房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范文
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第1篇
關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營風險；管理措施
引言：隨著我國經(jīng)濟的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營風險是房地產(chǎn)企業(yè)首先關注的問題，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)是高風險行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風險。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法做好企業(yè)經(jīng)營風險的管理，則會為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經(jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險分析
（一）房地產(chǎn)項目選擇階段面臨的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)進行地產(chǎn)項目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)過程中具有不確定性最強、風險最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項目選擇出現(xiàn)問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無法獲得預期利潤甚至虧本；房地產(chǎn)項目區(qū)位選擇出現(xiàn)問題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區(qū)位環(huán)境，預估房地產(chǎn)未來售賣能力；通過對公司現(xiàn)有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學合理預測資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過現(xiàn)有企業(yè)財務會計數(shù)據(jù)預估企業(yè)在該項目的財務杠桿等數(shù)據(jù)，預判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項目開盤后2個月內，原租戶都退租關門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產(chǎn)的開發(fā)最終失敗，對企業(yè)造成了巨大的財務壓力，投資幾乎完全沒有收回。
（二）房地產(chǎn)項目建設階段面臨的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)項目選址確定后，經(jīng)過繁雜的前期準備工作，便進入了房地產(chǎn)項目的建設施工階段。此時，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營風險，如資金鏈條斷裂風險；原材料采購質量不合格風險；工程質量把關不嚴風險；工程進度停滯不前風險等等。
（三）房地產(chǎn)項目租售階段面臨的經(jīng)營風險。當房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設完工后，經(jīng)過驗收交付即進入房地產(chǎn)項目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營風險。此時，房地產(chǎn)商的目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項目因為各種原因而無法租售，則會導致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉困難，出現(xiàn)財務危機。此時，市場對房地產(chǎn)項目的影響極大，如果市場上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風險，如果貿然降價將帶來巨大的財務損失，但如果持價待售，企業(yè)的財務壓力也將越來越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的管理措施
（一）房地產(chǎn)項目選擇階段的經(jīng)營風險管理。（1）注重對房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進行分析了解。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來越緊密，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風險。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個開放的系統(tǒng)，將內部環(huán)境和外部環(huán)境結合起來，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標及方式，針對每一個項目均應認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項目投資成功率。（2）運用變通的開發(fā)組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業(yè)在進行經(jīng)營投資時也需要注意這樣一個開發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區(qū)位、不同開發(fā)類型、不同租售組合的項目來降低企業(yè)面臨的風險，達到分散風險、提高企業(yè)經(jīng)濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。
（二）房地產(chǎn)項目建設階段的經(jīng)營風險管理。（1）聘請具有良好資質及信譽的監(jiān)理公司及專業(yè)人士對項目質量進行監(jiān)管，確保資金順暢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進行的就是房地產(chǎn)的建設開發(fā)，而對于這種事關民眾人身安全的商品，民眾也比較關注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長久的發(fā)展，需要在進行開發(fā)時需嚴格把控房產(chǎn)質量。同時，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設具有極強的專業(yè)性和實踐性，因此需要聘請專業(yè)的、有資質的工程監(jiān)理對項目進行監(jiān)管，減小項目發(fā)生質量問題的概率。同時公司財務必須按資金預算籌集和使用資金，嚴格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場行情與銷售狀況決定開發(fā)進度與銷售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷與國家宏觀政策導向，各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關政策，國家也對首套房的優(yōu)惠政策做出了調整，但大多數(shù)購房者還處于觀望心態(tài)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場行情，作出合適的開發(fā)進度決策與合理的銷售策略判斷。如當前情況下，對于項目的進度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤。
（三）房地產(chǎn)項目租售階段的經(jīng)營風險管理。（1）選擇業(yè)務管理水平較高的物業(yè)公司。對于現(xiàn)代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目只有配備了高質量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項目。而同時，良好的物業(yè)管理能力也會提高房產(chǎn)的競爭力，增大對于該房產(chǎn)項目的需求。當外部環(huán)境對房地產(chǎn)項目的租售并不有利時，房地產(chǎn)項目的內部條件優(yōu)化將明顯促進企業(yè)租售實現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉速度、減小企業(yè)財務壓力，增強企業(yè)內部控制能力，同時也會促進企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競爭中保持優(yōu)勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業(yè)的財務風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財務惡化等狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風險降低到最小。
