前言:我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)文章,供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來(lái)啟發(fā),助您在寫作的道路上更上一層樓。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);措施;初探
一、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的因素
(1)消費(fèi)者需求變動(dòng)。消費(fèi)者的購(gòu)買決策是一種選擇行為,而這種選擇具有不確定性和受多種因素的影響,單個(gè)企業(yè)想引導(dǎo)和控制市場(chǎng)需求是非常困難的,而在房地產(chǎn)界這種可能性幾乎是沒(méi)有的。(2)來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)者的行動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮及該行業(yè)獨(dú)有的投資大、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益,會(huì)吸引不同行業(yè)的投資者參與進(jìn)來(lái),他們或?yàn)楦挥噘Y金尋找一個(gè)期望收益率較高的投資領(lǐng)域,或在市場(chǎng)急劇波動(dòng)時(shí)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)。市場(chǎng)上原有的競(jìng)爭(zhēng)者的激烈較量、新的競(jìng)爭(zhēng)者的加入以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入威脅,使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,競(jìng)爭(zhēng)手段更加多樣化:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不再僅僅是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),更要比質(zhì)量,比服務(wù),比誰(shuí)為顧客創(chuàng)造的價(jià)值多,比誰(shuí)的信譽(yù)更高。(3)政策法規(guī)的變化。國(guó)家法規(guī)政策的變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊往往是非常大的。比如政府制定的建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房政策就對(duì)開(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)的普通民用住宅的銷售帶來(lái)很大的困難,企業(yè)不得已降價(jià)甚至虧本出售,不少企業(yè)因此破產(chǎn):這一政策規(guī)定對(duì)高檔商品房開(kāi)發(fā)商同樣帶來(lái)沖擊,部分潛在顧客轉(zhuǎn)而購(gòu)買眼下更為便宜的普通住宅。國(guó)家為了保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng),會(huì)采取必要的財(cái)政、貨幣政策進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀
內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)管理的重要組成部分,與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理結(jié)合在一起,對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理起著指導(dǎo)和約束的作用,對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)起著監(jiān)督控制的作用。(1)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不夠健全。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多都有本企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度,但是,更多的只是制度和規(guī)范,沒(méi)有從內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的要素出發(fā),切實(shí)將內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的戰(zhàn)略條件之一,對(duì)其的理解和執(zhí)行只是表面化。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的并未發(fā)揮其真正作用。(2)信息控制系統(tǒng)效能低下。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為利用信息系統(tǒng)完成內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制,會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本,并且對(duì)其是否能真正發(fā)揮內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的作用不確定。因此大部分企業(yè)并未利用信息系統(tǒng)推行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重點(diǎn)任務(wù)為:籌措資金、拿地存貨、銷售、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、預(yù)算、成本、費(fèi)用、對(duì)項(xiàng)目公司控制與監(jiān)督、財(cái)務(wù)報(bào)告的編制、內(nèi)部審計(jì)、人力資源管理等。這些業(yè)務(wù)如果通過(guò)信息系統(tǒng)執(zhí)行,將會(huì)降低由人為因素導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制失效的可能性,借助信息系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制將是企業(yè)管理的大趨勢(shì)。(3)風(fēng)險(xiǎn)控制制度的不夠完善。目前,我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是因循公司創(chuàng)立之初訂立的規(guī)章制度與組織結(jié)構(gòu),缺乏針對(duì)建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制而進(jìn)行的必要變革,即使有的企業(yè)建立了內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制,但是公司管理層并未重視,更不可能將其重要性融入到企業(yè)每位員工的工作中,缺乏有效地監(jiān)督考核機(jī)制。
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策
