房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略范文

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第1篇

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；市場營銷；策略

1. 前言

目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展堅持自主創(chuàng)新、推廣創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新等多方面相結(jié)合的創(chuàng)新經(jīng)驗。但是房地產(chǎn)企業(yè)管理在制度建設(shè)、融資渠道等方面也面臨一系列問題和挑戰(zhàn)，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，全方面分析和剖析，企業(yè)信息管理發(fā)展的關(guān)鍵性存在問題，明確價值目標(biāo)，進(jìn)行科學(xué)的價值選擇，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新思路，以創(chuàng)意化促進(jìn)企業(yè)管理新發(fā)展。信息化就需要進(jìn)行人力、物力的投資，由于企業(yè)總體趨勢較為落后，1由于企業(yè)規(guī)模、技術(shù)和外部環(huán)境等原因，發(fā)展速度與發(fā)達(dá)國家的差距較大，所以企業(yè)信息化管理在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業(yè)發(fā)展陷入困境。所以房地產(chǎn)企業(yè)管著們對搞好企業(yè)信息建設(shè)表現(xiàn)出了種種。

2 目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

2.1 缺乏有效的市場考察

目前 任何一個企業(yè)的發(fā)展都是從市場中來，到市場總?cè)ァＲ粋€優(yōu)秀的企業(yè)始終是以市場為中心，去市場這個大環(huán)境謀求發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)營銷策劃最重要的是要根據(jù)市場考察進(jìn)行分析，科學(xué)的考察市場是未來發(fā)展和當(dāng)前形式前景，但是目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在在開展市場考察的時候，深入考察力度不夠，只注意表面材料數(shù)據(jù) 沒有進(jìn)行深入分析，只有把握好企業(yè)發(fā)展的方向，才能使企業(yè)更好的發(fā)展和生存。

2.2 目標(biāo)市場的定位不準(zhǔn)確

目前我國消費者群體是一個龐大的社會群體，人們在生活收入、文化水平、消費觀點上都存在著很明顯的差異，因此每個消費者在對房地產(chǎn)產(chǎn)品上的都有較大的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新是為了達(dá)到項目預(yù)期的效果而采取的一種創(chuàng)新性、方向性和決策性活動，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機制。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了消費者對產(chǎn)品需求差異的特殊性，進(jìn)而導(dǎo)致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。還要真正的理解信息為管理服務(wù)、為經(jīng)營服務(wù)的管理理念，真正認(rèn)識管理靠科學(xué)的工作方法，不讓部分人投機取巧損害房地產(chǎn)企業(yè)的利益，這才是信息化的重點。

2.3 企劃創(chuàng)意不合理

建立質(zhì)量體系，完善市場秩序和交易規(guī)則，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢，培育企業(yè)管理資料市場，加強對房地產(chǎn)企業(yè)信息化市場的管理。加快了企業(yè)綜合開發(fā)步伐，加2強房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，合理選擇主導(dǎo)企業(yè)和主導(dǎo)管理，才能保證經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整順利實現(xiàn),這也是市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的真正目的，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化來看，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段，市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)在房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)薄弱，在心里抵觸市場經(jīng)濟(jì)的行為方式。為了適應(yīng)煙草企業(yè)信息化市場，按照擴(kuò)大規(guī)模、完善功能、提高檔次的原則,積極發(fā)展多種經(jīng)營。

3. 提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平的策略

3.1 高度重視市場考察，增強市場預(yù)測科學(xué)性

市場考察對房地產(chǎn)市場營銷策略起著十分重要的作用，因為市場考察與經(jīng)濟(jì)企業(yè)信息化成果的推廣轉(zhuǎn)化,吸取國外企業(yè)信息化成果推廣轉(zhuǎn)化的有益經(jīng)驗, 加強企業(yè)信息管理的研究，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,積極探索成果推廣轉(zhuǎn)化的有效途徑和方法，建立高素質(zhì)的企業(yè)信息化管理，圍繞增加企業(yè)管理,積極探索房地產(chǎn)商場經(jīng)濟(jì)信息結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)信息化不可能簡單走市場經(jīng)濟(jì)的路子，尤其在企業(yè)體制很不完善的情況下，增加企業(yè)信息化管理的支持力度，以信息化為導(dǎo)向必須瞄準(zhǔn)國內(nèi)和國際兩上市場的需求，加強有特色房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)力度。強化服務(wù)功能，提高服務(wù)質(zhì)量，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，為房地產(chǎn)行業(yè)走向市場鋪路搭橋。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)不管在國民經(jīng)濟(jì)中還是國際市場的競爭中都屬于弱勢,因此加強具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的文化活動。只有通過市場經(jīng)濟(jì)機制的調(diào)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)信息化結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整,才能合理配置企業(yè)資源，強化市場體系建設(shè)，努力搞信息化流

