房地產(chǎn)目前狀況分析范文

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第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資選擇

引言

很長一段時間以來，中國的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關(guān)部門出臺對房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢開始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

1、中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是一類風險相對較高、投資相對較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項目的持續(xù)開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集。可以說在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。

1.2 融資結(jié)構(gòu)

中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中融資相對很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對不良資產(chǎn)的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，銀行貸款在整個房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢凸顯。

2、中國房地產(chǎn)融資弊端分析

自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設(shè)的政策實施以來，國有商業(yè)銀行開始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機構(gòu)貸款中份額占到絕對優(yōu)勢狀況的產(chǎn)生。

但從經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展理論分析，中國房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律與原則的，同時對銀行等金融機構(gòu)的風險管理以及資金的有效運用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會導(dǎo)致銀行風險增加，嚴重者甚至?xí){到整個金融體系及整個國民經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負債業(yè)務(wù)來維持整個系統(tǒng)的運作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動與主動的關(guān)系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內(nèi)還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風險。

由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。

3、中國房地產(chǎn)融資選擇與調(diào)整

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)信貸風險

在我國，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個人房地產(chǎn)信貸對于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時，對于商業(yè)銀行來說，通過有效信貸發(fā)放來促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風險、擴展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風險控制機制，從而促進房地產(chǎn)信貸的科學(xué)發(fā)展，也間接推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

銀行房地產(chǎn)信貸風險誘發(fā)因素分析

目前，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個人住房信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的形成和傳導(dǎo)機制進行分析。

（一） 個人住房貸款信貸風險誘因分析

房地產(chǎn)個人住房貸款是指房地產(chǎn)購買者以其購買房產(chǎn)價值為抵押，從而獲取銀行貸款以補充其房產(chǎn)購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風險主要來自于貸款者違約的信用風險和市場利率波動等因素引致的市場風險。

在個人住房貸款的違約風險的產(chǎn)生和傳導(dǎo)機制內(nèi)，風險誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風險：個人借款者由于房價下行導(dǎo)致違約對其有利的情況下往往會實施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房價下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購買新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實施斷供。利率波動風險：由于房地產(chǎn)個人信貸的期限較長、數(shù)額較高，因此當市場利率出現(xiàn)波動時，該房地產(chǎn)抵押貸款的價值就會出現(xiàn)相應(yīng)波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個人信貸的信用風險水平。

當個人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風險升高，市場信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時，商業(yè)銀行的個人住房貸款的信貸風險便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對商業(yè)銀行不利的情況，其傳導(dǎo)過程如圖2所示。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸風險誘因分析

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。

由于房地產(chǎn)市場的抵押物價值波動性低于證券類的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤來源之一。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的主要風險誘因可以歸納為：滯銷風險：隨著目前我國房價下行可能的增大，房地產(chǎn)消費市場的低迷加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷風險，而房產(chǎn)滯銷將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風險。建設(shè)風險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預(yù)算、不可抗力因素等原因無法繼續(xù)進行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行所獲抵押物無法升值進而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于不正當?shù)尿_貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避國家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開發(fā)貸款的行為。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸風險控制對于商業(yè)銀行的經(jīng)營來說十分重要。

新形勢下銀行信貸風險控制措施設(shè)計

（一）健全個人信用監(jiān)控機制

目前，我國個人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過個人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個人住房信貸申請者的個人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細及擔保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個人住房信貸申請者的信用風險水平。然而目前我國商業(yè)銀行對于個人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測階段，通常商業(yè)銀行只會在貸款發(fā)放審核時對個人住房貸款申請者的信用狀況進行核查和評估，而在完成貸款發(fā)放后并不會主動關(guān)注個人住房信貸還款人的經(jīng)濟狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預(yù)警的個人信用監(jiān)控機制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風險的有效控制。

我國商業(yè)銀行可以通過建立一套個人信用動態(tài)監(jiān)控規(guī)則來控制房地產(chǎn)個人信貸風險。在商業(yè)銀行的個人信用監(jiān)控機制中，商業(yè)銀行應(yīng)當針對每一個個人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營性收入）、收入來源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個人住房信貸申請者的信貸風險水平劃分為不同的層級。