(1)建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系,應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境的建設(shè),包括經(jīng)營(yíng)管理的理念、企業(yè)的文化理論,制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實(shí)施等。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)主要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制的流程建立。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段,能夠自動(dòng)收集市場(chǎng)的各種信息,計(jì)算企業(yè)所需要的各種相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo),計(jì)算出采購(gòu)預(yù)算;在風(fēng)險(xiǎn)管理階段,根據(jù)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理策略,信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能,提出解決策略;在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制方案階段,信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險(xiǎn)管理和合同操作,充分降低開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)程的操作風(fēng)險(xiǎn)。(3)建立適于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系運(yùn)行的公司組織結(jié)構(gòu)。多數(shù)房地產(chǎn)商設(shè)有前期開(kāi)發(fā)部、合約商務(wù)部、項(xiàng)目工程部、營(yíng)銷部等專業(yè)的技術(shù)部門,大多數(shù)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可以在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)解決。但是風(fēng)險(xiǎn)并不局限于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)源很多,風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期,在項(xiàng)目的每個(gè)階段都會(huì)存在。所以在項(xiàng)目開(kāi)始前期,就要為每個(gè)已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)做好“準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備包括政策制度上、人力比配上、資金上準(zhǔn)備。
總之,在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上,選擇適合自己企業(yè)投資能力的項(xiàng)目,以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴(kuò)張,盡可能減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]劉慧萍.小議內(nèi)部控制理論發(fā)展的五個(gè)階段[J].時(shí)代金融.2010(3)
我們所說(shuō)的房地產(chǎn)企業(yè)融資也就是指借由金融市場(chǎng)把流通于市場(chǎng)上的貨幣資金從資金供給方往資金的需求方進(jìn)行融通。借助于這種融資交易的方式,供給資金的一方通過(guò)付出自己的資金的方式得到了自己追求的投資效益,另外,資金需求方則通過(guò)付出成本將資金的使用權(quán)掌握在自己手中,這樣的交易行為對(duì)資金供給方與需求方而言是雙贏的。
我們提到的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)融資也就是出于對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要,加快房地產(chǎn)的消費(fèi)以及流通,借助于不同的方式途徑給房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同活動(dòng)環(huán)節(jié)進(jìn)行資金的籌集以及融資的一項(xiàng)金融活動(dòng),如生產(chǎn)環(huán)節(jié),銷售環(huán)節(jié)等。融資的最大功能就是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金能夠進(jìn)行正常的運(yùn)轉(zhuǎn),保障好房地產(chǎn)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求,幫助企業(yè)獲得更大的價(jià)值。我們知道,房地產(chǎn)企業(yè)屬于一類資金密集型企業(yè),有著如下的三個(gè)特點(diǎn),一是高投入,二是高風(fēng)險(xiǎn),三是高產(chǎn)出。這一項(xiàng)行業(yè)需要用到大量的資金,并且需要很長(zhǎng)一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期,很多時(shí)候資金周轉(zhuǎn)不能滿足需要。因此,房地產(chǎn)企業(yè)若是只通過(guò)內(nèi)部融資根本不可能跟得上正常經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中對(duì)資金的需求。在這樣的情況下,外源性融資則可以很好的解決這一問(wèn)題,選用何種融資方式,將會(huì)對(duì)企業(yè)的融資成本大小產(chǎn)生非常直接的影響,所以房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。
二、造成融資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析
(一)單一的融資結(jié)構(gòu)
我們都知道,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅舉要巨大的資金投資額,還面臨著投資回收期長(zhǎng)的境況,極少有開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)自有資金滿足投資需求,大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)商業(yè)銀行貸款獲取足夠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金。像信托融資、債權(quán)融資或者發(fā)行股票等這些融資方式在所有的資金來(lái)源中只有很少的一部分比例。因此,這樣的融資渠道多是放于銀行之上,若是資金鏈出現(xiàn)了某個(gè)環(huán)節(jié)的斷裂,那帶給房地產(chǎn)企業(yè)的將是非常嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道里,最重要的一個(gè)就是銀行信貸,這一籌資方式在每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中都必不可少,所以商業(yè)銀行就必須要悲傷房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)房地產(chǎn)政策帶來(lái)的影響
我們必須要承認(rèn),我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)非常的依賴銀行信貸,這樣的條件會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源開(kāi)展調(diào)節(jié)打下了基礎(chǔ)。現(xiàn)在,我們的國(guó)家既對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出了銀行貸款和自有資金方面制定了很多的規(guī)定,還制定了嚴(yán)格的居民個(gè)人購(gòu)房信貸條件。這些行為實(shí)際上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資造成間接性的影響。