3.2 明確目標(biāo)市場 通。

房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費者的需求去，將具有相同需求的消費者聚合在一起。科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，進(jìn)一步提高專業(yè)化分工和協(xié)作，加強外部組織結(jié)構(gòu)的完善發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于多元化和全球化趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。因此，加強提高房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢，積極的加大對房地產(chǎn)企業(yè)的從組力度，不斷的改善和加強自己競爭力。在經(jīng)濟(jì)細(xì)胞的互補性和多樣性，從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的需求生存需求結(jié)構(gòu)與發(fā)展結(jié)構(gòu)，從而使型房地產(chǎn)企業(yè)能夠更健康快速的發(fā)展。

3.3 企劃設(shè)計科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認(rèn)識本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并購買產(chǎn)品。加強建設(shè)文化，房地產(chǎn)企業(yè)提供保障。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的問題。通過不斷的深化改革，無論是內(nèi)3部組織結(jié)構(gòu)還是外部組織結(jié)構(gòu),有力地推動了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。及時把握邁向經(jīng)濟(jì)社會時展的新趨勢，而實現(xiàn)管理現(xiàn)代化，既要從思想觀念、組織結(jié)構(gòu)、管理體制等進(jìn)行深刻的變革，還要學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的新概念、新方式，創(chuàng)造出具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的管理模式，開拓發(fā)展市場，才能生存和發(fā)展。

4. 結(jié)尾

隨著時代的發(fā)展，將會有越來越多的人關(guān)注房地產(chǎn)市場營銷策略以及應(yīng)用，并對其作出深層次、多角度地科學(xué)分析。房地產(chǎn)企業(yè)要正視房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題，從企業(yè)的自身情況出發(fā)，制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。

參考文獻(xiàn)

[1]黃湘紅.淺析房地產(chǎn)價格營銷策略[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009（11）. 69-78

第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 營銷策略 營銷誤區(qū)

目前市場營銷在我國遍地開花，正處于迅速發(fā)展中，各行各業(yè)都在普遍采用，我國房地產(chǎn)業(yè)也不例外。隨著我國改革開放的深入，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正在處于蓬勃發(fā)展中，賣方市場的轉(zhuǎn)變，買方市場的形成，市場營銷的引入，使競爭更為激烈。怎樣才能使自己產(chǎn)品在競爭中戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地？除了倚靠產(chǎn)品的質(zhì)量外，還有營銷策略的使用，比如品牌、價格、促銷、企業(yè)信譽的運用是很重要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)使用營銷策略的重要性

1、促進(jìn)社會住房總供需的平衡

市場營銷策略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時、適地、以適當(dāng)價格把產(chǎn)品傳遞到消費者手中，以解決社會生產(chǎn)與社會消費之間的各種矛盾，使得房地產(chǎn)企業(yè)各種不同的供給與消費者和用戶方面各種不同的需要相適應(yīng)，求得社會生產(chǎn)與社會需要之間的統(tǒng)一與平衡，生產(chǎn)與消費在時間、地區(qū)的平衡。實現(xiàn)整個社會經(jīng)濟(jì)的正常運轉(zhuǎn)，從而促進(jìn)社會住房總供需的平衡。

2、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展

市場營銷策略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，有利于合理地配置土地、資金、勞動力等資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟(jì)效益提高，會促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3、有利用房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善

房地產(chǎn)市場存在的問題會對房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步的發(fā)展造成障礙，比如商品房的大量積壓、商品房高的空置率、巨額資金的持久沉淀等問題，通過市場營銷策略的運用可以有效解決房地產(chǎn)產(chǎn)品市場的現(xiàn)實問題。同時它對加速房地產(chǎn)商品和資金形態(tài)的轉(zhuǎn)變、縮短房地產(chǎn)商品流通周期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善都有重要作用。

4、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷部門通過市場營銷研究，密切注意和了解市場需要的現(xiàn)狀與變化，就可以發(fā)現(xiàn)一些未滿足的需要和市場機會；然后，根據(jù)企業(yè)的任務(wù)、目標(biāo)和資源條件等，選擇本企業(yè)能夠最好地為之服務(wù)的目標(biāo)市場，并根據(jù)目標(biāo)市場的需要，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，制定適當(dāng)?shù)膬r格，選擇適當(dāng)?shù)姆咒N渠道，制定適當(dāng)?shù)拇黉N方案，千方百計地滿足目標(biāo)市場的需要，這樣就可以擴(kuò)大銷售，提高市場占有率，增加盈利，實現(xiàn)企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的五種營銷誤區(qū)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)早已認(rèn)識到市場營銷的重要性，并普遍采用市場營銷策略對房產(chǎn)項目進(jìn)行營銷。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對市場營銷策略的使用，還處在探索階段，整體營銷水平不高，主要表現(xiàn)有：第一，開發(fā)商營銷意識薄弱、不注重營銷推廣的作用；第二，營銷渠道不多、大部分宣傳局限傳統(tǒng)的推廣渠道，比如像開設(shè)分展場、舉辦產(chǎn)品會、鑒賞酒會等營銷方式不被大多企業(yè)采納，集中開盤方式也較少的被開發(fā)商采用，對以公共關(guān)系的重視還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。第三，對國家房產(chǎn)政策反應(yīng)不夠迅速、敏感性不高。第四，推廣包裝差、主要包括現(xiàn)場包裝差和銷售物料設(shè)計風(fēng)格不統(tǒng)一。第五，品牌營銷理念低，大多數(shù)企業(yè)對如何進(jìn)行準(zhǔn)確的品牌定位，如何引導(dǎo)業(yè)主把握品牌取向，如何營造品牌意味即房地產(chǎn)商品如何進(jìn)行品牌化及如何有效實施和控制房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略等問題，這種局面主要是由一些營銷誤區(qū)所造成的。

