房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估程序范文

前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估程序文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來(lái)啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，測(cè)算方法的選擇和參考數(shù)據(jù)的調(diào)查很重要，但是房地產(chǎn)最大的特征就是不可移動(dòng)性，時(shí)間上沒(méi)有兩處一模一樣的房地產(chǎn)，必須要將收集案例和數(shù)據(jù)進(jìn)行比較、修正后，才能判斷出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，那么如何比較修正？評(píng)估師必須有現(xiàn)場(chǎng)的感知、調(diào)查和職業(yè)判斷。因此，資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察尤其重要。

房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察是聽(tīng)取委托方或者相關(guān)人員對(duì)委估對(duì)象的介紹，了解或進(jìn)一步確認(rèn)評(píng)估目的、歷史和現(xiàn)狀、實(shí)際功能，主要核實(shí)產(chǎn)權(quán)資料和實(shí)體狀況是否對(duì)應(yīng)一致，明確評(píng)估范圍、現(xiàn)場(chǎng)感知房地產(chǎn)的個(gè)別因素和區(qū)域因素。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，我們還應(yīng)履行查賬程序，核實(shí)帳物真實(shí)性。根據(jù)我們所選用的不同評(píng)估方法，還應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中有所側(cè)重，選擇不同的現(xiàn)場(chǎng)勘察表，記錄不同的調(diào)查數(shù)據(jù)。比如，選擇市場(chǎng)比較法，要著重對(duì)比較案例進(jìn)行調(diào)查和比較；選擇假設(shè)開(kāi)發(fā)法，要著重調(diào)查開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等數(shù)據(jù)。

下面我將對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察具體內(nèi)容和操作程序做簡(jiǎn)要闡述：

1 房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察大致可分為三個(gè)部分。

（1）房地產(chǎn)實(shí)體狀況；

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)；

（3）所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查。

1.1 房地產(chǎn)實(shí)體狀況

房地產(chǎn)實(shí)體狀況是對(duì)房地產(chǎn)個(gè)別因素和區(qū)域因素的勘察，確認(rèn)重點(diǎn)是位置、面積、四至、建筑結(jié)構(gòu)、用途、建筑品質(zhì)、新舊、區(qū)域環(huán)境等。

現(xiàn)以我們最常見(jiàn)的住宅單元房估價(jià)為例，按照由大到小、由粗及細(xì)來(lái)完成現(xiàn)場(chǎng)勘察工作。

首先是核對(duì)房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門牌號(hào)碼。

其次是對(duì)房地產(chǎn)所處區(qū)域的人文環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

注意：公園廣場(chǎng)及休閑娛樂(lè)設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點(diǎn)和均價(jià)、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點(diǎn)、劃片小學(xué)和對(duì)口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場(chǎng)分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢(shì)、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開(kāi)熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點(diǎn)。

注意功能配套，如：車位車庫(kù)、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對(duì)房地產(chǎn)所在樓宇的勘察，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個(gè)梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長(zhǎng)寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)

評(píng)估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

（1）所有權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)產(chǎn)權(quán)證明。對(duì)于土地，主要是區(qū)分國(guó)有地劃撥、國(guó)有地出讓和集體所有地；對(duì)于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、私房（或個(gè)人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時(shí)注意是否有共有、他項(xiàng)權(quán)利記載、其他影響價(jià)值內(nèi)涵的差異性。

（2）用益權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

（3）擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。

1.3 與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)

對(duì)廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評(píng)估，應(yīng)注意對(duì)委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過(guò)程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價(jià)結(jié)果的對(duì)照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結(jié)果的客觀。

1.4 現(xiàn)場(chǎng)勘察的程序和記錄

第2篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值信息； 內(nèi)部控制

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國(guó)還缺乏有效的市場(chǎng)環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量屬性引入我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性是否應(yīng)在我國(guó)推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來(lái)探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價(jià)值信息控制的必要性

（一）公允價(jià)值信息控制將有效提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量

公允價(jià)值指公開(kāi)公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國(guó)市場(chǎng)中，市場(chǎng)交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對(duì)的公平交易，公允價(jià)值的取得將會(huì)使用估值技術(shù)，公允價(jià)值信息的生成離不開(kāi)職業(yè)判斷。通過(guò)加強(qiáng)公允價(jià)值信息生成過(guò)程的控制，可以一定程度上避免公允價(jià)值的失真，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）公允價(jià)值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價(jià)值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價(jià)值信息的公允性。公允價(jià)值信息控制過(guò)程涉及到公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價(jià)值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過(guò)不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價(jià)值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價(jià)值信息控制將有助公允價(jià)值計(jì)量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國(guó)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價(jià)值的推廣應(yīng)用。公允價(jià)值信息控制從多個(gè)角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價(jià)值信息的透明度，降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有利于其推廣使用。

