房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計范文

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第1篇

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計及變更管理本身所具有的特殊性，在建設(shè)項目的設(shè)計及變更運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何控制設(shè)計及變更過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目成功的關(guān)鍵。文章結(jié)合實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與變更管理的相關(guān)內(nèi)容做出了自己的分析，希望能在實際項目中有所用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 項目設(shè)計 變更管理

中圖分類號：F281文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

由于我國房地產(chǎn)開發(fā)項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質(zhì)良莠不齊等原因，造成我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理并不科學(xué)合理。而設(shè)計階段又在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與變更管理具有實際意義。

1、設(shè)計變更概述

設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達(dá)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改，是工程變更的一部分，因而它也關(guān)系到工程施工的進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制。加強(qiáng)設(shè)計變更的管理，規(guī)范各參與單位的行為，是確保工程質(zhì)量和工期控制工程造價的重要環(huán)節(jié)。

設(shè)計變更的控制設(shè)計變更既可能帶來對建設(shè)單位或開發(fā)商有利的結(jié)果，如減少了建設(shè)成本，也有可能帶來對業(yè)主不利的結(jié)果，如成本的超支。在實際工程中發(fā)生設(shè)計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：

1.1公司領(lǐng)導(dǎo)要求的變更：領(lǐng)導(dǎo)對于設(shè)計有了新的要求，想法，這是可能性之一，還有一種情形是領(lǐng)導(dǎo)換屆后新領(lǐng)導(dǎo)對于原有領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)計要求并不贊成，要求改變。

1.2設(shè)計院要求的變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），這是由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，所導(dǎo)致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。

1.3施工單位要求的變更：施工單位因材料設(shè)備的使用問題而提出的設(shè)計變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。

1.4、設(shè)計變更現(xiàn)狀

開發(fā)期間將面臨眾多不確定風(fēng)險，如國家稅收政策，信貸政策，房地產(chǎn)政策，市場變化等等。上述不確定因素將對項目開發(fā)成本，進(jìn)程和質(zhì)量都帶來較大影響，為了應(yīng)對上述風(fēng)險，投資方將會做出符合自身利益的調(diào)整，對目標(biāo)適當(dāng)修正，其中重要方法就是設(shè)計修改，通過對項目定位，功能，規(guī)模和實施時間等方面的修正來達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。

目前關(guān)于設(shè)計變更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，無法確定設(shè)計變更管理的主要對象和目標(biāo)，或者有明確設(shè)計變更管理的目標(biāo)，但是缺乏具體的對策和方法，難以達(dá)到項目確定的計劃和目標(biāo)。

1.5設(shè)計變更分類

設(shè)計變更的分類多種多樣，如按發(fā)出形式分為口頭的、書面的。按載體形式可分為圖紙變更、設(shè)計變更單、工程聯(lián)系單、工作聯(lián)系單、會議紀(jì)要、會審紀(jì)要、圖紙交底、往來函件等。如按設(shè)計變更產(chǎn)生的原因可分為設(shè)計因素引起的設(shè)計變更，市場、政策性變化引起的設(shè)計變更，建設(shè)方調(diào)整引起的設(shè)計變更及不可預(yù)見因素引起的設(shè)計變更。（如表2）

2、設(shè)計變更的簽發(fā)原則

2.1確屬原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可。

2.2一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益( 質(zhì)量、工期、造價) 與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。

（1）工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。

（2）設(shè)計變更應(yīng)簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等。

5、影響設(shè)計變更的因素

5.1設(shè)計因素。設(shè)計因素指設(shè)計院的施工圖設(shè)計因素，包括結(jié)構(gòu)、建筑、水、電氣及各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合，包括自身設(shè)計缺陷、不合理、設(shè)計錯誤等。由于施工圖設(shè)計經(jīng)驗欠缺引起的設(shè)計變更在整個項目開發(fā)中從數(shù)量上來說占多數(shù)，主要以會議紀(jì)要、圖紙會審、施工單位的工程聯(lián)系單的形式出現(xiàn)，數(shù)量多、項目雜，而且主要集中在地下室及上部主體施工階段，但其對總成本的影響卻不大。

5.2市場、政策因素。市場因素指房地產(chǎn)銷售市場或建筑人工、材料、機(jī)械供應(yīng)市場發(fā)生的變動迫使進(jìn)行設(shè)計變更。