1、誤區(qū)一：認(rèn)為傳統(tǒng)的生產(chǎn)、產(chǎn)品營銷觀念已經(jīng)過時

市場營銷觀念隨著社會的發(fā)展，已從傳統(tǒng)的生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念，到現(xiàn)代的大市場營銷觀念、概念營銷觀念。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都拋棄了傳統(tǒng)的生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念，采用現(xiàn)代的大市場營銷觀念、概念營銷觀念。但在實際運用過程中會犯營銷觀念不正確的錯誤，沒有考慮以消費者為中心，以顧客的需求為出發(fā)點，沒有考慮社會的公眾利益，采用現(xiàn)代的大市場營銷觀念、概念營銷觀念進(jìn)行營銷，雖會在短時間內(nèi)實現(xiàn)營銷目標(biāo)，但長時間終會暴露出種種弊端，損害企業(yè)整體營銷戰(zhàn)略。

2、誤區(qū)二：認(rèn)為人員推銷是最古老的促銷方式，不適合當(dāng)今的營銷環(huán)境

當(dāng)今人員推銷是房地產(chǎn)促銷策略當(dāng)中最傳統(tǒng)、最主要、最直接的促銷方式，采用這一促銷策略，可以讓銷售人員與顧客直接接觸，進(jìn)行面對面的洽談和思想交流，有利于銷售人員最直接、最及時地了解顧客的需求。通過這樣的交流，可以充分地向顧客傳遞企業(yè)、房產(chǎn)項目信息，以達(dá)到讓顧客認(rèn)識、了解、信賴企業(yè)的作用，這對提高公司的知名度和美譽度是非常有用的。房地產(chǎn)企業(yè)或許在制定促銷策略時都會考慮采用人員推銷這一方式，但他們對人員推銷的作用沒有充分的了解，不夠重視人員推銷，認(rèn)為人員推銷是最古老的促銷方式，不適合當(dāng)今的營銷環(huán)境，往往投入大成本采用廣告、營業(yè)推廣這些流行的促銷攻勢。雖說像廣告這些促銷方式在短時間內(nèi)會引起顧客的關(guān)注、較快的達(dá)到促銷目的。但要想長時期的留住顧客的心，采用這一促銷方式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

3、誤區(qū)三：認(rèn)為創(chuàng)品牌就是靠做廣告

品牌，給企業(yè)帶來的效益是巨大的、全面的。這一點無需置疑，或許每一間房產(chǎn)企業(yè)都想創(chuàng)品牌，擁有品牌優(yōu)勢。但創(chuàng)品牌是需要條件的，盲目的創(chuàng)品牌，必會給企業(yè)帶來損害。目前，在房產(chǎn)企業(yè)中就存在很多盲目創(chuàng)品牌的現(xiàn)象，這主要是企業(yè)沒有正確認(rèn)識創(chuàng)品牌需要具備什么條件和企業(yè)具不具備這樣的條件所造成的。這些企業(yè)誤認(rèn)為品牌就是靠做廣告，名聲就是名牌，只要敢花錢做廣告，就能創(chuàng)名牌，把過多的資金、精力、希望都放在廣告上，期望一夜成名，結(jié)果卻是功虧一簣；誤認(rèn)為做品牌就是做名牌，名牌僅僅是一個高知名度的品牌名，它只需達(dá)到知名度，但品牌除了要達(dá)到知名度外還要達(dá)到信任度和美譽度，創(chuàng)品牌，它需要的人力、物力和財力是全方位的，是一個復(fù)雜而浩大的工程。