二、公允價(jià)值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價(jià)值應(yīng)用于會(huì)計(jì)實(shí)踐中，形成公允價(jià)值計(jì)量和披露。謝詩(shī)芬（2003）認(rèn)為：“公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計(jì)、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會(huì)利用這一點(diǎn)，故意制造虛假會(huì)計(jì)信息。”陳國(guó)平（2007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價(jià)值成為利潤(rùn)操縱工具的一個(gè)重要因素，為了加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價(jià)值的運(yùn)用需要處理及時(shí)響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順。”公允價(jià)值信息的計(jì)量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價(jià)值應(yīng)用中會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價(jià)值信息的生成存在較大會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會(huì)計(jì)舞弊，確保公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性和可靠性，提高公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價(jià)值的應(yīng)用，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會(huì)于2008年12月公布的《公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說(shuō)明書(shū)、年度報(bào)告和半年度報(bào)告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的理解與信任。公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點(diǎn)可以從年報(bào)數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國(guó)有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報(bào)告作為分析對(duì)象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價(jià)值確定方法及其實(shí)際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理估計(jì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估計(jì)基本可以分為以下三個(gè)層次：第一層次是參考活躍市場(chǎng)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估算公允價(jià)值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價(jià)值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評(píng)估確定公允價(jià)值。我國(guó)目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有：市場(chǎng)法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，并且規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用方法是市場(chǎng)法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來(lái)看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價(jià)值確定方法，公允價(jià)值信息真實(shí)性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，再次是采用市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。也還存在一些公司沒(méi)有披露公允價(jià)值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過(guò)30%，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額比重超過(guò)10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過(guò)25%；海欣股份的公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價(jià)值確定方法將影響公允價(jià)值信息的真實(shí)可靠性，財(cái)務(wù)報(bào)告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場(chǎng)法

采用調(diào)查報(bào)告、參考同類或類似房地產(chǎn)價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價(jià)格。公允價(jià)值確定方法以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場(chǎng)法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒(méi)有披露具體的估值方法，可見(jiàn)，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價(jià)值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇的依據(jù)、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)和估值程序、公允價(jià)值計(jì)量的業(yè)務(wù)處理、對(duì)公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見(jiàn)稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對(duì)2011年上市公司年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件及公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇依據(jù)；三是公允價(jià)值確定方式；四是公允價(jià)值計(jì)量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒(méi)有做到，如：泛海建設(shè)沒(méi)有披露公允價(jià)值計(jì)量條件及依據(jù)、公允價(jià)值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重達(dá)到900%多，卻沒(méi)有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價(jià)值計(jì)量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒(méi)有披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度，這點(diǎn)需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的生成要經(jīng)歷公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露等程序。公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用本身會(huì)存在一定的會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保障公允價(jià)值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國(guó)內(nèi)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開(kāi)，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價(jià)值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計(jì)量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價(jià)值會(huì)計(jì)內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將使其價(jià)值隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，也使公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價(jià)值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價(jià)值信息控制流程圖（見(jiàn)圖1）

（二）公允價(jià)值信息控制要點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的控制涉及到多個(gè)部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門、財(cái)務(wù)部門、內(nèi)部審計(jì)部門、董事會(huì)、股東大會(huì)，因而公允價(jià)值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價(jià)值取得、審核及審批控制

公允價(jià)值的取得宜采取市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告或評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價(jià)值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的公允性，選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場(chǎng)交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財(cái)務(wù)部門審核過(guò)程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會(huì)嚴(yán)格履行審批公允價(jià)值的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門提交的公允價(jià)值變動(dòng)分析報(bào)告，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)重大影響的要提交股東大會(huì)決定。