5.3建設(shè)方的管理、協(xié)調(diào)因素。目前國內(nèi)設(shè)計很少有總承包設(shè)計，一般建筑院只負(fù)責(zé)主體的建筑、結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計，專業(yè)工程，如鋼結(jié)構(gòu)、智能化、鋁合金、幕墻、精裝修等由專業(yè)的設(shè)計公司承擔(dān)；此時，建設(shè)方應(yīng)有較強(qiáng)的管理、協(xié)調(diào)能力，對于不同專業(yè)的專項工程應(yīng)及時委托設(shè)計，對于需要進(jìn)行確認(rèn)后方能進(jìn)一步設(shè)計的條件應(yīng)及時予以確認(rèn)，以便及時出施工圖，有充足的時間進(jìn)行招標(biāo)、合同簽訂，避免遺留太多的滯后設(shè)計演變成設(shè)計變更。

6、簽發(fā)設(shè)計變更的程序

由于簽發(fā)設(shè)計變更將對項目開發(fā)的建造成本，開發(fā)進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生重要影響，所以公司在簽發(fā)設(shè)計變更方面具有規(guī)范化的流程：

7、設(shè)計變更控制

7.1減少設(shè)計變更的次數(shù)。最關(guān)鍵的是將發(fā)生變更的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到設(shè)計的輸入階段，就是要做好前面所說的設(shè)計任務(wù)書的編制、設(shè)計過程的控制和設(shè)計成果的評審這三項基本工作。

7.2嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生。對于設(shè)計變更，應(yīng)堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術(shù)上驗證可行與否，再從成本上驗證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項目負(fù)責(zé)人一定的權(quán)利來進(jìn)行此工作，以提高工作效率。

7.3根據(jù)項目特性及企業(yè)的分包體系、習(xí)慣，在施工合同中事先詳細(xì)列出所有必須設(shè)計的項目、總承包范圍、專項分包范圍、最遲設(shè)計完成時間、設(shè)計中必須確定的要素、招標(biāo)時間、合同簽訂時間等，切不可因時間緊而把該在合同簽訂前完成的工作以暫定的形式后推，導(dǎo)致后期產(chǎn)生大量設(shè)計變更。

7.4建立設(shè)計變更的評估生效機(jī)制。建立設(shè)計變更生效前的評估機(jī)制及強(qiáng)制生效方式，即所有變更均需先做內(nèi)部造價、工期、可行性評估，再以某種事先約定的方式發(fā)出、生效，沒有通過內(nèi)部評估的不發(fā)出，發(fā)出以統(tǒng)一的簽字、蓋章方式生效，徹底改變設(shè)計變更事出多門的狀況。

8、設(shè)計變更對成本的影響

8.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的大致構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本大致可分為土地、前期、設(shè)計、建造、配套、后期、管理、營銷、財務(wù)、稅費(fèi)等幾類。其中，除了土地成本受區(qū)域因素影響比較大外，其他成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例相對固定，現(xiàn)以某開發(fā)公司某一樓面地價3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、銷售均價13920元/平方米的實際項目為例，其成本構(gòu)成見圖1。

圖一

8.2設(shè)計變更對成本影響。施工合同簽訂前項目建造成本相對可控、可調(diào)，且不會造成太多的無效成本，要減少設(shè)計變更對項目成本、工期的影響就是在保持項目統(tǒng)一定位設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的前提下盡量將設(shè)計前置，減少后期設(shè)計變更的產(chǎn)生，減少無效成本的產(chǎn)生。例如，某項目外墻原招標(biāo)時暫定為涂料，施工中根據(jù)周邊樓盤的情況決定改為外墻面磚，建設(shè)方對其外墻面磚主材進(jìn)行招標(biāo)確定了品牌、供貨價，并準(zhǔn)備以指定品牌、價格形式作為設(shè)計變更與施工方確認(rèn)簽證，施工方提出不僅應(yīng)當(dāng)確認(rèn)此單價，原合同中的外墻人工單價、腳手架、總工期均應(yīng)調(diào)整，有部分前期招標(biāo)約定、乘機(jī)高價索賠的傾向，如果合同簽訂前就按照外墻面磚飾面設(shè)計、招標(biāo)、簽訂合同，則不會產(chǎn)生這么多項的索賠，導(dǎo)致無效成本增加。

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第2篇

關(guān)鍵字：項目管理、質(zhì)量管理、溝通管理

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項目的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計、生產(chǎn)和管理取得了長足的進(jìn)步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅小區(qū)項目開發(fā)策化和設(shè)計階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項目的設(shè)計運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。

項目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項目管理有時被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項目，并運(yùn)用項目管理技術(shù)來進(jìn)行管理。項目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)管理項目工作。在建設(shè)項目的前期策化和設(shè)計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設(shè)計過程中范圍的界定、時間、成果、風(fēng)險和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計人員對項目設(shè)計的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對項目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工。（有些項目需做擴(kuò)初設(shè)計，并報批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計院），出方案報建文本，進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。

因此，在方案設(shè)計階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計進(jìn)程的順利推進(jìn)。

方案設(shè)計階段有時可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項目策劃，確定設(shè)計目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計院實力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準(zhǔn)確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊成員和項目干系人共享。