(三)單一的房地產(chǎn)金融體系
我們單看房地產(chǎn)體系,現(xiàn)在我國(guó)還沒(méi)有創(chuàng)建出一套豐富的、 多層次的房地產(chǎn)方面的金融體系,最明顯的就是專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、抵押貸款機(jī)構(gòu)、保障機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)等出現(xiàn)嚴(yán)重的缺位;另外,在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系里沒(méi)有形成規(guī)模化、多元化結(jié)構(gòu)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略
(一)確保融資政策的準(zhǔn)確性
我們的房地產(chǎn)企業(yè)一定要把自己的著眼點(diǎn)放在貫徹以及實(shí)施投資政策與投資項(xiàng)目上,對(duì)自身項(xiàng)目的可行性開(kāi)展準(zhǔn)確的研究與評(píng)估,同時(shí)還要在企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃以及投資框架之下,按照企業(yè)自身的投資項(xiàng)目以及財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)的投資質(zhì)量、方式以及領(lǐng)域的基本規(guī)范,按照開(kāi)展計(jì)劃的方法,在行動(dòng)前就擬出房地產(chǎn)企業(yè)整體的資本配置結(jié)構(gòu)、融資進(jìn)度與時(shí)間、融資規(guī)模等的相應(yīng)計(jì)劃,然后再評(píng)估計(jì)劃,做出統(tǒng)籌規(guī)劃,合理安排資金的使用。首先要保障好投資項(xiàng)目以及融資項(xiàng)目協(xié)調(diào)匹配于我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策,讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)劃處于一種嚴(yán)肅性管理氛圍中,才能更好地貫徹執(zhí)行。
(二)努力發(fā)展多元化直接融資
我們的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)拓展多元化的更加直接的融資渠道,首先是對(duì)現(xiàn)有的股票融資政策限制進(jìn)行調(diào)整,適度地放寬,擴(kuò)大直接融資所占的比例,方可從實(shí)際行動(dòng)中對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。其次是對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)債券市場(chǎng)進(jìn)行不斷的完善,并加大培育力度,我們的國(guó)家若是能夠?qū)⑾拗频臈l件適當(dāng)?shù)胤艑挘哟箨?duì)長(zhǎng)期債權(quán)的發(fā)行額度,就能夠給我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)更好的債券融資條件。再次是在一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的證券化活動(dòng),把我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的管理優(yōu)勢(shì)和當(dāng)前的人力、財(cái)力、物力資源做出更合理的配置與組合。最后是不斷發(fā)展壯大我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資基金,若是我們國(guó)家能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)業(yè)投資基金進(jìn)行更大規(guī)模地推行,那一定會(huì)在很大程度上增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量,這勢(shì)必是一種多贏的融資渠道。
(三)積極研究多元化組合融資模式
大多數(shù)的房地產(chǎn)都有著較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期,所用的資金數(shù)目也比較大,所以風(fēng)險(xiǎn)也更高。這些特性使得它嚴(yán)重依賴金融。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中,銀行信貸絕對(duì)是最主要的來(lái)源渠道。但是現(xiàn)在銀行信貸資金面臨著收緊的境況,在此背景下,我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有必要按照自身的特點(diǎn),不斷探索新的融資渠道,選擇更加多元化組合的融資方法。通過(guò)擴(kuò)大融資渠道,能夠降低對(duì)銀行的依賴程度,資金壓力得以減輕,企業(yè)在面對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候具有更強(qiáng)的抵抗能力,以便降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。例如,我們不妨選擇自有資金加上銀行貸款與信托計(jì)劃及股權(quán)融資方式、自有資金加上機(jī)構(gòu)投資、自有資金加上銀行貸款、自有資金加上基金的不同融資組合實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);規(guī)避措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的獨(dú)特性
一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指“進(jìn)行城市土地及綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理,具有獨(dú)立法人資格,實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織”。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè),是最近十年興起來(lái)的一個(gè)未成熟的行業(yè),企業(yè)行為遠(yuǎn)未達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn),不少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上,有的甚至高達(dá)90%。而一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)決定了其生死存亡,因此,本文首先總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的獨(dú)特性:(1)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程是一項(xiàng)巨額資金投入的過(guò)程,此過(guò)程具有周期長(zhǎng),資金回籠慢等特點(diǎn),而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作又缺乏預(yù)算和管理意識(shí);(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著很多不確定因素,投資決策缺乏靈活變動(dòng)性、資金管理滯后開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,財(cái)務(wù)管理控制能力差;(3)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作面廣性雜,而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)又缺乏必要的重視。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式及原因分析
