房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

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第1篇

（宿遷學(xué)院，江蘇 宿遷 223800）

【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程、經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過(guò)程等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買(mǎi)賣(mài)、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費(fèi)等活動(dòng)。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)談一些看法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；特點(diǎn)

作者簡(jiǎn)介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學(xué)院，副教授。

0前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式越來(lái)越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，而開(kāi)始重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目策劃、建設(shè)方面的知識(shí)，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)流通過(guò)程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它不僅為人類(lèi)社會(huì)的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過(guò)投資、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會(huì)效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金多種資源的組合使用為人類(lèi)社會(huì)提供生產(chǎn)和生活空間，促進(jìn)城市空間開(kāi)發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類(lèi)社會(huì)城鎮(zhèn)化的先行作用。

1.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，通過(guò)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)、選擇項(xiàng)目類(lèi)別，而進(jìn)行的投資、建造、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在國(guó)家的法律允許范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，并對(duì)開(kāi)發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營(yíng)、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系

2.1相互獨(dú)立、側(cè)重點(diǎn)不同

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是對(duì)土地及建筑物進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的過(guò)程，是投資、建設(shè)行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程，強(qiáng)調(diào)的是投資的盈利。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)

一切房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)體上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體的過(guò)程，沒(méi)有這個(gè)過(guò)程，就沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)的對(duì)象，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也就無(wú)從談起。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段對(duì)市場(chǎng)分析不夠準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達(dá)不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營(yíng)壽命，也會(huì)影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效果。因此，適應(yīng)市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成功的基本前提。

2.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的在于獲取投資利益，開(kāi)發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)其價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。從這個(gè)意義上說(shuō)，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)突破了過(guò)去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。為了盡可能提高開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)價(jià)值，從市場(chǎng)調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標(biāo)和建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個(gè)階段工作要從經(jīng)營(yíng)這個(gè)核心目標(biāo)出發(fā)，使開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)真正融為一體。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大

這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價(jià)值量巨大，形成周期長(zhǎng)，需通過(guò)多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，不可能一次性實(shí)現(xiàn)全部?jī)r(jià)值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。

同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動(dòng)性，加之影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素復(fù)雜多樣，因此同類(lèi)商品的可比性較差，個(gè)案性強(qiáng)，這無(wú)疑也增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運(yùn)行周期長(zhǎng)，少則兩三年，多則四五年。較長(zhǎng)的運(yùn)行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時(shí)間長(zhǎng)，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無(wú)疑要承擔(dān)更大的時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，動(dòng)輒要幾百萬(wàn)元，甚至幾千萬(wàn)元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響著整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無(wú)形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)還受到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營(yíng)具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。

3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)

房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、地位和作用決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策性強(qiáng)，或者說(shuō)受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道，除了強(qiáng)調(diào)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)作以外，更要強(qiáng)調(diào)政府宏觀作用，并通過(guò)立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確的經(jīng)營(yíng)方向，力求在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面都自覺(jué)遵守國(guó)家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

4結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點(diǎn)，因而在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)大，以及受政策等因素影響大等特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和研究這些特點(diǎn)，對(duì)于取得良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)效果具有重要意義。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)要求的專業(yè)性也很強(qiáng)，只有培育大量高素質(zhì)的專門(mén)人才，塑造一流的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)

［1］淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)[J].商情,2013（6）.

［2］淺談當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)思路[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè):理論版,2012（10）.

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)；管理；策略分析

Abstract: in recent years, due to the rapid development of China's economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. Domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. Therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. This paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of the practical and effective solution to, aiming at China's real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance.

Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要部門(mén)

1.工程部門(mén)

工程部門(mén)主要代表開(kāi)發(fā)商對(duì)其所建設(shè)的工程項(xiàng)目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購(gòu)與庫(kù)存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對(duì)施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對(duì)相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過(guò)程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。

2.財(cái)務(wù)部門(mén)

財(cái)務(wù)部門(mén)主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財(cái)務(wù)收支狀況和經(jīng)營(yíng)狀況的資金支配報(bào)表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項(xiàng)目順利實(shí)施的融資計(jì)劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個(gè)款項(xiàng)的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)費(fèi)用等。

3.銷(xiāo)售部門(mén)

銷(xiāo)售部門(mén)主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品――樓房推向市場(chǎng)，其主要工作內(nèi)容包括銷(xiāo)售方式的選擇、銷(xiāo)售方案的策劃、銷(xiāo)售價(jià)格的制定和銷(xiāo)售渠道的建立和探索等。

4.人事部門(mén)

企業(yè)人事部門(mén)的職責(zé)是：對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對(duì)企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核，建立行之有效的激勵(lì)體系等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)分工十分明確，其經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程就是各個(gè)部門(mén)相互協(xié)作的過(guò)程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各個(gè)職能部門(mén)的管理，同時(shí)還要不斷強(qiáng)化各個(gè)部門(mén)的協(xié)作意識(shí)，確保其經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中管理過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，這些問(wèn)題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時(shí)也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個(gè)方面：

1.觀念上的危機(jī)

觀念危機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問(wèn)題的根源所在，這種根源性問(wèn)題主要包括三方面的內(nèi)容：

第一、被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。這種市場(chǎng)意識(shí)認(rèn)為，用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制和行政的手段能夠完全替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門(mén)的行政干預(yù)，這些部門(mén)認(rèn)為：現(xiàn)有的市場(chǎng)體制并不完善，許多開(kāi)發(fā)公司在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無(wú)用武之地，只好被動(dòng)的等待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的到來(lái)，進(jìn)而導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握不準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。