4、誤區(qū)四：認(rèn)為只要廣告費用高，產(chǎn)品銷售量就有保障

幾乎每一間房地產(chǎn)企業(yè)都會打廣告，通過廣告，可以將房產(chǎn)信息不知不覺地灌輸?shù)较M者腦海中，從而影響消費者的購買決策，激發(fā)消費者的購買欲望，刺激消費者的需求，增加銷售量，同時提高房產(chǎn)價值。但打廣告費用大、有效期短等缺點明顯。目前，廣告媒介多，選擇什么樣的廣告媒介存在難于決策。大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)就存在這樣的問題，沒有經(jīng)過系統(tǒng)決策，錯誤的選擇廣告媒介，造成既沒有達(dá)到廣告目的，又支出大量的廣告費用，反而給企業(yè)帶來資金上的負(fù)擔(dān)。

5、誤區(qū)五：認(rèn)為產(chǎn)品創(chuàng)意不重要

在生活中，只要稍微留意一下，就會發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房屋的建造風(fēng)格差不多、沒有美感、沒有創(chuàng)意、產(chǎn)品雷同嚴(yán)重。這主要是房地產(chǎn)商在上項目的時候一窩蜂，看到那種設(shè)計流行，銷量大，就去模仿。但是現(xiàn)代人對住房不單單看重房屋的質(zhì)量，還看重房屋的外觀。越來越多人追求房屋的整體外觀，房屋的藝術(shù)性。在房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化越來越強的今天，具有創(chuàng)意產(chǎn)品的就顯的很重要了，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對這一方面的研究和投入，建造出具有創(chuàng)意的產(chǎn)品。

三、房地產(chǎn)企業(yè)制定正確營銷策略的建議

基于以上房地產(chǎn)企業(yè)營銷中常見的五種誤區(qū)，本文對怎樣制定正確的營銷策略給出以下建議。

1、建立一支專業(yè)的營銷隊伍

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品能否順利的銷售出去，達(dá)到預(yù)期的銷售目的，這關(guān)鍵在于是否做好營銷。基于營銷對企業(yè)的重要性，建立一支專業(yè)的營銷隊伍就顯得非常重要。目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)都會有自己的營銷隊伍，從事營銷策劃、營銷控制等。但具有專業(yè)性很強的營銷隊伍還不多，而且銷售人員的素質(zhì)問題也普遍存在于房產(chǎn)企業(yè)，主要表現(xiàn)在：銷售人員文化素質(zhì)不夠高，銷售人員缺乏規(guī)范化的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，銷售人員服務(wù)意識不足或服務(wù)理念不明確，難以實施優(yōu)質(zhì)服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，隨意性大，容易給顧客造成不良影響，銷售時沒有嚴(yán)格按照銷售流程，沒有明確界定銷售人員的職權(quán)，缺乏與顧客有效溝通的技巧等等。因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視和加大資金對銷售這一重要環(huán)節(jié)的投入，加強對銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)等，建立一支專業(yè)的營銷隊伍。

2、建立“以顧客為中心”的人性化營銷的營銷理念

“以顧客為中心”實行人性化營銷是新時代的營銷理念。企業(yè)在營銷過程中應(yīng)實行人性化營銷，做到：“順其本性”營銷時應(yīng)滿足消費者的基本居住需求；尊重其習(xí)性，尊重其的居住習(xí)俗。適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進(jìn)行營銷；滿其個性，以滿足消費者居住個性需求來進(jìn)行營銷。

在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應(yīng)將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優(yōu)勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優(yōu)惠政策等因素傳達(dá)給消費者；售樓處的環(huán)境設(shè)計要盡量完備人性化設(shè)施，體現(xiàn)對消費者的關(guān)愛。

3、采取各種方式來化解信息的不對稱

消費者在購買產(chǎn)品時，由于對產(chǎn)品缺乏充分的了解，往往會產(chǎn)生觀望態(tài)度，不敢輕易購買。這主要是由于信息的不對稱所造成的，因此要想消費者能夠迅速對產(chǎn)品充分的了解，化解信息的不對稱是關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取各種方式來化解信息的不對稱，比如：通過各種媒介進(jìn)行大量宣傳，充分利用報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等、或舉辦各種招待會、產(chǎn)品展銷會、座談會等活動，讓銷售人員直接與消費者進(jìn)行信息交流、情感交流。以達(dá)到化解信息傳遞障礙，促進(jìn)銷售的目的。

4、注重產(chǎn)品的創(chuàng)新

隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)購買者的投資心理和投資行為者日益成熟。住宅已不再被看作為鋼筋加水泥組成的結(jié)構(gòu)，而被視為安居享受的“家”，和能夠充分體現(xiàn)個性的生活方式。人們購買房屋不僅僅是看重他的質(zhì)量，還看重它的功能、款式、小區(qū)建筑的人文內(nèi)涵等。隨著購房者對房屋需求的變化，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該注重產(chǎn)品的“質(zhì)量”，善于發(fā)現(xiàn)消費者的需求變化，追求產(chǎn)品的創(chuàng)新。

5、科學(xué)預(yù)測成本，減少投資風(fēng)險

由于目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，不少企業(yè)都會加大成本對營銷這一方面的投入，比如：在廣告等方面，花費大量的資金進(jìn)行促銷。這或許會達(dá)到促銷目的獲得經(jīng)濟(jì)效益，但企業(yè)在決定加大營銷成本前，必須對產(chǎn)品成本、促銷成本進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，預(yù)測出總支出成本和預(yù)期投資總收入，否則可能會發(fā)生盈利過少，甚至虧損的現(xiàn)象。因此，重視對各種成本的科學(xué)預(yù)測，可以有效的減少投資風(fēng)險，避免不利的情況發(fā)生。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 紀(jì)海芹、李寧、占愛：淺談營銷策略在房地產(chǎn)中的應(yīng)用[EB/OL].中國論文下載中心網(wǎng)，2007.