結論：近些年來我國房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關國計民生。房地產(chǎn)業(yè)實質上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項目時需要占用較大規(guī)模的資金，同時由于項目建設周期較長，因此資金周轉期也較長，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風險大小將直接影響到企業(yè)未來的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風險、制定發(fā)展目標的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場競爭中占有優(yōu)勢地位，必須首先分析各項目經(jīng)營風險及采取必要的應對措施。
參考文獻：
第2篇
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；經(jīng)濟雙重性
房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟建設發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結構調整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式
主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內外部關系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
（一）雙重管理
1.價值鏈管理
企業(yè)價值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動，包括設計、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務等，不同經(jīng)營活動之間的有機聯(lián)系就是企業(yè)的價值鏈，價值鏈中所有能夠創(chuàng)造價值的活動稱為價值活動，企業(yè)的價值鏈和價值活動客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實施方式以及價值活動的經(jīng)濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業(yè)所有價值活動的優(yōu)化、協(xié)調、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動成本。
2.利益鏈管理
利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設周期長，基礎投資大，人才、技術、資金密集，價值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協(xié)調配合，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內外經(jīng)營目標之間的均衡兼顧。
（二）雙重管理的作用
1.適應市場競爭
我國市場經(jīng)濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動內需的重要突破口，是國家經(jīng)濟建設最強有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環(huán)境的發(fā)展策略，進行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競爭力。
2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢
每一個企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略
2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時間內難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。
（一）國際平衡計分卡的應用
不同時期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學習其他企業(yè)的成功經(jīng)驗，并對自身的發(fā)展實際情況進行全面調查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業(yè)發(fā)展目標和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。
1.內外部指標的雙重設定
平衡計分卡能夠同時設定內外部指標，維持企業(yè)內外部之間的協(xié)調。這樣的指標設計能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內部指標顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈管理更加傾向于對內部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業(yè)和外部利益相關者之間利益分配的協(xié)調合理，而平衡計分卡同時設定了內外部指標，實現(xiàn)了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。
2.財務指標與非財務指標的雙重管理
平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報率、利潤率等內容，非財務指標則主要包括產(chǎn)品質量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項目建設質量有著一定的積極意義。
3.結果性和驅動性衡量指標的雙重標準
這兩部分內容的設置主要目的是實現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結果性衡量指標主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質量提升效果與盈利能力提升效果等內容，驅動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發(fā)生的變化對最終結果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計分卡對驅動性指標更加關注，結果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅動性指標能夠實現(xiàn)對最終結果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅動性指標能夠預見性的進行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。
（二）雙重內部控制
1.不相容職務分離
房地產(chǎn)企業(yè)內部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業(yè)的價值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權責權限，實現(xiàn)不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業(yè)務上，應該實現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發(fā)票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規(guī)定財產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個人獨立處理業(yè)務全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關鍵崗位輪換頻率要適當調高，提高內部控制效果。
2.資金管理流程的完善
房地產(chǎn)屬于高投入和高風險的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風險，可以進行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預售時間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風險。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過對現(xiàn)金流等敏感性財務指標的跟蹤監(jiān)測來預測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內容，作為高風險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴格的內部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業(yè)要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動財務風險造成的不利影響程度和規(guī)模。