在方案設(shè)計階段也要對項目風(fēng)險進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的項目風(fēng)險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費(fèi)。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細(xì)交待。

建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計負(fù)責(zé)人對項目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目部門對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

在房地產(chǎn)設(shè)計運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時間的緊迫性將會限制設(shè)計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設(shè)計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點的時間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。

第3篇

從字面上講，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。嚴(yán)格地說，房地產(chǎn)是指土地及其附著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱[1]。本文所述房地產(chǎn)開發(fā)指以經(jīng)營為目的的城鎮(zhèn)居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)及其它贏利性房地產(chǎn)（如股份制贏利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施開發(fā)、老年公寓地產(chǎn)開發(fā)等）。

我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟(jì)時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，成為拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。

二、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的概念

2.1.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計屬于項目的一種。所謂房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計，是指為完成房地產(chǎn)開發(fā)活動目標(biāo)而作的一次性的設(shè)計工作。房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產(chǎn)的策劃項目、進(jìn)行工程設(shè)計活動、施工過程的管理、舉行一次建設(shè)完成的房屋的銷售活動、組織一次設(shè)備招標(biāo)活動、進(jìn)行一個物業(yè)管理軟件開發(fā)等。

2.2 項目管理與房地產(chǎn)設(shè)計管理

所謂項目管理，就是項目的管理者通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)項目目標(biāo)的過程。項目管理的過程不僅表現(xiàn)為從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進(jìn)行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價等活動。

所謂房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理，是指開發(fā)商或業(yè)主通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計目標(biāo)的活動過程。開發(fā)商要通過計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)、控制、評價等方式實現(xiàn)對各種資源進(jìn)行有效的整合與利用，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)具體房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計項目的目標(biāo)。

2.3 設(shè)計管理的特點

從上述分析可以看到，設(shè)計管理對于房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量、進(jìn)度和價格有著重要的影響，可見設(shè)計管理在工程項目管理中的重要性，為了實現(xiàn)有效地完成設(shè)計管理的任務(wù)，必須分析設(shè)計管理工作所具有的特點。

三、設(shè)計進(jìn)度管理

3.1 設(shè)計進(jìn)度管理的特點

3.1.1 人力資源是進(jìn)度決定性因素

設(shè)計是一項以人為主體的創(chuàng)造性的腦力活動。人的因素占很大的比重，人是設(shè)計階段的最主要的資源，有時甚至是唯一的資源。在項目的其他階段中，由于存在多種資源，當(dāng)某項資源不夠時，可以通過增加其他資源來彌補(bǔ)，即不同的資源間可進(jìn)行一定的替代或互補(bǔ)。

3.1.2設(shè)計階段中工序的搭接使項目的不確定性加大

設(shè)計的主體是人，產(chǎn)品是人腦的創(chuàng)造性產(chǎn)物，雖然表現(xiàn)為圖紙文件等，實際上是種無形的產(chǎn)品，因此設(shè)計過程中的主觀性更強(qiáng)，從而增加了設(shè)計階段的風(fēng)險。

3.2設(shè)計周期的確定

3.2.1設(shè)計的階段劃分

大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目一般都經(jīng)過上述的三個階段，小型的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計也有采用兩階段設(shè)計的，即將方案設(shè)計與初步設(shè)計合并為一個階段，整個設(shè)計過程只經(jīng)過方案設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段。

3.2.2設(shè)計進(jìn)度確定需要考慮的因素

業(yè)主在考慮設(shè)計周期要求的時候，一般需要考慮以下幾個因素：

a．項目對工期的要求、特點。

b．項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件和外部條件。

c．項目各項工作的時間估計。

d．項目的資源供應(yīng)狀況。

3.2.3設(shè)計周期的確定方法

a．專家判斷法

b．定額法

c．資料統(tǒng)計法

3.3設(shè)計過程進(jìn)度控制

3.3.1進(jìn)度控制的主要內(nèi)容

a 分析、論證總進(jìn)度目標(biāo)；編制項目實施總進(jìn)度計劃；

b 分析總進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險，編制進(jìn)度風(fēng)險管理的初步方案；

c 審核設(shè)計進(jìn)度計劃和出圖計劃，并控制執(zhí)行，避免發(fā)生因設(shè)計單位推遲進(jìn)度而造成施工單位要求的索賠；

d 編制設(shè)計任務(wù)書中有關(guān)進(jìn)度控制的內(nèi)容；

e 在項目實施過程中進(jìn)行進(jìn)度計劃值和實際值的比較，如出現(xiàn)偏差，隨時采取措施進(jìn)行糾偏；

3.3.2 設(shè)計進(jìn)度控制的建議

a. 重視工程項目的設(shè)計階段，正確認(rèn)識到設(shè)計階段在整個項目周期中的重要地位。

b 業(yè)主在將設(shè)計任務(wù)交給設(shè)計單位之前，應(yīng)該做好以下幾件事：確定工程項目主要針對的終端服務(wù)群體，即使用者；根據(jù)選定的使用群體，確定工程項目的總體設(shè)計定位：明確工程項目的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

