房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估范文

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第1篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評(píng)估準(zhǔn)則； 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

我國2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》體系中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露等業(yè)務(wù)。為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在2009年了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱“指導(dǎo)意見”）。與此同時(shí)，國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中也新增了有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容，即國際評(píng)估準(zhǔn)則第233號(hào)《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但I(xiàn)VS233與我國的指導(dǎo)意見之間不乏可比性。本文期望通過對(duì)這兩者的比較為今后進(jìn)一步完善我國投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則提供一些借鑒。

二、國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的總體框架比較

第九版《國際評(píng)估準(zhǔn)則》與早期版本相比，修訂后的準(zhǔn)則在語言和形式上有了重大的變化，準(zhǔn)則內(nèi)容突出了原則性。《國際評(píng)估準(zhǔn)則》是由國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的。2008年，國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（International Valuation Standards Committee）改組為國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個(gè)獨(dú)立的、非營利的民間組織，實(shí)行會(huì)員制。改組后的會(huì)員不再局限于專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的社團(tuán)組織，還吸納了包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估報(bào)告使用方和學(xué)術(shù)界等更為廣泛的代表，目前由來自54個(gè)國家的74個(gè)成員組織組成。第九版《國際評(píng)估準(zhǔn)則》包括3項(xiàng)通用準(zhǔn)則、6項(xiàng)資產(chǎn)準(zhǔn)則以及2項(xiàng)評(píng)估應(yīng)用。通用準(zhǔn)則適用于所有的資產(chǎn)類型和評(píng)估目的。資產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)具體資產(chǎn)的評(píng)估提供指導(dǎo)，包括“準(zhǔn)則”和“注釋”兩個(gè)部分。評(píng)估應(yīng)用服務(wù)于常見的評(píng)估目的，包括“準(zhǔn)則”和“指南”兩個(gè)部分。

《中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》體系中的基本準(zhǔn)則是由國家財(cái)政部以規(guī)范性文件形式；評(píng)估具體準(zhǔn)則則是由財(cái)政部授權(quán)中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定并的。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)制定資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時(shí)依法接受財(cái)政部和民政部的指導(dǎo)與監(jiān)督。至2012年，我國財(cái)政部和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)共了21項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、9項(xiàng)具體準(zhǔn)則、4項(xiàng)評(píng)估指南、6項(xiàng)指導(dǎo)意見。與國際評(píng)估準(zhǔn)則相比，我國的評(píng)估準(zhǔn)則層次更加分明，內(nèi)容更為充實(shí)。另外，我國的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則還特別強(qiáng)調(diào)了評(píng)估師的職業(yè)道德以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的比較

目前IVS233對(duì)投資性房地產(chǎn)制定的準(zhǔn)則主要針對(duì)在建情況，但仍對(duì)投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述。拋開IVS233中對(duì)在建情況的描述，可從以下幾個(gè)方面將IVS233的相關(guān)內(nèi)容與我國指導(dǎo)意見中的相關(guān)內(nèi)容作個(gè)比較。

（一）主要相同點(diǎn)

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國際評(píng)估準(zhǔn)則中不屬于《IVS230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》，IVS233主要依據(jù)通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則的原則制定。同時(shí)，IVS233在注釋3中將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導(dǎo)意見是依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》制定的。我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，必須列于財(cái)務(wù)報(bào)告中。因此，投資性房地產(chǎn)評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的重要組成部分。

2.評(píng)估一般目的相同

在我國的資產(chǎn)評(píng)估理論中，資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是資產(chǎn)的公允價(jià)值，而資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場(chǎng)價(jià)值是指在市場(chǎng)中模擬交換的價(jià)格”。指導(dǎo)意見第三條指出，“對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場(chǎng)價(jià)值”。由此可見，兩者的評(píng)估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，即市場(chǎng)價(jià)值，而我國的指導(dǎo)意見則更加側(cè)重于結(jié)合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

3.評(píng)估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，IVS233和指導(dǎo)意見都優(yōu)先考慮采用市場(chǎng)法和收益法來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的估值方法”、“關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)或收入資本化的計(jì)算”。IVS233不僅贊成使用市場(chǎng)法，而且支持更加廣義的市場(chǎng)法——“在不同的地點(diǎn)或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟(jì)條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評(píng)估人員依據(jù)IVS233運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)可以獲取更廣泛的信息，但是必須對(duì)不同條件下的差異作出合理的解釋和適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。運(yùn)用收益法時(shí)，有關(guān)參數(shù)選擇還需結(jié)合市場(chǎng)法。指導(dǎo)意見則在《第四章評(píng)估方法》中用大量篇幅對(duì)市場(chǎng)法和收益法的運(yùn)用進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導(dǎo)意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎(chǔ)的重要性。指導(dǎo)意見采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，同時(shí)對(duì)有關(guān)比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對(duì)租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計(jì)算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時(shí)間”體現(xiàn)了對(duì)收益期限的確定原則；注釋11“風(fēng)險(xiǎn)”中指出，“折現(xiàn)率是市場(chǎng)中典型的買方所要求的最低回報(bào)率”。指導(dǎo)意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對(duì)收益法三大參數(shù)的相關(guān)要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒有對(duì)“市場(chǎng)法”、“收益法”等類似字眼形成一個(gè)專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢(shì)必約束了對(duì)國際評(píng)估準(zhǔn)則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對(duì)全局造成重大影響，亦不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國指導(dǎo)意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。指導(dǎo)意見對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導(dǎo)意見更具原則性，內(nèi)容較為簡潔；指導(dǎo)意見則更加具體，在解釋有關(guān)概念時(shí)更為詳細(xì)。例如，在運(yùn)用收益法時(shí)，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營成本、增長假設(shè)、折現(xiàn)率、資本化率和其他關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)來支持收益法的計(jì)算；指導(dǎo)意見要求評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導(dǎo)意見相比IVS233對(duì)“租約條款”進(jìn)行了適當(dāng)闡述，更加清晰明了。