對于低風險的個人住房信貸申請者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請者的還款進度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對該類申請者進行動態(tài)監(jiān)控。對于中等風險的個人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當通過建立一套動態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預(yù)警性的動態(tài)監(jiān)控指標（如單位時間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時間內(nèi)個人收入負向變動率、單位時間內(nèi)個人信用狀況惡化度、單位時間內(nèi)個人居留地變動頻率）來確定該等級消費者近期是否存在違約風險從而確定是否對該等級的借貸人實施預(yù)防措施。對于高風險等級的個人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當通過較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門的監(jiān)督跟進人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進行動態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。

（二）建立抵押物價值監(jiān)測系統(tǒng)

為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當在堅持履行我國相關(guān)監(jiān)管部門所要求的對抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價值監(jiān)測系統(tǒng)，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測與跟蹤。

在目前房價地價下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當定期對抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價值進行價值變動檢測，重點考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價值進行重新評估，從而觸發(fā)對應(yīng)的應(yīng)對策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測系統(tǒng)中還應(yīng)當包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風險控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當對處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門進行嚴密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風險預(yù)警

由于目前我國政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較多，并且各級地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風險控制過程中還應(yīng)當依據(jù)各個地區(qū)的實際情況，通過有針對性地分析當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運行狀況來專門制定對應(yīng)的信貸風險控制政策。因此，我國商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風險預(yù)警機制，以此來規(guī)范各級地方分行機構(gòu)對當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風險的預(yù)警機制，從而通過規(guī)范化的流程督促其下屬機構(gòu)有效地預(yù)警當?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風險。

商業(yè)銀行應(yīng)當設(shè)置專門的風險預(yù)警評估小組，定期對該地區(qū)房地產(chǎn)市場上，各種類型房地產(chǎn)的總體開發(fā)進度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項目銷售狀況、房地產(chǎn)交易價格波動進行動態(tài)記錄，同時組織內(nèi)部專家專門討論本地房地產(chǎn)市場的風險水平及其最近調(diào)控政策對該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風險進行評估。同時各級地方銀行應(yīng)當將這些信息匯總報送至較高級，從而形成一個總體的房地產(chǎn)行業(yè)風險估計，方便商業(yè)銀行高級管理者能夠有效預(yù)警房地產(chǎn)市場的整體風險。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風險預(yù)警系統(tǒng)的實施成本，商業(yè)銀行可以要求各級地方機構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級別的房地產(chǎn)行業(yè)風險預(yù)警機制，對于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機構(gòu)可以適當減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學(xué)合理地貫徹該預(yù)警機制。

（四）發(fā)展和創(chuàng)新風險轉(zhuǎn)嫁技術(shù)

隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業(yè)銀行進行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風險，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風險的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風險。自2005年我國銀監(jiān)會和央行實施《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》以來，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯的成效，因此在可預(yù)見的未來，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場波動給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險十分重要。

由于我國商業(yè)銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經(jīng)濟體制下，通過尋求政府支持和擔保來進行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國商業(yè)銀行可通過行業(yè)聯(lián)盟并推動形成政府扶持的擔保公司，以一定的資金池為擔保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔保的證券理財產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場發(fā)放，促進商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進程，同時也可以避免目前商業(yè)銀行通過借助信托機構(gòu)發(fā)行信貸類理財產(chǎn)品，從而進行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來的金融衍生品風險，最終促進我國銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（五）引入第三方監(jiān)督評估機制

目前我國商業(yè)銀行由于機構(gòu)龐大，其運營成本較高，因此在未來商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險控制系統(tǒng)構(gòu)建過程中，商業(yè)銀行應(yīng)當通過將部分職能外包給第三方監(jiān)督評估機構(gòu)的方式來降低自身的信貸風險控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標的項目的資產(chǎn)價值評估、資產(chǎn)變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)，從而借助專業(yè)的第三方機構(gòu)的評估結(jié)果來提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險控制機制的控制效率，最終實現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險控制。

結(jié)論

隨著目前我國社會各界對于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房價持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風險控制時應(yīng)當采取的更加動態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風險控制措施，從而實現(xiàn)對自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風險控制。

參考文獻：

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)危機 資本結(jié)構(gòu)

在我國政府對房地產(chǎn)市場一輪又一輪的宏觀經(jīng)濟調(diào)控背景下，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的一些問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財務(wù)危機的誘因，所以現(xiàn)階段分析它們的財務(wù)狀況和財務(wù)危機的成因，尋求能夠防范和化解財務(wù)危機的對策，提高房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化和抵御風險等不確定因素的能力，無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)以及利益相關(guān)者還是對于我國房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展都具有非常重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及面臨的主要問題