2.公允價(jià)值核算控制

只有正確地對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量核算才能使財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)部門據(jù)以會(huì)計(jì)核算的公允價(jià)值以經(jīng)過(guò)董事會(huì)、股東大會(huì)審批的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告或資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)，其公允價(jià)值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價(jià)值計(jì)量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價(jià)值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)應(yīng)用時(shí)間還不長(zhǎng)，不論是會(huì)計(jì)人員還是資產(chǎn)評(píng)估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對(duì)公允價(jià)值信息開(kāi)展審計(jì)是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計(jì)部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)監(jiān)督任務(wù)，審計(jì)監(jiān)督方面的控制包括公允價(jià)值計(jì)量報(bào)告書(shū)的審查、估值模型的合理性及計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評(píng)價(jià)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會(huì)、股東大會(huì)對(duì)外披露公允價(jià)值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過(guò)審計(jì)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息；二是披露的報(bào)告書(shū)具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制度的有效性評(píng)價(jià)及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)披露來(lái)看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價(jià)值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價(jià)值取得、審核及審批控制，還有公允價(jià)值核算控制、公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制不僅能防范會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也將會(huì)增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息可靠性，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的推廣使用。

【參考文獻(xiàn)】

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第3篇

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估課程；課程定位；課程內(nèi)容；課程教學(xué)設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672―3198（2014）16―0113―01

1課程定位

1.1專業(yè)背景分析

《資產(chǎn)評(píng)估》是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容牽涉甚廣，涉及到會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、建筑、機(jī)電、無(wú)形資產(chǎn)等內(nèi)容，對(duì)于任何評(píng)估客體，萬(wàn)變不離其宗，都需要用到資產(chǎn)確認(rèn)、貨幣時(shí)間價(jià)值等理念，因此《資產(chǎn)評(píng)估》課程的前修課程需要學(xué)習(xí)《財(cái)務(wù)管理》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)》，因此《資產(chǎn)評(píng)估》課程應(yīng)當(dāng)安排在高職的第二學(xué)年第三學(xué)期。《資產(chǎn)評(píng)估》課程的學(xué)習(xí)并不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求，前述，資產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估領(lǐng)域的基礎(chǔ)，只是剛?cè)腴T。為了能滿足需求，還需要對(duì)評(píng)估客體如機(jī)電設(shè)備、房地產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、品牌等進(jìn)行更為深入的研究。因此資產(chǎn)評(píng)估的后續(xù)課程應(yīng)該開(kāi)設(shè)具體的評(píng)估客體的評(píng)估課程。

1.2學(xué)情分析

高職學(xué)生在學(xué)習(xí)方面堅(jiān)持“有用才學(xué)”的原則，如果教材與實(shí)踐脫離較大，學(xué)生也會(huì)缺乏學(xué)習(xí)動(dòng)力。《資產(chǎn)評(píng)估》課程是一門實(shí)用性非常強(qiáng)的學(xué)科，而且隨著評(píng)估需求的加大，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的前景越大。學(xué)生也認(rèn)可這一觀點(diǎn)，但在學(xué)習(xí)該課程中，逐漸被一大堆的公式、一大堆的評(píng)估方法、一系列的計(jì)算所嚇倒，如何讓學(xué)生輕松掌握，也是講授《資產(chǎn)評(píng)估》課程的一大難題。

2課程內(nèi)容選取

2.1課程指導(dǎo)思想

高職教育的一大特點(diǎn)就是一技在手，吃飯不愁，作為高職《資產(chǎn)評(píng)估》課程的特點(diǎn)也必須以以崗位需求為目標(biāo)，與職業(yè)資格考試接軌。

2.2課程項(xiàng)目確定

筆者通過(guò)到資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等進(jìn)行調(diào)研，評(píng)估客體大多數(shù)集中在房地產(chǎn)、汽車、設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等方面，個(gè)別的評(píng)估客體是古董評(píng)估、森林等自然資源評(píng)估、受災(zāi)評(píng)估等特殊性質(zhì)的評(píng)估。作為資產(chǎn)評(píng)估的入門環(huán)節(jié)，在課程內(nèi)容上，應(yīng)該設(shè)置常見(jiàn)的工作任務(wù)，而對(duì)于特殊性質(zhì)的評(píng)估可以在后續(xù)課程中加以設(shè)置。結(jié)合調(diào)研，設(shè)置中評(píng)估體系中的典型工作任務(wù)，導(dǎo)出學(xué)習(xí)領(lǐng)域，并通過(guò)適合教學(xué)的學(xué)習(xí)情境使其具體化，同時(shí)融入適度的相關(guān)領(lǐng)域知識(shí)，最后轉(zhuǎn)化為適合于高職學(xué)生的教學(xué)內(nèi)容。具體分為項(xiàng)目：資產(chǎn)評(píng)估的基本理論、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、房地產(chǎn)品評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、長(zhǎng)期資產(chǎn)評(píng)估、整體資產(chǎn)評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)。