[2] 佚名：營銷策略在房地產(chǎn)中的應(yīng)用[EB/OL].房策網(wǎng)，2007.

第3篇

前言

所謂中小房地產(chǎn)企業(yè)，是指規(guī)模較小（年開發(fā)面積小于10萬平方米）、產(chǎn)值較低、員工較少、具有2級以下房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)企業(yè)。近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使一些企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)淘金，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量猛增，但95% 以上是中小房地產(chǎn)企業(yè)，其開發(fā)份額接近八成。

在新消費時代，人們需要的已不僅是房子本身，而是房子的意味，即作為購房者情感、個性、身份、地位、財富的符號、形式與表征及其獨特的心理情感需求。根據(jù)中國城市研究院品牌研究中心斷言，房地產(chǎn)行業(yè)沒有品牌同樣可以活得滋潤的情況將難以為繼，因為隨著供求平衡、甚至供略大于求的到來，房地產(chǎn)市場正不可避免地漸入品牌競爭時代。雖然說房地產(chǎn)品牌時代已經(jīng)到來，但房地產(chǎn)業(yè)仍普遍存在一個怪現(xiàn)狀：企業(yè)有名，產(chǎn)品無名；財大氣粗者眾，有知名品牌者寡。對于處在夾縫中生存的中小房地產(chǎn)企業(yè)，可以說是機遇與挑戰(zhàn)共存。因此，研究我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)營銷策略中的品牌營銷存在的問題是有現(xiàn)實意義的，將有助于推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)營銷的現(xiàn)狀

中小企業(yè)營銷的特點是由中小企業(yè)的自身特點所決定的，中小企業(yè)的營銷特點有如下幾方面。

1.市場適應(yīng)性強

“小、快、活”是中小企業(yè)在經(jīng)營管理上的優(yōu)勢，由于中小企業(yè)擁有的資源有限、規(guī)模小，這些特點決定了它有條件且必須隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化及時調(diào)整自己。一旦市場上產(chǎn)生了新的需求，中小企業(yè)一般能迅速組織生產(chǎn)，及時、靈活有效地滿足市場新需求。適應(yīng)市場需求的多樣性、流行性、季節(jié)性和地區(qū)性是中小企業(yè)營銷的重要特征。

2.產(chǎn)品創(chuàng)新能力強

據(jù)美國貿(mào)易部統(tǒng)計，二戰(zhàn)以來，50%的創(chuàng)新產(chǎn)生于中小企業(yè)，95%的重大革新來源于中小企業(yè)。中小企業(yè)之所以有如此強的創(chuàng)新能力，是因為：第一，中小企業(yè)的管理者往往比較精干，往往有強于大企業(yè)的革新動力。因為中小企業(yè)無法像大企業(yè)那樣依賴于已取得的產(chǎn)品市場地位，創(chuàng)新是其求得生存的必要條件。第二，中小企業(yè)寬松的管理環(huán)境使得個人的主動性和創(chuàng)造力得以發(fā)揮，有利于創(chuàng)新活動的開展。第三，中小企業(yè)把創(chuàng)新作為競爭力戰(zhàn)略的核心，對創(chuàng)新表現(xiàn)出極高的熱情。

3.市場競爭力弱

在市場上，人們常用“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”形象比喻大企業(yè)與中小企業(yè)之間的市場爭奪戰(zhàn)。不少中小企業(yè)因生產(chǎn)規(guī)模小，所采用的生產(chǎn)技術(shù)水平一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大企業(yè)，因而造成大量的資源浪費。中小企業(yè)很難與擁有充足資金、成熟技術(shù)和銷售網(wǎng)絡(luò)的大企業(yè)、外資企業(yè)正面抗衡。相對于大企業(yè)，其平均壽命短，在遇到政府政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)衰退時，中小企業(yè)所受到的沖擊最大。

4.資金匱乏，促銷乏力

資金短缺，幾乎是所有中小企業(yè)都會遇到的普遍問題。由于資金的匱乏，企業(yè)的營銷活動也因此受到嚴(yán)重的影響。中小企業(yè)資金匱乏主要表現(xiàn)在：第一，初始資本投入不足；第二，資金利用率低，資金總量不足；第三，技改資金投入不足。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國不少中小房地產(chǎn)企業(yè)有好的創(chuàng)意，發(fā)現(xiàn)了商機時，卻往往苦于資金不足，而最終不得不將項目擱淺。

