面的法律法規正處于建立框架過程中,體系尚待健全,尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產管理法》《城市房地產中介服務規定》,且其規定過于原則和粗獷,缺乏可操作性。

(二)房地產中介服務運作方式原始,程序簡單,沒有規范運作

由于我國的房地產中介業還處于起步的探索階段,服務運作沒有規范,不能很好的約束中介機構和中介人員的行為。房地產中介機構和從業人員進入該行業的門檻過低,造成管理難度很大,整體人員業務水平低,并且缺乏專業的指導與培訓。

(三)房地產中介服務機構誠信缺失,常出現違規行為

消費者越來越重視房地產中介服務的質量,再加上信用機制的缺失,進一步加深誠信危機。常見的違規形式有:

1.虛假與不實信息欺騙購房者。某些房產經紀與一方串通,損害另一方利益,從中牟取不正當利益,收受合同外的酬金或其他財物。

2.索要超出規范的手續費。某些房地產經紀以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格與第三方進行交易,并索要超出規范的手續費,獲取傭金以外的薪酬。

3.制造不公平合同。某些房地產經紀濫用自己職業的便利,在消費者之間壓低價格,自行收購,再抬高價格賣給購房者,損害消費者利益,從中獲取不正當利益。

四、房地產中介服務誠信體系的建立

房地產中介服務的核心問題就是誠信的缺失,導致許多違規現象的出現,因此建立房地產中介服務誠信體系就迫在眉睫,符合房地產中介服務業的發展,同樣有促于消費者對中介服務機構的信任,使得房地產市場健康發展。在綜合考量房地產中介服務多年發展的狀況以及趨勢的情況下,通過以下幾個方面可以逐步改善房地產中介失信的形象。

(一)信用體制

從我國的法律現狀來看,誠信原則只是存在于一些大的法律中,并沒有一個專門為保障誠信原則得以貫徹的準則,減少失信的行為,關鍵是要在法律上確定一條準繩,提高法律執行力度,從根本上規范房地產中介行為。

(二)信用管理

確立房地產中介服務誠信管理機構,是誠信管理的關鍵。房地產中介服務的誠信管理,堅持以誠信為核心的企業文化,加強房地產中介商自身的信用管理。

(三)信用信息

房地產中介與消費者之間信息的嚴重不對稱是誠信缺乏的重要原因,需要完善企業信用檔案,特別對房地產中介失信行為進行明確的記錄,還可利用網絡的手段,在網上公示。

(四)信用條件

通過公開市場信息,運用現代的網絡信息技術,使房地產中介在一個透明的市場中進行服務,缺乏了投機的土壤,保證了誠信原則的貫徹落實。

(五)信用觀念

房地產中介服務形象的降低,跟房地產中介的誠信觀念不足是分不開的,當前誠信觀念并沒有在業界得到普遍的接受,需要加強對大眾的道德倫理教育,重視誠信。

參考文獻:

[1]封晴.淺析我國房地產中介問題.今日南國.2008(3).

[2]王海英,白鐵苓.關于規范房地產中介行為的思考.科技信息.2008.

第2篇

【關鍵詞】房地產；中介市場；中介

引言：隨著中國房地產使用制度改革在各個地區的強力推進，中國房地產業取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的終止和貨幣化分房制度的起動，對全國房地產市場產生了深遠的影響。

1 我國房地產中介的發展現狀

進入2009 年以來, 隨著房地產市場的逐漸回暖, 處于低迷狀態的房產中介行業也開始復蘇。據各大中介公司行業數據顯示, 2009 年上半年在房地產中介市場的成交價格和成交量與2008 年相比均有了較大提升。而房地產中介市場的交易熱也重新帶動了房地產中介業的發展, 很多中介公司又回到市場或逐漸擴大業務規模。盡管當前房地產中介市場表現出良好發展勢頭, 但從長遠角度看, 我國房地產中介的現狀中隱藏著發展危機。

2 我國房地產中介發展中所存在的問題

房地產中介整體發展主要有以下幾方面的特點：1.特別是沿海開放城市發展較快，內陸城市發展較慢。2.形成了包含房地產樓盤、評估、策劃、二手房出租買賣、抵押擔保等領域的相對完整的產業。3. 房地產中介的外部制度環境正在積極地建立，人才流動在加速，戶籍制度在逐步放松，房地產產權管理在規范，住房抵押業務在不斷地增長，等等。而過快的發展在一定程度上又造成了房地產中介發育不良,因此在發展中暴露出諸多問題。