3課程教與學(xué)

3.1教學(xué)方法

根據(jù)上述八個(gè)項(xiàng)目設(shè)置任務(wù)――知識(shí)鏈接――模擬操作――分配任務(wù)。知識(shí)鏈接是學(xué)生必須掌握的資產(chǎn)評(píng)估的基本理論。那這一部分如何講解呢？首先從評(píng)估案例開(kāi)始，講授為主，主要介紹案例中所涉及的評(píng)估知識(shí)，并結(jié)合相應(yīng)的習(xí)題加以鞏固，其次，依托學(xué)校房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)，對(duì)知識(shí)點(diǎn)有更深的認(rèn)知，第三，借助學(xué)校以及學(xué)校周圍的房地產(chǎn)及設(shè)備等進(jìn)行分組，模擬評(píng)估，完成任務(wù)。經(jīng)過(guò)三個(gè)步驟，學(xué)生基本上掌握了資產(chǎn)評(píng)估的基本知識(shí)。另外在結(jié)合專門的評(píng)估實(shí)驗(yàn)，如通過(guò)案例，手工編制工作底稿，呈現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)工作；還可以通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估軟件――鼎信諾評(píng)估軟件來(lái)完成評(píng)估實(shí)驗(yàn)，多角度來(lái)掌握評(píng)估技能。《資產(chǎn)評(píng)估》課程的教學(xué)工作還可以利用豐富的評(píng)估網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行虛擬評(píng)估。比如二手車、二手房評(píng)估網(wǎng)絡(luò)。

3.2項(xiàng)目模擬評(píng)估方案

項(xiàng)目一“資產(chǎn)評(píng)估的基本理論”主要介紹資產(chǎn)評(píng)估的概念、要素、評(píng)估思路，這些理論在評(píng)估實(shí)務(wù)中都可以提現(xiàn)出來(lái)，主要是接受評(píng)估業(yè)務(wù)、簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)。那么在模擬評(píng)估時(shí)，通過(guò)角色分工的方式來(lái)體現(xiàn)，讓學(xué)生了解到站在評(píng)估事務(wù)所，在接受業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)考慮何種因素，不能盲目地接受評(píng)估業(yè)務(wù)，從而了解到資產(chǎn)評(píng)估的原則。站在客戶的角度來(lái)看，讓學(xué)生認(rèn)識(shí)到什么情況下需要評(píng)估，評(píng)估的目的不同也會(huì)影響到評(píng)估價(jià)值。通過(guò)這種模擬，學(xué)生基本上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有基本的認(rèn)知。項(xiàng)目二“機(jī)電設(shè)備評(píng)估”、項(xiàng)目三“房地產(chǎn)品評(píng)估”是目前最常見(jiàn)的評(píng)估業(yè)務(wù)，在模擬評(píng)估時(shí)，可以與二手車、二手房評(píng)估網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合作，通過(guò)模擬評(píng)估了評(píng)估的整個(gè)程序，認(rèn)識(shí)到任何一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，其程序主要就是資料搜集、選定評(píng)估方法、確定評(píng)估參數(shù)、確定評(píng)估值幾大步驟。其次，評(píng)估方法，需要通過(guò)評(píng)估案例多次模擬，并在工作底稿的完成過(guò)程中，也能夠輕松掌握。面對(duì)復(fù)雜的計(jì)算，可以借助EXCEL來(lái)完成，讓學(xué)生認(rèn)識(shí)體會(huì)到計(jì)算的簡(jiǎn)單性。項(xiàng)目四“流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估”、項(xiàng)目五“無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估”、項(xiàng)目六“長(zhǎng)期資產(chǎn)評(píng)估”這三個(gè)項(xiàng)目的評(píng)估可以通過(guò)對(duì)評(píng)估案例的分析加以掌握和總結(jié)。項(xiàng)目八“資產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)”可以對(duì)上述評(píng)估的結(jié)果，通過(guò)編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，讓學(xué)生認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要素和注意事項(xiàng)。

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