5.營銷人才缺乏

不少中小企業(yè)的營銷管理者并非由專職人員承擔(dān)，即使有也大多是從企業(yè)原有的技術(shù)或生產(chǎn)崗位轉(zhuǎn)過來的。他們大多缺乏系統(tǒng)的營銷理論知識及營銷管理應(yīng)有的素質(zhì)與能力。另外，中小企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較大，而且工資待遇低、社會地位不高、各種福利保障相對較差，發(fā)展預(yù)期低。這些都是中小企業(yè)難以吸收高級營銷人才及難以留住現(xiàn)有營銷人才的主要原因。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)項目品牌營銷存在的問題分析

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)項目品牌意識淡薄

我國長期實行住房分配制度，房地產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)商品化只有十幾年的時間，受到國外房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊還較小，沒有什么危機感與緊迫感。此外，隨著我國這幾年城市化進(jìn)程的加快，城市人口大幅度增長，對于住房的需求也隨之增長，房地產(chǎn)商品的需求大于供給，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更側(cè)重于房地產(chǎn)開發(fā)，對收益穩(wěn)定，但回報相對比房地產(chǎn)開發(fā)低的資產(chǎn)經(jīng)營不太看中。這也從一定程度上導(dǎo)致了中小房地產(chǎn)開發(fā)商樹立項目品牌的意識淡薄。

以上諸多因素，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)至今品牌意識淡薄，除少數(shù)幾家打出品牌外，可以說當(dāng)前我國相當(dāng)多的企業(yè)還不能真正懂得品牌經(jīng)營的重要性，他們以為房地產(chǎn)不需要品牌也照樣能經(jīng)營。已經(jīng)有很多經(jīng)驗、管理水平比較高的房地產(chǎn)公司率先推出了品牌戰(zhàn)略，并從品牌經(jīng)營中得到較高的回報。

2.品牌營銷制約因素眾多

項目品牌營銷是項復(fù)雜的工作，中小企業(yè)進(jìn)行品牌營銷受到一些的制約。

首先，受企業(yè)規(guī)模約束。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營意味企業(yè)開發(fā)成本相對較低，企業(yè)的競爭能力、贏利能力、抵御風(fēng)險能力增強，品牌形象通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)得以體現(xiàn)。中小開發(fā)商企業(yè)規(guī)模小、組織結(jié)構(gòu)簡單，開發(fā)成本高，質(zhì)量難以穩(wěn)定，規(guī)劃設(shè)計能力、對外宣傳能力、管理水平有限，品牌形象難以樹立。

其次，受人員素質(zhì)約束。眾所周知，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人才缺乏，人員素質(zhì)普遍較低。1991年以來，我國房地產(chǎn)投資年均增長率高達(dá)47.9%，房地產(chǎn)企業(yè)所需的專業(yè)人才平均增長率卻不到7%，其中，大部分行業(yè)優(yōu)秀人才還主要集中在大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。人才缺乏，造成中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力不足，品牌意識淡薄，品牌管理難度大。

除此之外，還受企業(yè)財力約束。打造項目品牌是一項耗資巨大的復(fù)雜系統(tǒng)工程。從開發(fā)流程看，創(chuàng)立項目品牌貫穿項目選址、市場調(diào)研、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、樓盤銷售與物業(yè)管理等環(huán)節(jié)；從品牌戰(zhàn)略實施過程看，要經(jīng)歷創(chuàng)造品牌、宣傳品牌、推廣品牌、保護(hù)品牌、發(fā)展品牌等階段。各環(huán)節(jié)、各階段都需要大量財力作支持。財力約束已成為中小開發(fā)商實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略的主要“瓶頸”。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)項目品牌營銷存在的問題

由于目前中小房地產(chǎn)開發(fā)商對項目品牌營銷的認(rèn)識尚淺，所以在項目品牌營銷中存在許多問題，主要表現(xiàn)在以下方面。

1.過分重視企業(yè)品牌的塑造

開發(fā)商認(rèn)為企業(yè)品牌是企業(yè)整體形象的反映，因此普遍重視企業(yè)品牌的打造。但事實上是，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該先以打造項目品牌為主，等企業(yè)的各項實力都跟上了，再著重打造企業(yè)品牌。

企業(yè)品牌猶如企業(yè)的市場通行證，能給企業(yè)的擴(kuò)張帶來巨大的優(yōu)勢，因此國內(nèi)許多大企業(yè)現(xiàn)在紛紛開始建立企業(yè)品牌，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛跟進(jìn)效仿、嘗試，并因此獲得了巨大的品牌收益。所以現(xiàn)在不惜耗費巨資建立企業(yè)品牌。建立房地產(chǎn)企業(yè)品牌是個長期的過程，這個過程需要優(yōu)秀項目樓盤的支持，需要投入大規(guī)模的資金去宣傳，需要成立專門的品牌管理部門，而中小房地產(chǎn)企業(yè)恰恰在這些方面都不具有優(yōu)勢。