4.結(jié)構(gòu)不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準(zhǔn)則正文和注釋兩部分構(gòu)成。準(zhǔn)則正文部分包括準(zhǔn)則的適用范圍、工作范圍、實(shí)施、報(bào)告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評(píng)估方法、評(píng)估輸入?yún)?shù)、財(cái)務(wù)報(bào)告特別注意事項(xiàng)、抵押貸款評(píng)估注意事項(xiàng)。我國《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評(píng)估對(duì)象”、“評(píng)估方法”、“評(píng)估披露”和“附則”。《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國際評(píng)估準(zhǔn)則中資產(chǎn)準(zhǔn)則的一般結(jié)構(gòu)體例，即采用了準(zhǔn)則加注釋的模式。其中，除了對(duì)在建情況的詳細(xì)描述和一般要求外，主要涉及術(shù)語解釋、評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)和特別注意事項(xiàng)等。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的結(jié)構(gòu)體例大體和其他專業(yè)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體例相同，采用了部門規(guī)章性質(zhì)的條款式體例，符合我國的一般閱讀習(xí)慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結(jié)構(gòu)與內(nèi)容上的差異主要來自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

5.關(guān)注內(nèi)容不同

IVS233中除了對(duì)在建工程評(píng)估一系列注意事項(xiàng)的強(qiáng)調(diào)外，還特別明確了財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款評(píng)估的注意事項(xiàng)。除此之外，IVS233還在評(píng)估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國的指導(dǎo)意見中。指導(dǎo)意見中則提出了“土地使用權(quán)”、“區(qū)間值”的有關(guān)事項(xiàng)。指導(dǎo)意見第二十一條指出，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。”第二十三條指出：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。”指導(dǎo)意見在分類、剩余使用年限和評(píng)估結(jié)論等方面對(duì)土地使用權(quán)作出了多條說明。而區(qū)間值則是我國評(píng)估準(zhǔn)則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國評(píng)估實(shí)踐中的難題。關(guān)注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟(jì)政策以及具體評(píng)估實(shí)踐不同引起的，都旨在解決實(shí)踐中最棘手的問題，這些差異是必須關(guān)注的實(shí)質(zhì)性差異。

四、比較啟示與改進(jìn)建議

（一）評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則密切相關(guān)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可以更好地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求。在經(jīng)濟(jì)增長的情況下，市場(chǎng)價(jià)值一般都會(huì)高于賬面價(jià)值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評(píng)估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導(dǎo)意見都在投資性房地產(chǎn)的評(píng)估中體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。IVS233在注釋12中提出了對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的特別注意事項(xiàng)，要求評(píng)估人員關(guān)注持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。指導(dǎo)意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評(píng)估人員在評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行其他評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，同樣會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關(guān)于可收回金額的內(nèi)容中，對(duì)市場(chǎng)法獲取公允價(jià)值、收益法獲取預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值進(jìn)行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào) ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對(duì)價(jià)付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。在企業(yè)合并或進(jìn)行資產(chǎn)減值測(cè)試時(shí)，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)，而目前指導(dǎo)意見未對(duì)此作出特別說明，指導(dǎo)意見可就第8號(hào)、第20號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)要求進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

（二）明確評(píng)估特定目的

評(píng)估特定目的會(huì)影響評(píng)估方法的選擇進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果。評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)，必須首先確定評(píng)估特定目的。IVS233相比于指導(dǎo)意見明確了4個(gè)特定目的：財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導(dǎo)意見中主要涉及以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，但隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁發(fā)生，單一的評(píng)估目的將無法滿足未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)較為普遍，指導(dǎo)意見中也應(yīng)該加入特定目的的描述。例如，抵押評(píng)估是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的投資性房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。在確定抵押價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價(jià)方法。對(duì)收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評(píng)估。對(duì)可比實(shí)例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場(chǎng)法評(píng)估。

（三）改進(jìn)評(píng)估方法

在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，可借鑒IVS233適當(dāng)放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動(dòng)產(chǎn)中的一部分，可能會(huì)缺乏大量的實(shí)際交易案例來建立嚴(yán)格的可比基礎(chǔ)，放寬在地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況上的限制，便于實(shí)際評(píng)估工作。同時(shí)，這也要求評(píng)估人員要有扎實(shí)的業(yè)務(wù)水平和豐富的經(jīng)驗(yàn)來調(diào)整差異，盡可能排除評(píng)估人員主觀因素的影響，在對(duì)同一投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由至少3名評(píng)估人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)地反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

而在抵押評(píng)估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標(biāo)的，評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運(yùn)用，符合房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價(jià)值或潛力的房地產(chǎn)的評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來的收益，評(píng)估結(jié)果更為合理，指導(dǎo)意見在評(píng)估方法一章中可加入假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用說明。

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[3] 劉穎.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用——資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用[J].會(huì)計(jì)之友，2010（8）.