2.1 盲目入市, 競爭力不高

我國房地產中介數量眾多, 但以中小型中介企業居多, 而且大多是在市場刺激下應勢而生的。而且由于房地產中介不需太多資金投入且當前資質認證制度不全, 因此產生了相當一部分“夫妻店”或是“一臺電腦幾個人”的房地產中介, 這些小規模的中介大多存在管理不得當、機制不完善、專業性較差、服務項目單一、整體從業素質低等問題。

2.2 專業化水平低

房地產中介服務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現。因此，從事房地產中介服務工作的人員不僅需要精通房地產業務、房地產法律等方面知識，而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧，同時，還要具備溝通溝通能力和敬業精神。因而，世界上房地產業比較成熟的國家對中介行業人員從業都有專門規定。

2.3 誠信不足

一些不法中介商，鉆了委托方對房地產相關知識、政策不甚了解的空子，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，比如：向客戶收取超過物價管理部門所規定的中介費用，利用執業便利收取傭金以外的報酬，等等。這些現象嚴重影響了房地產中介服務的信譽，而且也不利于房地產市場的健康發展。

2.3.1 法制不健全

我國的中介市場正處在與國際對接的過渡期，能與國際接軌的、適應市場經濟的法律法規還不夠健全，市場管理不夠嚴格、規范。我國與房地產中介有關的法規主要有：國家計委與建設部下發的《關于房地產中介服務收費的通知》，1996年建設部的《城市房地產中介管理規定》，另外還有一些地方性法規。這些與房地產中介服務業相關的法規，執行力度差，而且未構成完整的法律體系，致使目前的法律法規滯后于市場的發展，主要表現在：標準難界定、主導權不明、法律責任不清、行業解釋不清楚。

2.3.2 多頭管理，缺少溝通

對于房地產中介市場，除政府主管部門外，房地產管理局和工商局均有權管理，這兩萬方數據方面管理行政依據不同，在實際管理過程中，往往由于缺乏溝通而造成矛盾。比如，有的地方性法規規定，中介企業的設立須由設立人憑地方行業主管機關的執業登記證明到工商局登記注冊。然而，由于執業登記管理嚴格，有些設立人通過各種方法先到工商局拿執照，避開執業登記，而后非法執業。

2.3.3 入行門檻低

目前各地中介服務機構眾多，除了巨大的經濟效益的驅使，另一個原因就是入行門檻很低。我們很容易在一些城市小區的沿街門面找到幾家做房地產中介的，這些“中介公司”通常就是一兩個所謂的房地產中介人員坐在那里，再張貼一些周邊的房源信息。如今，房地產中介服務已從過去簡單的提供信息、撮合買賣轉變為多方位提供信息與服務，這就要求中介機構必須提高自身素質，規范運作。因此，提高房地產中介機構的人行門檻，從源頭上規范市場行為是很有必要的。

3 我國房地產中介的發展對策

3.1 提高行業準入門檻，壯大企業規模，樹立行業精品

由于我國房地產中介行業準入門檻過低, 導致房地產中介良莠不齊, 因此要從兩個方面進行加強:一方面通過提高從業企業的資質以減少類似“夫妻店”的存在; 另一方面通過提高從業人員的資質認證以增強其競爭力和規范性。

3.2 加強專業人員的培訓

鑒于現今房地產中介市場人員素質參差不齊，對中介人員進行正規的、定期的、實用的培訓顯得至關重要。對于高級的房地產經紀人更是要求嚴格，必須具有大學學歷，并在商業、法律、管理、公證等課程中再選修3門并通過考試。所以，各地的房地產行業協會應及時、更好地采取措施，提高房地產中介從業人員的素質。

3.3 完善法律法規，加大監管力度

針對房地產中介行業存在的缺陷和問題, 借鑒國外較為成熟的法律文件, 進一步完善我國現有的法律法規, 使之更具體化和更具有可操作性。尤其是對資金監管、行業監管中存在的漏缺加以彌補。而行業主管部門一方面要加大行業監察力度, 對各項違規操作給予更加嚴厲的懲罰措施,肅清行業的不良主體; 另一方面要加大資金監管、網上簽約等政策的執行力度, 使其真正落實到位。此外, 要充分發揮行業協會的作用。