三、結語
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內部生產(chǎn)關系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協(xié)調好利益分配和內部價值鏈管理之間的關系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力有著重要意義。
作者:李茜囡 單位:中國人民大學
參考文獻：
第3篇
一、資產(chǎn)重型化模式盈利方式及面臨的挑戰(zhàn)
內地房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過資產(chǎn)重型化經(jīng)營模式獲得了大量的超額利潤，通過對房地產(chǎn)企業(yè)各盈利環(huán)節(jié)進行細分和研究之后，我們可以把重資產(chǎn)經(jīng)營模式分為四大基礎盈利方式。
土地增值：土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數(shù)量的有限，造成土地有限供給與相對無限需求之間的矛盾，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，需求大于供給的時候，土地的出讓金價格就會逐步攀升（見圖1）。自2000年以來，由于房地產(chǎn)需求的增加，帶動房價高速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲備的土地資源大幅增值，輕松賺取“土地紅利”。時間差和房價高漲是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地后的開工建設時間，由于沒有嚴格實施，從而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，隨著時間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。
產(chǎn)品增值：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場是企業(yè)不可控的因素，而產(chǎn)品開發(fā)卻是企業(yè)可控制的因素。要追求高額利潤，產(chǎn)品升值是重要的途徑，尤其是2008年之后，包括中信、綠城、龍湖、星河灣等企業(yè)加大產(chǎn)品塑造力度，通過產(chǎn)品塑造和客戶的新體驗實現(xiàn)了在相同區(qū)位、相同土地的情況下，獲得比其他企業(yè)更高的收益回報。如中信地產(chǎn)自2007年底整合以來，以購房者購買中信地產(chǎn)的房屋為前提，圍繞地產(chǎn)業(yè)務，為客戶提供包括文化、度假、旅游、理財?shù)劝藗€方面的專屬增值服務，特別是打造了擁有4萬多個家庭客戶，總業(yè)主客戶人數(shù)超過10萬人的“中信會”，以會員形式提供系列增值服務，使其房地產(chǎn)產(chǎn)品的競爭力和盈利水平得到了大幅提升。
資本增值：房地產(chǎn)企業(yè)資本增值具體可分為以下兩個方面。一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)低成本的融資。主要涉及如何以最小成本獲得企業(yè)所需要的資本，普通的資本籌集包括自有資本的積累、權益資本的籌集和負債資本的籌集。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要融資方式是負債資本，主要途徑有房地產(chǎn)經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行債券等方式，其中對銀行低息貸款是以前房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。另一方面是優(yōu)化資本運營結構以獲得最大的資本收益。房地產(chǎn)企業(yè)利用資本運營調整資本的結構，具體來說包括企業(yè)負債結構、投資結構、資產(chǎn)結構、經(jīng)營結構、來源結構等，企業(yè)需要在總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)、負債資本與權益資本、長期負債與短期負債、專業(yè)化經(jīng)營與多元化經(jīng)營、長期投資與短期投資、金融資本經(jīng)營收益等構成要素中進行目標結構的選擇與合理比例的確定，高負債化的資本結構是以前房地產(chǎn)企業(yè)最典型的資本運營結構。
周轉增值：2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊張、資金成本快速升高，在這樣的環(huán)境下，高周轉成為眾房企追求利潤的主要手段，高周轉的好處在于，能給房企帶來大規(guī)模、高市場占有率以及投資的快速回收。該模式的代表是行業(yè)標桿企業(yè)萬科，萬科自2010年起適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉的運營策略。這種“高周轉、不囤地”的開發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規(guī)模，促進了萬科“逆勢擴張”，用337天實現(xiàn)了1000億的銷售規(guī)模，成為了國內房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司。高周轉加快了單位資本的盈利效率，成為近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍追求的盈利模式。
當前，國家對地產(chǎn)行業(yè)的調控進一步加大，限購限價政策深入實施，土地升值減緩、利潤率上升空間降低，地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)盈利模式面臨嚴峻挑戰(zhàn)。
市場競爭壓力：地產(chǎn)行業(yè)跑馬圈地的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在從一線城市到二三線城市，都有數(shù)量眾多的地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)參與市場競爭，特別是同質化競爭非常激烈。以旅游地產(chǎn)為例，央企華僑城是旅游地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，其開發(fā)的歡樂谷項目為其贏得了巨額利潤。在利潤的吸引下，其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，在準一線城市的武漢，上海世茂集團投資400億打造的武漢嘉年華主題樂園項目，在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項目也已紛紛落地。在行業(yè)同質化競爭的壓力下，華僑城負債率明顯上升，2012年超過72%，已經(jīng)越過了國資委對央企負債率劃定的70%的“紅線”，而且未來還將面臨更為激烈的競爭格局。
企業(yè)運營壓力：傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式需要大量的前期投入資金，而這些投資主要由企業(yè)獨自承擔。2011年以來，各大銀行先后收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，證監(jiān)會也暫停房地產(chǎn)上市公司再融資，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承受巨大壓力而不得不通過信托，甚至高利貸等手段融資。這種融資成本非常高，使企業(yè)的財務杠桿率大幅下滑，盈利水平隨之下降。重資產(chǎn)模式下的地產(chǎn)企業(yè)運營核心是資金鏈，在沒有外部資金支持的情況下，企業(yè)經(jīng)營只能局限于一定區(qū)域或開發(fā)有限的地產(chǎn)項目，企業(yè)運營受到嚴重制約。
政策稅收壓力：近幾年，國家對房地產(chǎn)的調控日益嚴厲。土地增值稅使地產(chǎn)企業(yè)在土地增值環(huán)節(jié)的利潤被稅負拿走，囤地模式行不通了；更為嚴厲的限價政策使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤受到制約，暴利時代難以再現(xiàn)，囤房模式也行不通了；日益深入的限購政策，二手房轉讓政策使地產(chǎn)市場的投機需求大幅減少，整個地產(chǎn)市場的活躍度逐漸降低。而根據(jù)上證、深證上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為稅負最高的行業(yè)，在統(tǒng)計的23個一級行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負約為15%左右，企業(yè)的盈利水平受到了極大的削弱。