鑒于以上的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指“一種財(cái)務(wù)警示信號(hào),它能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況,要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行經(jīng)常性的財(cái)務(wù)分析,防范財(cái)務(wù)危機(jī),建立預(yù)警分析指標(biāo)體系,進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策”。一般來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有以下幾鐘表現(xiàn)形式:(1)大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金中自有資金的占比相當(dāng)?shù)停蟛糠仲Y金來(lái)源于銀行信貸和其他融資渠道,然而房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)又具有很大的不確定性,一旦失敗,就很可能導(dǎo)致無(wú)力償還債務(wù)本息;(2)銀行利率時(shí)常波動(dòng),這對(duì)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),影響比較大。首先,利率上升會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本負(fù)擔(dān)增加,同時(shí),投資者的購(gòu)買欲望卻會(huì)隨著加息而降低,這意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著雙重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之所以存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),其原因主要有:(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中涉及的部門較多,且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范,這都使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏必要的質(zhì)量管理;(2)很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理職能未能得到充分發(fā)揮,使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高;(3)有些房產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制缺乏嚴(yán)格的制度,并盲目融資,使得成本負(fù)擔(dān)加重。
三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
(1)資本的籌集和融通。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),往往需要投入大量的資金,而自身的資金量有限,這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)各種渠道進(jìn)行資金的籌集和融通。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通速度較慢,所以它們的資金更需要多途徑的周轉(zhuǎn)。但這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨著巨大的資金流壓力,且資產(chǎn)負(fù)債率越高,其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率也越大。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目舉債,而是要根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況,尋求最佳資本結(jié)構(gòu),降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(2)資本的投資方案。房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度巨大,資金周轉(zhuǎn)慢,因此,房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目更易受到多種因素的影響。因此,為了降低投資風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先做好投資項(xiàng)目的可行性分析,并作出合理的評(píng)估。同時(shí),為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施,比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng),消費(fèi)需求的變化,國(guó)家政策法規(guī)的更新等,后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。(3)資本營(yíng)運(yùn)管理。日常資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)管理包括現(xiàn)金管理和應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)算,對(duì)資金要進(jìn)行集中統(tǒng)一管理,讓企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流,對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排,保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金需求;此外,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對(duì)外面所欠賬款進(jìn)行統(tǒng)一管理。外面的賒帳只是表面賬目,沒(méi)有真正的資金流入的話,那么,企業(yè)的負(fù)擔(dān)會(huì)更重。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)外應(yīng)收賬款的追回,降低企業(yè)壞賬呆賬甚至死賬的發(fā)生率。同時(shí),企業(yè)也要努力提高銷售率,加速資金的回籠。(4)全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立一個(gè)全面的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。這個(gè)體系包含了現(xiàn)金流,項(xiàng)目,財(cái)務(wù)和籌資預(yù)算等四個(gè)方面,這四個(gè)方面都要統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)金流預(yù)算為核心,對(duì)項(xiàng)目涉及到很多主要流程進(jìn)行可行性預(yù)測(cè)分析,然后對(duì)資金的使用進(jìn)行具體安排。當(dāng)然,在項(xiàng)目投資前,企業(yè)還要對(duì)籌資情況進(jìn)行合理預(yù)算,構(gòu)建合理的籌資預(yù)算,制定可行的籌資計(jì)劃。