房地產開發總流程范文
前言：我們精心挑選了數篇優質房地產開發總流程文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
關鍵詞:作業成本法;房地產;流程再造;作業分析;成本核算
一、作業成本法概述
作業成本法簡稱ABC法，是以作業作為間接費用分配的基礎，以作業為中心，通過對作業成本的確認和計量，對所有作業活動跟蹤反映，消除“不增值作業”，改進“可增值作業”，從成本產生的源頭入手，分析成本發生的前因后果，按成本動因的多標準分配，提高了成本計算的準確性，引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是:產品消耗作業，作業消耗資源，根據生產費用發生的原因匯集到作業，并計算出作業成本，再按產品生產所消耗的作業量，將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性，而不論其與產出是否直接相關，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產品有益的支出，就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制，克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前，作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。
二、作業成本法在房地產開發中的應用
房地產開發項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業成本法的應用前提。作業成本法在房地產開發中的應用，主要體現在以下三個方面:
1、準確核算開發成本。現行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總，按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發項目本身產生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。
考慮到作業成本法能使間接費用的準確分配，可以將作業成本法引入到房地產開發成本核算中，具體步驟如下:①根據房地產企業的實際特點，以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業，建立作業中心，確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用，如折舊費、修理費等，注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景，結合開發實際，找出各項成本動因，是成功實施作業成本法關鍵的一步，并建立作業成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率，匯集各項作業成本費用，并分配記入各開發產品成本。計算公式為:某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量;間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量，將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發產品的成本。
2、流程再造。房地產業和其他行業相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統，通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動，完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業細分為增值作業和不增值作業，對于不增值和低效作業，房地產企業應在開發過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈，并對作業進行聯系、整合、選擇等處理，協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈，保證每項必要作業都以最高效率完成，保證企業的競爭優勢，改善成本構成和提高作業的質量及效率，打造企業核心競爭力。
房地產開發流程再造的步驟如下:①繪制現有開發流程圖，描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負責實施;④評估實施結果，修正解決方案，重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產開發流程更精練，各環節自然銜接，運轉自如。通過流程優化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產開發流程的運轉效率。
3、作業分析。對房地產開發企業流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業進行分析，即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業的有效性和增值性，以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講，對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產開發過程中，作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源，對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業間的綜合分析，保證各作業中心能合理銜接，無重疊現象。這樣，整個作業鏈才能形成強大的合力，如項目前期作業可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規劃設計等工作，應對該階段的工作合理排序，保證該階段目標的完成。
因此，作業分析能進一步消除流程再造后的不增值作業與無效耗用的資源，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，進一步優化已經形成的作業鏈，降低房地產企業開發成本。
三、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題
本文僅僅就ABC法在房地產企業成本管理方面的運用進行研究，在實際操作中，還應注意以下問題:
1、考慮房地產企業自身情況。我國房產行業與先進制造行業相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此，各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業中心開始，逐步推進，發現實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產開發流程，同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。
2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系，仍將間接成本分配給無關聯的對象，這些問題都值得進一步探討。
3、注意重要性原則。房產企業間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數據本身的花費有多有少，應依據重要性原則，選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。
4、要在房地產企業中成功實施ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。
主要參考文獻
第2篇
關鍵詞:作業成本法;房地產;流程再造;作業分析;成本核算
中圖分類號:F224.0 文獻標識碼:A
一、作業成本法概述
作業成本法簡稱ABC法,是以作業作為間接費用分配的基礎,以作業為中心,通過對作業成本的確認和計量,對所有作業活動跟蹤反映,消除“不增值作業”,改進“可增值作業”,從成本產生的源頭入手,分析成本發生的前因后果,按成本動因的多標準分配,提高了成本計算的準確性,引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是:產品消耗作業,作業消耗資源,根據生產費用發生的原因匯集到作業,并計算出作業成本,再按產品生產所消耗的作業量,將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性,而不論其與產出是否直接相關,就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產品有益的支出,就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制,克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前,作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。
二、作業成本法在房地產開發中的應用
房地產開發項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業成本法的應用前提。作業成本法在房地產開發中的應用,主要體現在以下三個方面:
1、準確核算開發成本。現行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總,按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發項目本身產生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后,無法準確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發生動因,從而無法有效地對間接費用進行控制。
考慮到作業成本法能使間接費用的準確分配,可以將作業成本法引入到房地產開發成本核算中,具體步驟如下:①根據房地產企業的實際特點,以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業,建立作業中心,確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景,結合開發實際,找出各項成本動因,是成功實施作業成本法關鍵的一步,并建立作業成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率,匯集各項作業成本費用,并分配記入各開發產品成本。計算公式為:某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量;間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量,將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總,計算得出開發產品的成本。
2、流程再造。房地產業和其他行業相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統,通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動,完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業細分為增值作業和不增值作業,對于不增值和低效作業,房地產企業應在開發過程中予以剔除,橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈,并對作業進行聯系、整合、選擇等處理,協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈,保證每項必要作業都以最高效率完成,保證企業的競爭優勢,改善成本構成和提高作業的質量及效率,打造企業核心競爭力。
房地產開發流程再造的步驟如下:①繪制現有開發流程圖,描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負責實施;④評估實施結果,修正解決方案,重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析,使整個房地產開發流程更精練,各環節自然銜接,運轉自如。通過流程優化重組,結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監督,提高房地產開發流程的運轉效率。
3、作業分析。對房地產開發企業流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業進行分析,即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價作業的有效性和增值性,以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講,對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,了解成本形成過程及發生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產開發過程中,作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源,對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心,為了有效控制建設各階段的成本,還必須進行作業間的綜合分析,保證各作業中心能合理銜接,無重疊現象。這樣,整個作業鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規劃設計等工作,應對該階段的工作合理排序,保證該階段目標的完成。
因此,作業分析能進一步消除流程再造后的不增值作業與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學性和有效性,進一步優化已經形成的作業鏈,降低房地產企業開發成本。
三、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題
本文僅僅就ABC法在房地產企業成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應注意以下問題:
1、考慮房地產企業自身情況。我國房產行業與先進制造行業相比,其運用先進科學技術的領域并不是很突出,因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此,各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業中心開始,逐步推進,發現實施過程中的問題,不斷學習、摸索,再運用到整個房地產開發流程,同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。
2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系,仍將間接成本分配給無關聯的對象,這些問題都值得進一步探討。
3、注意重要性原則。房產企業間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數據本身的花費有多有少,應依據重要性原則,選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。
4、要在房地產企業中成功實施ABC法,還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。
(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)
主要參考文獻:
第3篇
摘要：目前我國房地產開發企業普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。為了避免和減少風險因素對項目的影響，認真探究了房地產開發項目全面風險管理的相關內容，以期能夠為有效化解房地產開發項目運行中的風險提供一些參考。
關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目
1房地產開發項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2房地產開發項目全面風險管理的流程
2.1房地產開發項目風險識別
房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2房地產開發項目風險評估
房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3房地產開發項目風險監控
房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
3房地產開發項目全面風險的應對策略
3.1風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
3.3風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
3.5風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題
4.1制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更
經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.
［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.