3.4 增加透明度

增加房地產中介市場的透明度，具體而言，就是房地產中介企業在經營活動中，必須做到公開經紀組織的經營范圍；公開執業經紀人姓名、證號和照片；公開有執業經紀人真實署名的租售信息；公開居間或者的服務內容及傭金標準；公開消費者申投訴電話；推出房地產經紀合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向當地工商部門申報已完成的經紀業務和業績。這樣使消費者對所委托的中介機構的資歷、經營情況等一目了然。消費者有權選擇自己感到放心的中介機構，同時也不斷促使中介公司進一步完善自身的服務，提高服務質量，以此來吸引更多的消費者。

3.5 建立誠信制度

如何培育房地產誠信中介，只有政府主管部門、行業協會和中介企業各司其職，各盡其責，并借助社會監督機構共同努力，才能營造一個優化的社會經濟環境。

1、對政府來說，要加強房地產中介立法，健全和完善與國際接軌的、適應市場經濟的、符合我國國情的房地產中介的法律法規體系，為國內外房地產中介企業提供一個公開、公正、公平的外部競爭環境。同時還要加強執法、監管力度，這是培育房地產中介誠信的前提。

2、行業協會要發揮行業組織作用，自覺履行代表、服務、協調、自律的職能，制定行業自律公約，開展行業

內部資信評估，建立企業信用檔案，推廣先進的經營理念和經營模式，促進全行業整體素質的提高。

作者簡介：

第3篇

【關鍵詞】房地產中介；合肥市；問題；對策

合肥市的房地產中介企業近年來取得了長足的發展，截至2014年7月，合肥市注冊登記的房地產中介公司約366家。其服務內容覆蓋廣泛，如：交易經紀、營銷策劃、投資分析、房產評估、市場調查等多個領域。從事房地產中介服務的企業數量眾多，競爭激烈，發展中還是存在很多的問題。在這樣的環境中，企業只有找出問題，及時根據市場變化特點調整經營策略，才能更健康的發展。

一、合肥市房地產中介行業存在的問題

（一）中介行業整體缺乏科學建設

和其他同級城市房地產中介一樣，合肥市房地產中介公司也普遍存在著"低、小、散、弱"的特點，就其中介行業整體而言，存在著大量現代化水平較低的房地產中介，最主要體現在以下兩個方面：

1、合肥市房地產中介缺乏現代化的科學技術。

2、合肥市房地產中介缺乏科學的經營管理理念。

（二）從業人員總體素質低

1、主動服務意識弱。

2、從業者素質良莠不齊。

3、從業者職業道德有待提高。

（三）房源信息不對稱

在現階段的中介行業市場發展狀態來看，市場的信息網絡還不夠健全，市場信息量少、渠道不暢、在很大程度上影響了我國房地產中介市場的發展及服務質量的提高。目前，雖然有大多的中介機構有自己的網絡和客戶管理系統，但各中介機構所掌握的信息都是有限的，各機構間的信息不能共享。

（四）政府相關法律法規不完善

到目前為止，我國房地產中介服務方面的法律法規尚處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過于籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。

二、針對合肥市房地產中介行業存在的問題提出對策

（一）加強中介行業的科學建設

1、重視運用科學技術。

房地產中介要善于利用電子信息技術建設好房地產市場信息系統，做到可以網上查詢，網上交易。各房地產中介要按照行業統一準則建立和完善交易網絡，這個房地產信息網絡平臺的建設對買賣雙方來說都是透明公平的。設計網上交易平臺時，應當具備充分的技術保障，能使房地產中介機構及時有效信息，避免目前依賴廣告等高成本的現象；能較好的整合房地產信息資源，避免行業內部惡性競爭的現象發生。

2、重視科學合理的經營理念。

科學的經營理念非常重要，再好的硬件建設，沒有好的軟實力也會在日益殘酷的市場競爭下敗下陣的。如21世紀不動產公司采用連鎖經營模式，一切采用集中化管理，從而降低整個交易成本，擴大市場占有量。這樣的管理經營方式可以整合市場優勢資源，迫使那些違規操作的黑中介失去業務來源，最終將促使市場真正規范發展。