(5)加強(qiáng)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用涉及的面廣,因此,企業(yè)應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化分析,對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行細(xì)化核算并管理,盡量使計(jì)劃成本接近于實(shí)際成本,同時(shí),也要建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)制,對(duì)各個(gè)重要環(huán)節(jié)的成本使用進(jìn)行有效監(jiān)督,防止濫用資金,從而增加不必要的成本費(fèi)用。(6)完善企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,離不開(kāi)合理的內(nèi)部審計(jì)和管理工作。在項(xiàng)目開(kāi)始前,要做好事前控制管理,在進(jìn)行中,要做好事中控制管理工作,充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防范作用,不留財(cái)務(wù)隱患。此外,項(xiàng)目竣工后,財(cái)務(wù)人員要做好各個(gè)領(lǐng)域的評(píng)估和預(yù)算,實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化組合,維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益,最大限度的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。
四、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控
(1)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),可以通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)管理的宏觀把握,結(jié)合具體變化來(lái)進(jìn)行認(rèn)真的分析,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理不同環(huán)境的適應(yīng)能力,以靈活可行的姿態(tài)來(lái)應(yīng)付各種不確定變故。雖說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境存在于企業(yè)以外,企業(yè)不可能直接對(duì)其發(fā)生作用力,但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)宏觀環(huán)境束手無(wú)策了。房地產(chǎn)企業(yè)為了對(duì)可能的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行適時(shí)監(jiān)控的話,可以適時(shí)調(diào)整具體的財(cái)務(wù)管理政策,采取多種方式相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理方法,提高企業(yè)自身的適應(yīng)能力,以此來(lái)最大限度的降低因很多外在因素所帶來(lái)的不確定影響,進(jìn)而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先提高高層領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),使決策者具有基本的財(cái)務(wù)觀念。同時(shí),也要不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),使財(cái)務(wù)人員注意工作中的任何環(huán)節(jié),包括一些細(xì)微的地方。這樣,房地產(chǎn)企業(yè)才有可能建立起一套完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng),才能設(shè)立一些科學(xué)高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),配備高水平的財(cái)務(wù)操作人員,使企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)有效的運(yùn)行,以防范因財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)新環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(3)房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)大部分出身于建筑行業(yè),對(duì)于財(cái)務(wù)方面的知識(shí)比較缺乏,甚至對(duì)財(cái)務(wù)工作沒(méi)有應(yīng)該有的重視。這就影響到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化水平。為了防止此類事情的發(fā)生,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部首先加強(qiáng)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),必要時(shí)進(jìn)行一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí),防止因決策失誤而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋?cái)務(wù)決策的正確與否,直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的效果,沒(méi)有實(shí)際根據(jù)的決策往往會(huì)使決策失誤的可能性大大增加。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須結(jié)合實(shí)際情況,多方傾聽(tīng)論證,采取科學(xué)的決策方法,切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經(jīng)驗(yàn)方面的決策。
五、結(jié)語(yǔ)
總之,房地產(chǎn)企業(yè)作為一種特殊的生產(chǎn)企業(yè),為了獲得更好更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,必須學(xué)會(huì)盡可能大限度的規(guī)避自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),建立健全財(cái)務(wù)管理制度,規(guī)范財(cái)務(wù)行為,加強(qiáng)成本控制和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理,加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的資金管理,創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方法,提高財(cái)務(wù)控制能力定期檢查與考核,適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也要加強(qiáng)監(jiān)控,建立合理的監(jiān)控體系,是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低值。
參考文獻(xiàn)
[1]李曉梅.《淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》.《財(cái)會(huì)研究》.2007(1)
[2]王偉,趙占.《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策》.《價(jià)值工程》.2006(8)
[3]盛光明,周會(huì).《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究》.《北京理工大學(xué)學(xué)報(bào)》.2005(8)