項目品牌主要是以項目本身的區(qū)位、功能、質(zhì)量、配套、環(huán)境等作為支撐，這對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說比較容易建成，而項目品牌一旦建成可以為企業(yè)在這個項目上獲得豐厚的資金收益和企業(yè)形象收益，這從根本上解決了中小企業(yè)首先所面臨的生存問題。

2.將項目品牌簡單的定位于高檔名品

塑造品牌是為了在市場上樹立一個明確的、有別于競爭對手的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心中占領(lǐng)一個有利的位置。塑造品牌就必須進(jìn)行市場細(xì)分，并在細(xì)分的市場上開發(fā)具有自身特點的房地產(chǎn)品。只有那些重視品牌定位，致力于適應(yīng)某類市場需求細(xì)分定位，并且努力發(fā)展專業(yè)化、個性化房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)及品牌才具有生命力。但是，許多開發(fā)商認(rèn)為品牌房產(chǎn)就是極品房產(chǎn)，只有高級公寓、別墅或高檔寫字樓才需要營造品牌，大眾化的住宅不需要創(chuàng)品牌。實際上高檔房產(chǎn)不等于品牌房產(chǎn)，任何檔次的房產(chǎn)，無論是高檔的、中檔的，還是低檔的，都應(yīng)有自己的品牌。大眾化的住宅更容易創(chuàng)知名品牌，因為名牌的重要特征之一，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費者才是創(chuàng)知名品牌的首要條件。開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時一味追求高檔次，樣樣配套俱全，這不等增加開發(fā)成本，而且當(dāng)消費者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法對現(xiàn)自己的承諾時，又會對企業(yè)品牌帶來極大的負(fù)面影響。

中小房地產(chǎn)企業(yè)作任何決定始終都要根據(jù)自身的特點，實事求是，而不能做與自身實力不相符的事，這是客觀規(guī)律。

3.過分依賴廣告

開發(fā)商過分依賴廣告效果，以期通過大量廣告宣傳造成轟動效應(yīng)，將所開發(fā)的房產(chǎn)能盡快售出，而影響房地產(chǎn)品牌的質(zhì)量、售后服務(wù)等卻未得到足夠的重視。

現(xiàn)在國內(nèi)一些城市如廣州、深圳等許多城市樓盤廣告支出費用占銷售額的5%―10%。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計北京、深圳、廣州等區(qū)域性重點城市的主導(dǎo)報紙廣告收入，其中有40%―50%來自地產(chǎn)界，炒作性的報道風(fēng)行。然而，房地產(chǎn)品牌不能僅靠宣傳，更重要的是要有質(zhì)量、服務(wù)、企業(yè)信譽的支撐，而要有好的質(zhì)量和服務(wù)，開發(fā)商就必須加大投資力度，提高房產(chǎn)質(zhì)量，提高房產(chǎn)的文化內(nèi)涵，為消費者營造一個良好的居住環(huán)境。

4.品牌建設(shè)缺乏差異化

當(dāng)代是個產(chǎn)品趨于同質(zhì)化的時代，所以必須走品牌營銷之路，在大家都在走品牌營銷之路時，又必須注意品牌的差異化戰(zhàn)略。

很多中小房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項目品牌營銷時，手段很單一。往往是請個明星進(jìn)行助陣，再在當(dāng)?shù)氐闹饕獔蠹垺㈦娨暽贤度胍欢康膹V告就以為項目的品牌樹立起來了。殊不知自己的項目品牌內(nèi)涵是什么，消費者的品牌聯(lián)想又是什么。

現(xiàn)在開發(fā)商都喜歡以“文化居所”、“綠色花園”等來命名自己的項目，以至現(xiàn)在的小區(qū)都成了“文化居所”、成了“綠色花園”。但是實地勘查一下便可得知，“文化居所”大都不過是身處大學(xué)校區(qū)附近，一般最好的情況也就是與一兩所大學(xué)比鄰；“綠色花園”可能就是小區(qū)里有幾棵小樹或幾片小草。