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負債率高，財務(wù)風險大

由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負債經(jīng)營，這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內(nèi)其他行業(yè)（金融業(yè)除外）的平均負債水平。我國交通運輸業(yè)負債率均值為36.23%，電子行業(yè)負債率均值為45.21%，傳播文化業(yè)負債率均值為42.51%，采掘業(yè)務(wù)負債率均值為30.60%，均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過高的負債率不僅增大了債權(quán)人的風險，而且會增大企業(yè)財務(wù)風險，大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負債率已達近十年的數(shù)值高峰。

（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主

我國對企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴格，能夠通過發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少；政府對房地產(chǎn)企業(yè)進行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來越多，股權(quán)融資比例很低。所以，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過高負債經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業(yè)資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理上出現(xiàn)困難，經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務(wù)危機。

（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力

自2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金，延長了房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金鏈，降低了存貨周轉(zhuǎn)率，嚴重影響企業(yè)的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發(fā)展問題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5，優(yōu)秀企業(yè)可達2.5，而陷入財務(wù)危機的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競爭力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機成因分析

（一）企業(yè)外部環(huán)境影響因素

1.經(jīng)濟周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟多個行業(yè)聯(lián)系密切，其發(fā)展趨勢也要受到國家經(jīng)濟周期的影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境是密不可分的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期趨同，根據(jù)國民經(jīng)濟周期的四個階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個階段。當宏觀經(jīng)濟環(huán)境惡化時，出現(xiàn)財務(wù)危機可能性增大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當宏觀經(jīng)濟環(huán)境趨好時，房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢，財務(wù)危機發(fā)生概率較小。可見，房地產(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟環(huán)境。

2.金融環(huán)境。國家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負擔，影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉(zhuǎn)向當前適度，存款準備金率和利率多次調(diào)整提高，控制信貸規(guī)模，降低流動性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點調(diào)控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的重要誘因之一。

3.法律、政策環(huán)境。我國的房地產(chǎn)業(yè)在目前國民經(jīng)濟中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺一系列的法律法規(guī)，并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo)，為進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過。當房地產(chǎn)市場低迷，國家會出臺一些列購房優(yōu)惠政策，刺激樓市，拉動內(nèi)需；反之，當經(jīng)濟發(fā)展向好，房地產(chǎn)市場過熱，出現(xiàn)泡沫時國家就會采取控制信貸規(guī)模，影響房地產(chǎn)，穩(wěn)定市場。

（二）企業(yè)內(nèi)部條件影響因素

1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風險。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大，都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，籌資活動是其生產(chǎn)經(jīng)營的起點。但企業(yè)籌資后會導(dǎo)致債務(wù)的上升，一方面會增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業(yè)債務(wù)過大，必將會增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業(yè)總體的經(jīng)濟效益。其籌資風險主要受金額大小、資金成本、負債結(jié)構(gòu)等方面的影響。

2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發(fā)項目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險主要來自于：a.市場風險；b.購買力風險；c.變現(xiàn)風險和流動性。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動性。因此存在的這些風險可能使得房地產(chǎn)投資無法收回成本，不能帶來預(yù)期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)危機。

3.營運效率不高會帶來營運風險。房地產(chǎn)企業(yè)的營運風險主要來自兩個方面：a.日常經(jīng)營管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金，若最終房屋出現(xiàn)問題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業(yè)陷入財務(wù)危機。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機爆發(fā)的對策及建議

（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業(yè)提高其風險應(yīng)對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產(chǎn)合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機構(gòu)貸款，朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下，不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財務(wù)風險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，對于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價值。

（二）完善企業(yè)投資決策機制，減少投資失誤

科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業(yè)在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調(diào)查研究，而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率較高，高額的投資回報率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風險”這一基本規(guī)律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業(yè)陷入財務(wù)困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業(yè)的整體盈利能力。

（三）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，加強成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮，各部門之間的協(xié)調(diào)，降低內(nèi)耗成本，降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項環(huán)節(jié)、招投標環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現(xiàn)最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。

（四）增強企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力，提高凈收益質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責任、信用政策等級等制定相應(yīng)的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現(xiàn)金的流出量與流入量進行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營運資金。

（五）建立企業(yè)財務(wù)狀況分析、監(jiān)控及預(yù)警系統(tǒng)