通過分析我們可以看出，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重型化模式已經(jīng)難以適應當前的政策環(huán)境和市場形勢，單打獨斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的粗放型運作模式盈利日益困難，地產(chǎn)企業(yè)盈利模式需要擺脫“重型化”，轉向“輕資產(chǎn)模式”。
二、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化的優(yōu)點及經(jīng)營模式分析
地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式突出特點是投入小、風險小；高杠桿率、高回報率；標準化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點有以下幾點。
融資方式多樣，有效打破資金瓶頸。在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達美國房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運營。
市場風險分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風險由全社會共擔，企業(yè)的風險得到了稀釋。以美國房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于國內房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠高于國內企業(yè)，根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國房地產(chǎn)的回報率長期穩(wěn)定在9.5%～13%之間，其波動幅度遠小于國內的房地產(chǎn)企業(yè)。
專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)。“輕資產(chǎn)模式”的另一個優(yōu)點是市場高度細分，專業(yè)化非常高。房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。美國房地產(chǎn)行業(yè)在資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭力、最強、規(guī)模經(jīng)濟最優(yōu)的企業(yè)。
通過比對國外地產(chǎn)行業(yè)比較先進的“輕資產(chǎn)模式”，結合國內地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認為國內地產(chǎn)行業(yè)實施“輕資產(chǎn)”運營，可以選取以下模式。
金融化——以小投入撬動大資本。這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等）將社會上的資金集中起來進行地產(chǎn)運營。目前國內已經(jīng)有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通地產(chǎn)內部一步步實踐。2013年萬通地產(chǎn)將依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標的為北京中服Z3地塊。目前，萬通地產(chǎn)Z3項目的財務規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因為有物業(yè)投資基金的資金支持，包括地價在內的Z3項目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來還將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運營模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現(xiàn)風險分散，獲取相對較高的收益。
標準化——把單商品做成大規(guī)模。產(chǎn)業(yè)化的本質是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎是標準化。在房地產(chǎn)市場資源相同的情況下，誰擁有標準化體系，誰就擁有行業(yè)的未來。標準化其實就是管理的專業(yè)化、精細化，其核心是產(chǎn)品的標準化。即從產(chǎn)品的設計、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標準，進行復制。產(chǎn)品標準化背后是流程的標準化、管理的標準化，即從“客戶細分—價值細分—居住要求—技術標準—設計模塊—標準化產(chǎn)品”體系的整套標準流程。在產(chǎn)品標準化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬科。萬科根據(jù)客戶細分，劃分出不同客戶的價值關注點，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結構風格、產(chǎn)品功能、局部指標等方面的居住要求，進而將居住要求轉化為技術標準，落實到設計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團的模塊化等，經(jīng)過大量的沉淀最終構成一個標準化的產(chǎn)品體系。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識地把業(yè)已開發(fā)出來的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結，使之標準化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。
專業(yè)化——由運營型轉為服務型。地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉型，由投資運營轉為專業(yè)服務也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務相當于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當可觀。這一模式國內做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務。綠城代建業(yè)務進展相當神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務已落地項目就達到了近40個，總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，已成功進入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉型的方向。目前綠城的代建業(yè)務以項目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業(yè)務拓展的主要方向。通過經(jīng)驗積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務水平和質量在不斷提高，已成為其核心競爭力。
三、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化經(jīng)營需要培育的基本能力
中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資—拿地—開發(fā)—銷售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國模式”將成為未來的行業(yè)發(fā)展主流模式。投資與開發(fā)、建設、后期物業(yè)管理、服務分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來負責，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實現(xiàn)這一模式轉變，地產(chǎn)公司應該著重培養(yǎng)以下能力。
一是卓越的組織管理能力。資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不再全部運作整個產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應。
二是突出的資本運作能力。輕資產(chǎn)運作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進一步增強，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強地資本經(jīng)營運作能力，加快資本周轉速度，提高資金使用效率，同時要特別注意金融風險的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周轉中。