c 對于施工圖設(shè)計階段的具體問題，可以由設(shè)計單位先粗略地羅列出項目需要使用的主要材料清單(包括使用部位)，并從設(shè)計的角度出發(fā)提出建材的選用要求和建議。

d 在建設(shè)項目設(shè)計階段的項目管理實施規(guī)劃，即在建設(shè)項目決策之后，對建設(shè)項目的設(shè)計階段如何展開工作，如何對設(shè)計階段進(jìn)行有效的合同管理和信息管理，并對設(shè)計的過程如何進(jìn)行控制以順利實現(xiàn)項目目標(biāo)提出一整套合理的方案，用以指導(dǎo)業(yè)主方設(shè)計管理過程，也是實現(xiàn)項目進(jìn)度控制的有效方法之一。

四、設(shè)計質(zhì)量管理

4.1設(shè)計質(zhì)量的定義

設(shè)計的技術(shù)質(zhì)量包括功能性、安全性、美觀性、環(huán)保性以及可施工性。設(shè)計的功能性指建筑工程的用途、規(guī)模、能力以及相應(yīng)的各種指標(biāo)要求；安全性指工程設(shè)計將傷害或損壞風(fēng)險限制在可接受水平內(nèi)的能力。如設(shè)計文件的編制深度應(yīng)滿足施工要求，使施工簡便易行。

4.2 設(shè)計質(zhì)量的過程管理

4.2.1 設(shè)計階段質(zhì)量管理原則、任務(wù)

A 設(shè)計階段質(zhì)量管理原則

（1）建設(shè)工程設(shè)計應(yīng)與社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；

（2）工程設(shè)計應(yīng)當(dāng)按建設(shè)基本程序，堅持先勘察、后設(shè)計、再施工原則；

（3）建設(shè)工程設(shè)計力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟(jì)；

（4）設(shè)計應(yīng)符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，計算應(yīng)準(zhǔn)確，文字說明應(yīng)清楚，圖指標(biāo)主要清晰、準(zhǔn)確、避免“錯、漏、碰、缺”。

B 設(shè)計階段質(zhì)量業(yè)主管理的主要任務(wù)

（1）編制管理細(xì)則，確定目標(biāo)控制計劃，督促設(shè)計單位完善質(zhì)保體系，建立內(nèi)部專業(yè)交底及會簽制度；

（2）設(shè)計方案、圖紙、概預(yù)算和主要設(shè)備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設(shè)計的指令；

（3）對設(shè)計工作的協(xié)調(diào)控制，及時檢查和控制設(shè)計的進(jìn)度，做好各部門間的協(xié)調(diào)工作，使各專業(yè)設(shè)計之間配合、銜接，及時消除隱患；

（4）參與主要設(shè)備、材料的選型；

（5）組織對設(shè)計的評審或咨詢；

（6）組織設(shè)計文件、圖紙的報批、驗收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作；

（7）組織設(shè)計交底與圖紙會審，處理或參與處理設(shè)計變更和因設(shè)計引起的工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故；

（8）編寫管理工作總結(jié)。

4.2.2設(shè)計質(zhì)量管理的依據(jù)

業(yè)主對工程設(shè)計質(zhì)量控制的依據(jù)，主要有以下幾個方面：

a 有關(guān)工程建設(shè)及質(zhì)量管理方面的法律法規(guī)，如城市規(guī)劃，建設(shè)用地，市政管理，環(huán)境保護(hù)，質(zhì)量管理，投資管理等方面的法律和法規(guī)。

b 有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如各種設(shè)計規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計參數(shù)的定額及指標(biāo)等。

c 建設(shè)項目的審批文件，如項目建議書及其審批，項目可行性研究報告及其審批項目建設(shè)選址及其審批，項目環(huán)境影響報告及其審批等。

d 建設(shè)項目設(shè)計的準(zhǔn)備文件，如體現(xiàn)業(yè)主建設(shè)意圖的規(guī)劃設(shè)計大綱，設(shè)計綱要，設(shè)計合同和協(xié)作等方面的協(xié)議，數(shù)據(jù)和資料等。

4.2.3設(shè)計質(zhì)量管理的重點

a 設(shè)計單位的選擇

b 設(shè)計依據(jù)的提供

c 設(shè)計文件的審查

4. 3設(shè)計階段質(zhì)量管理的方法

a 以投入、產(chǎn)出管理為重點

b 以專業(yè)人員為依靠

c 多種技術(shù)手段并用