第2篇

目前，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評(píng)估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評(píng)估的背景、投資性房地產(chǎn)評(píng)估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估談?wù)効捶ā?/p>

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；評(píng)估；背景；關(guān)鍵事項(xiàng)

1 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國財(cái)政部借鑒《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），使我國投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算有章可循、有法可依。

國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。

投資性房地產(chǎn)在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對(duì)于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。

“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的首選。

為了對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年、2009年先后制定并了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范評(píng)估人員的評(píng)估行為，維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)

下面是評(píng)估人員為滿足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評(píng)估范圍的確定、評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)及評(píng)估初稿的提交等問題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng)，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評(píng)估范圍

在這項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對(duì)其認(rèn)識(shí)不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)助確定。注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)根據(jù)自己對(duì)投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因?yàn)檫^大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為，他們的識(shí)別過程嚴(yán)格地遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊(cè)會(huì)計(jì)師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。

在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師各有各的判斷，評(píng)估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動(dòng)的，但評(píng)估人員必須參與其中，并且了解雙方對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由。客戶認(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評(píng)估太麻煩，但是注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評(píng)估人員要對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。

2.2明確評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)是市場(chǎng)價(jià)值，雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值，對(duì)于本例中的投資性物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法可以是市場(chǎng)比較法，也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主，兼顧收益法。

評(píng)估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問題，這方面需要評(píng)估人員與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產(chǎn)評(píng)估初稿

評(píng)估人員在完成了評(píng)估過程之后，要將評(píng)估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果對(duì)企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評(píng)估結(jié)果，所以需要評(píng)估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。

評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對(duì)其物業(yè)的了解有時(shí)比評(píng)估人員深刻。當(dāng)然評(píng)估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評(píng)估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評(píng)估的獨(dú)立性。

3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

3.1國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，評(píng)估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無法可靠計(jì)量的原因。

在評(píng)估實(shí)務(wù)中，以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評(píng)估工作，評(píng)估人員事前要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的；要熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)；要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。

3.1.1事前與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的

評(píng)估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊(cè)評(píng)估師、委托人和注冊(cè)會(huì)計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，以了解評(píng)估報(bào)告需要滿足的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

3.1.2 熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)

隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估行來的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評(píng)估人員應(yīng)盡可能對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊(cè)會(huì)計(jì)師有“共同語言”。

3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用評(píng)估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露，所以評(píng)估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評(píng)估對(duì)象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì)簡單地給出房地一體的評(píng)估結(jié)論，不會(huì)對(duì)報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

3.1.4要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法和重要的評(píng)估假設(shè)，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評(píng)估人員所采用的評(píng)估方法和所依據(jù)的評(píng)估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評(píng)估人員必須將評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容與注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝通并在評(píng)估報(bào)告中披露，以便于注冊(cè)會(huì)計(jì)師引用。

3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況

與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對(duì)其公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響，所以評(píng)估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。

3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款

一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評(píng)估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算，在租期外則按市場(chǎng)租金計(jì)算。

3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

3.2.1國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別

與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評(píng)估方法的使用。因?yàn)槠渌脑u(píng)估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。

3.2.2對(duì)評(píng)估的影響

國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計(jì)量、評(píng)估方法和周期性評(píng)估等方面都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生影響。

后續(xù)計(jì)量方面。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式，而國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價(jià)值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來利潤操縱，進(jìn)而影響所得稅。

評(píng)估方法方面。在國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，首選的市場(chǎng)比較法。而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評(píng)估方法之一。

周期性評(píng)估方面。國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，并不需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評(píng)估一次，以滿足會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。

【參考文獻(xiàn)】

[1]《資產(chǎn)評(píng)估》 全國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2013（05）.

第3篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)告；投資性房地產(chǎn)；評(píng)估

根據(jù)我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計(jì)量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠取得的時(shí)候，企業(yè)才能夠采用公允價(jià)值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會(huì)計(jì)核算及披露的要求，采用評(píng)估技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會(huì)計(jì)計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。

1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用

計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評(píng)估程序，按照科學(xué)的方法評(píng)估，保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。

2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。

評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件，選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的特別要求。

3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象

3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。

4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。

市場(chǎng)法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運(yùn)費(fèi)用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營運(yùn)費(fèi)用來計(jì)算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。

已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。

5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí)，不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性，不能出具評(píng)估報(bào)告。

5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求

當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式、披露和報(bào)告發(fā)生改變，評(píng)估人員因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)要求而無法遵守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在評(píng)估報(bào)告中對(duì)未完全遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行說明和披露。