第二、盲目的市場(chǎng)意識(shí)。這種意識(shí)認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。這種經(jīng)濟(jì)意識(shí)認(rèn)為：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投機(jī)，這種意識(shí)只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，專心于市場(chǎng)漏洞，無(wú)心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的失敗。

2.資源配置不合理

一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其人、財(cái)、物配置不甚合理，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，其社會(huì)、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)效益根本無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。這些問(wèn)題也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題，因?yàn)椋Y源配置不合理往往會(huì)導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對(duì)由于市場(chǎng)擴(kuò)張而產(chǎn)生的危機(jī)，進(jìn)而面臨倒閉的危險(xiǎn)。

3.部門(mén)協(xié)調(diào)能力差

部門(mén)協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理成敗的關(guān)鍵，同時(shí)也是其能否順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個(gè)部門(mén)之間缺乏協(xié)作意識(shí)和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個(gè)部門(mén)的辦事效率大大降低同時(shí)也大大削弱了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效途徑

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問(wèn)題的有效途徑。

1.更新經(jīng)營(yíng)管理理念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時(shí)刻以市場(chǎng)為中心，時(shí)刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動(dòng)為主動(dòng)，變狹隘為開(kāi)闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營(yíng)管理理念與市場(chǎng)相一致，與時(shí)代相契合。

2.合理配置企業(yè)資源

設(shè)置專門(mén)的企業(yè)資源管理機(jī)構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時(shí)也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門(mén)在員工考核、激勵(lì)以及機(jī)制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的有序進(jìn)行。

3.強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)人員之間的交流，引入同級(jí)別換崗學(xué)習(xí)機(jī)制，強(qiáng)化員工的團(tuán)隊(duì)精神和合作意識(shí)，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)意識(shí)的注入和培養(yǎng)，定時(shí)對(duì)換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個(gè)人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個(gè)部門(mén)要加強(qiáng)與其他部門(mén)的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷(xiāo)系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)和管理目的，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]: 蘭峰等:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008.

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng) 管理

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，建筑規(guī)模已經(jīng)位居世界前列，而在現(xiàn)今社會(huì)中，房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中存在非常多的問(wèn)題，本文會(huì)通過(guò)分析如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)經(jīng)營(yíng)與管理之間如何做的更好進(jìn)行深刻的分析討論。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀

（一）在工程設(shè)計(jì)上的管理問(wèn)題

我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于生產(chǎn)設(shè)計(jì)的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計(jì)部門(mén)制定出可以通過(guò)設(shè)計(jì)院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計(jì)人員，往往不會(huì)太過(guò)于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價(jià)、安全、質(zhì)量這些因素也不會(huì)有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時(shí)，往往會(huì)用很多價(jià)格高昂的產(chǎn)品，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價(jià)，最終導(dǎo)致投資者、開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計(jì)，對(duì)于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計(jì)思路的同時(shí)又保證進(jìn)度。

（二）預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力不高

我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)并沒(méi)有過(guò)多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)今社會(huì)很多投資都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，例如：金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)等多種類(lèi)型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中無(wú)法保證把所有的風(fēng)險(xiǎn)隱患都建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制當(dāng)中。

（三）對(duì)于工程造價(jià)的掌控

房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤(rùn)，而想要獲得應(yīng)有的利潤(rùn)，就需要控制工程的造價(jià)，如果沒(méi)有一個(gè)良好的監(jiān)督、管理來(lái)輔助控制項(xiàng)目在具體決策與實(shí)施過(guò)程中的造價(jià)問(wèn)題，那么在未來(lái)的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會(huì)存在很大問(wèn)題。一個(gè)計(jì)劃中如果沒(méi)有良好的成本控制能力，那么未來(lái)在利潤(rùn)的獲取上也將沒(méi)有優(yōu)異的成果。

二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變

（一）建立優(yōu)秀的品牌形象

現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而消費(fèi)者也從原來(lái)的懵懵懂懂變得略有了解，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費(fèi)者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會(huì)在未來(lái)的市場(chǎng)中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來(lái)打造自己的品牌。逐步的讓消費(fèi)者接受、喜愛(ài)，在市場(chǎng)中形成自己獨(dú)有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。

（二）工程造價(jià)的控制

在建筑的過(guò)程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過(guò)程中的成本，成本對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過(guò)程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計(jì)劃的開(kāi)展具體的施工計(jì)劃。在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策時(shí)，需要根據(jù)所在位置的具體市場(chǎng)情況，場(chǎng)地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問(wèn)題，組織好管理、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計(jì)的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來(lái)獲得較大的利潤(rùn)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制管理的加強(qiáng)

風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤(rùn)的提升。在初期建設(shè)的過(guò)程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過(guò)程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時(shí)，果斷放棄現(xiàn)有項(xiàng)目，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對(duì)消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險(xiǎn)的同時(shí)才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，主要形式是簽訂合同與購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以通過(guò)與乙方簽訂有效合同的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)形式，無(wú)疑是非常可靠的，雖然會(huì)增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時(shí)，防止了企業(yè)的巨大虧損。

三、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的飛速發(fā)展下，未來(lái)會(huì)有很多國(guó)內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很好的機(jī)遇，需求與競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營(yíng)與管理，累積更多的經(jīng)營(yíng)，讓我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個(gè)新的高度。

參考文獻(xiàn)：