項目品牌營銷不是漫天遍野的廣告宣傳，不應(yīng)是空洞無內(nèi)容的，而應(yīng)是扎扎實實辦事，具有豐富的內(nèi)涵。

四、提出以下幾條基本營銷策略

1.產(chǎn)品策略

這一策略應(yīng)重點以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價值。房地產(chǎn)商品由于具有特殊性――使用周期長、價格高等，消費者在選擇物業(yè)時，從質(zhì)量、居住環(huán)境到物業(yè)管理上都非常關(guān)注。因而，開發(fā)商在品牌戰(zhàn)略中應(yīng)充分重視產(chǎn)品策略。首先，在房地產(chǎn)的建造過程中，在保證工程質(zhì)量的同時，應(yīng)積極采用新工藝、新技術(shù)，不斷創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)商品的技術(shù)含量，造就品牌的卓越品質(zhì)。其次，在住宅的規(guī)劃設(shè)計上既要功能適用，又必須具備超前意識，這一點是由于房地產(chǎn)商品的長期消費性決定的。而且又是房地產(chǎn)商品在消費者心目中樹立品牌形象的重要依據(jù)。最后，物業(yè)管理要跟上品牌建設(shè)。物業(yè)品牌再好，沒有好的物業(yè)管理照樣會使消費者喪失對該品牌的信任。而現(xiàn)實的情況又是許多企業(yè)是集開發(fā)和物業(yè)管理于一體的，所以，作為物業(yè)流通的最后一個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理必須跟上，否則也容易造成品牌流失。物業(yè)管理關(guān)鍵要提高服務(wù)質(zhì)量，保證服務(wù)區(qū)內(nèi)居民生活質(zhì)量，規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)，從而建立起企業(yè)與住戶問的融洽關(guān)系，這對住戶和企業(yè)又都是有利的。

2.市場策略

這里談及的市場策略，包括市場調(diào)查、市場定位、市場宣傳等。市場調(diào)查主要是及時地掌握房地產(chǎn)市場信息，了解分析開發(fā)項目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場供求狀況、消費者心理。及時掌握這些信息，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整作參考。市場定位應(yīng)根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場狀況和未來的發(fā)展趨勢，主要定位在中低收入者。同時，應(yīng)根據(jù)市場需求適當(dāng)開發(fā)多種檔次的房地產(chǎn)商品，盡量滿足不同層次消費者的需要。在房地產(chǎn)市場宣傳中，要講究適度注重實際，因為品牌的營造是一個長期的過程。開發(fā)商不能“以快達(dá)慢”，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過造勢來快速樹立公司品牌。不要稍有一點草坪就大談“綠色住宅”、“生態(tài)小區(qū)”，在外形建造中，自吹是以“歐陸風(fēng)情”、“新加坡模式” “錯層設(shè)計”等等。

3.價格策略

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場消費者的購買能力和承受能力，來制定合理的價格。房地產(chǎn)企業(yè)不能把品牌與高價等同起來，特別是針對中低收入者的房地產(chǎn)商品，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在保證品質(zhì)的同時，采取各種手段降低成本，做到品質(zhì)與價格的最優(yōu)組合。結(jié)合房地產(chǎn)價格的確定，應(yīng)配合以靈活多樣的付款方式盡量將房地產(chǎn)市場潛在的需求轉(zhuǎn)化為有效需求，進(jìn)一步提高商品房的市場競爭能力。

4.注重服務(wù)形象

房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，與服務(wù)密不可分，這不僅體現(xiàn)在售前服務(wù)上，更重要的是體現(xiàn)在提供良好的售后服務(wù)上。客戶簽約后，房地產(chǎn)企業(yè)不能以為就此萬事大吉，要經(jīng)常與客戶保持聯(lián)絡(luò)，告訴客戶工程目前進(jìn)展情況，請客戶到現(xiàn)場察看，傾聽客戶的意見，對客戶的合理建議予以采納，減少客戶二次裝修時不必要的浪費，使客戶利益最大化。在客戶入住后，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)常聯(lián)絡(luò)，將客戶的意見轉(zhuǎn)給工程部門，完善售后服務(wù)，并在以后的項目開發(fā)中加以改進(jìn)。

對于許多消費者來說，及時辦理相關(guān)手續(xù)，特別是產(chǎn)權(quán)證，顯得相當(dāng)重要。消費者可以用房產(chǎn)抵押再融資，獲得較高的投資收益。物業(yè)管理是一項長期的售后服務(wù)，要注重服務(wù)周到和快速反映，讓消費者有個舒適、安全的家。

5.企業(yè)形象策略

現(xiàn)代市場競爭，不僅表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量和價格的競爭，更體現(xiàn)為向社會提品的企業(yè)整體形象的競爭。這意味著我們房地產(chǎn)企業(yè)獲取利益應(yīng)從追求“產(chǎn)品效益”，轉(zhuǎn)移到追求“形象效益”上來，從創(chuàng)品牌產(chǎn)品，跨入到創(chuàng)品牌企業(yè)形象的新境界。

而企業(yè)文化作為企業(yè)形象的重要內(nèi)涵，更是企業(yè)自我發(fā)展的航標(biāo)。優(yōu)秀的企業(yè)文化可以不斷增加企業(yè)內(nèi)部凝聚力和外部競爭力。從而塑造良好的企業(yè)形象。