（二）加強從業人員的素質建設

1、提高主動服務意識。

俗話說："笨鳥先飛"，主動是贏得成功的最大機會。富蘭別林也曾說過"你要追求工作，別讓工作追求你。"對于房地產這個買方市場市場來說，只有主動出擊，才有成功的機會。合肥市的中介商應轉變觀念和服務重心，樹立以消費者為中心的服務意識，這樣才會在買方市場上有一席之地。

2、加強從業者專業素質建設

許多房地產市場比較成熟的國家，他們對房地產中介從業人員的考核都是相當嚴格的，例如美國要求房地產中介行業從業人員至少要有2年以上從事房地產工作的經歷，并且修讀完與房地產有關的8個學科，才能具備條件獲得房地產經紀人從業資格證的資格。由此可見，日益發達的房地產市場呼喚著高素質人才，這種人須具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的信譽和道德水平。對此，合肥市房地產中介應該加強對房地產中介從業人員進行定期的或不定期的專業培訓。房地產中介企業應該建立人員培訓部門，對新進入房地產中介的人員進行培訓，對老員工也要進行定期的業務知識考評，這有利于行業的健康發展。

3、加強從業者職業道德建設

誠信，是一個行業的生命之源，任何單位都要靠誠信，房地產中介行業要發展更要靠誠信。作為中介機構，要想增加消費者的信任度，就應該盡量增加交易的透明度，提高人員職業道德，使消費者的知情權得到切實保障，從而進行公平交易。從根本上來說，還是應當加強對從業人員的素質教育，建立職業道德績效考評制度，提高從業人員的職業道德水平和專業勝任能力，塑造良好的職業形象，提高行業的社會地位。對于上述兩個案例的分析，我們不難看出，誠信問題不僅僅出現在中介從業人員身上，對于一些大品牌的房產公司同樣面臨著此問題。如果公司管理階層不能慎重處理此種風氣，那么公司早晚會沉沒于歷史的長河中。

（三）完善房源信息系統

健全市場的房源信息，共享各個中介機構所掌握的房源信息，如房地產中介連鎖店，它不僅能便于消費辨別、減少信息的不對稱，還能提高整個中介的聲譽，以及在服務質量上的保證力度。在新媒體發展迅速的社會環境下，各中介也可以借此建立廣泛快捷的信息系統，專業化服務，讓更多的人通過新媒體可以了解中介信息，發展網上查詢、網上交易和電子商務，樹立全新的經營理念，以提高整個中介市場的服務水平，將其推向另一個高峰，即讓中介機構走向網絡化、品牌化、資源共享的現代管理模式。

（四）完善相關法律法規

為了保證市場中介組織的健康發展，發揮對市場經濟的積極作用，我國也需要加強立法，完善法規，將房地產中介組織納入法制化、規范化的軌道。依法對房地產中介組織登記，堅決取締無照經營。凡是具有一定專業知識和中介服務經驗、愿意從事中介服務活動的人員，必須經過政府有關部門的培訓，合格者發給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務活動，完善對市場中介人員的資格考試制度。工商行政管理部門必須通過嚴格的資格審查后，方可依照有關登記管理法規予以注冊登記，頒發營業執照，使其合法經營。

三、結論

房地產中介作為一個服務行業，其發展需要一個宏觀的有利的環境，同時也需要提高自身的服務意識和服務水平，充分發揮房地產中介的職能。從房地產中介企業來說，要實施房地產中介服務品牌發展戰略，在企業經營方式上，采用連鎖經營或特許經營等先進的經營模式，在房地產中介服務中，重視和運用網絡技術來更好的為客戶服務，同時也要加強房地產中介業務創新。從政府及有關部門的角度來看，必須完善現行的房地產中介服務法律體系，強化管理，改善行業整體形象，建立規范的房地產中介服務管理體制，制定房地產中介服務行業品牌發展戰略規劃，扶持房地產中介服務行業實施品牌發展戰略，鼓勵、支持房地產中介服務企業爭創品牌企業，建立培訓機制，提高中介服務人員的素質，加大金融業對房地產中介行業的支持力度等。只有企業和政府雙方共同努力，才能促進合肥市房地產中介業的健康、穩定和可持續的發展。

參考文獻

【1】李振.房地產中介經紀人實戰冊【M】.北京：中國電力出版社，2012.

【2】靳萍.房地產中介市場信息不對稱問題及對策研究【D】.首都經濟貿易大學，2012.