房地產開發項目設計范文

前言：我們精心挑選了數篇優質房地產開發項目設計文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

由于房地產開發項目設計及變更管理本身所具有的特殊性，在建設項目的設計及變更運作過程中，房地產開發公司如何控制設計及變更過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目成功的關鍵。文章結合實際情況，對房地產開發項目設計與變更管理的相關內容做出了自己的分析，希望能在實際項目中有所用。

【關鍵詞】房地產開發 項目設計 變更管理

中圖分類號：F281文獻標識碼： A

由于我國房地產開發項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質良莠不齊等原因，造成我國的房地產開發項目的設計管理并不科學合理。而設計階段又在整個房地產開發項目進行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產開發項目的設計與變更管理具有實際意義。

1、設計變更概述

設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態的改變和修改，是工程變更的一部分，因而它也關系到工程施工的進度、質量和投資控制。加強設計變更的管理，規范各參與單位的行為，是確保工程質量和工期控制工程造價的重要環節。

設計變更的控制設計變更既可能帶來對建設單位或開發商有利的結果，如減少了建設成本，也有可能帶來對業主不利的結果，如成本的超支。在實際工程中發生設計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：

1.1公司領導要求的變更：領導對于設計有了新的要求，想法，這是可能性之一，還有一種情形是領導換屆后新領導對于原有領導的設計要求并不贊成，要求改變。

1.2設計院要求的變更：此類情況多數發生于多邊工程（邊勘察、邊設計、邊施工、邊圖審、邊報批），這是由于工程設計倉促、圖審報建滯后等原因，所導致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。

1.3施工單位要求的變更：施工單位因材料設備的使用問題而提出的設計變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，施工單位發現圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。

1.4、設計變更現狀

開發期間將面臨眾多不確定風險，如國家稅收政策，信貸政策，房地產政策，市場變化等等。上述不確定因素將對項目開發成本，進程和質量都帶來較大影響，為了應對上述風險，投資方將會做出符合自身利益的調整，對目標適當修正，其中重要方法就是設計修改，通過對項目定位，功能，規模和實施時間等方面的修正來達到規避風險的目的。

目前關于設計變更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，無法確定設計變更管理的主要對象和目標，或者有明確設計變更管理的目標，但是缺乏具體的對策和方法，難以達到項目確定的計劃和目標。

1.5設計變更分類

設計變更的分類多種多樣，如按發出形式分為口頭的、書面的。按載體形式可分為圖紙變更、設計變更單、工程聯系單、工作聯系單、會議紀要、會審紀要、圖紙交底、往來函件等。如按設計變更產生的原因可分為設計因素引起的設計變更，市場、政策性變化引起的設計變更，建設方調整引起的設計變更及不可預見因素引起的設計變更。（如表2）

2、設計變更的簽發原則

2.1確屬原設計不能保證工程質量要求，設計遺漏和確有錯誤以及與現場不符無法施工非改不可。

2.2一般情況下，即使變更要求可能在技術經濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產生的效益( 質量、工期、造價) 與現場變更往往會引起施工單位的索賠等所產生的損失，加以比較，權衡輕重后再做出決定。

（1）工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。

（2）設計變更應簡要說明變更產生的背景，包括變更產生的提出單位、主要參與人員、時間等。

5、影響設計變更的因素

5.1設計因素。設計因素指設計院的施工圖設計因素，包括結構、建筑、水、電氣及各專業之間的協調配合，包括自身設計缺陷、不合理、設計錯誤等。由于施工圖設計經驗欠缺引起的設計變更在整個項目開發中從數量上來說占多數，主要以會議紀要、圖紙會審、施工單位的工程聯系單的形式出現，數量多、項目雜，而且主要集中在地下室及上部主體施工階段，但其對總成本的影響卻不大。

5.2市場、政策因素。市場因素指房地產銷售市場或建筑人工、材料、機械供應市場發生的變動迫使進行設計變更。

5.3建設方的管理、協調因素。目前國內設計很少有總承包設計，一般建筑院只負責主體的建筑、結構、水電設計，專業工程，如鋼結構、智能化、鋁合金、幕墻、精裝修等由專業的設計公司承擔；此時，建設方應有較強的管理、協調能力，對于不同專業的專項工程應及時委托設計，對于需要進行確認后方能進一步設計的條件應及時予以確認，以便及時出施工圖，有充足的時間進行招標、合同簽訂，避免遺留太多的滯后設計演變成設計變更。

6、簽發設計變更的程序

由于簽發設計變更將對項目開發的建造成本，開發進度，產品質量產生重要影響，所以公司在簽發設計變更方面具有規范化的流程：

7、設計變更控制

7.1減少設計變更的次數。最關鍵的是將發生變更的風險轉移到設計的輸入階段，就是要做好前面所說的設計任務書的編制、設計過程的控制和設計成果的評審這三項基本工作。

7.2嚴格控制設計變更的發生。對于設計變更，應堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術上驗證可行與否，再從成本上驗證可行與否，最后再確定是否發生變更。這需要賦予項目負責人一定的權利來進行此工作，以提高工作效率。

7.3根據項目特性及企業的分包體系、習慣，在施工合同中事先詳細列出所有必須設計的項目、總承包范圍、專項分包范圍、最遲設計完成時間、設計中必須確定的要素、招標時間、合同簽訂時間等，切不可因時間緊而把該在合同簽訂前完成的工作以暫定的形式后推，導致后期產生大量設計變更。

7.4建立設計變更的評估生效機制。建立設計變更生效前的評估機制及強制生效方式，即所有變更均需先做內部造價、工期、可行性評估，再以某種事先約定的方式發出、生效，沒有通過內部評估的不發出，發出以統一的簽字、蓋章方式生效，徹底改變設計變更事出多門的狀況。

8、設計變更對成本的影響

8.1房地產開發成本的大致構成。房地產開發成本大致可分為土地、前期、設計、建造、配套、后期、管理、營銷、財務、稅費等幾類。其中，除了土地成本受區域因素影響比較大外，其他成本在房地產開發成本中所占的比例相對固定，現以某開發公司某一樓面地價3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、銷售均價13920元/平方米的實際項目為例，其成本構成見圖1。

圖一

8.2設計變更對成本影響。施工合同簽訂前項目建造成本相對可控、可調，且不會造成太多的無效成本，要減少設計變更對項目成本、工期的影響就是在保持項目統一定位設計標準的前提下盡量將設計前置，減少后期設計變更的產生，減少無效成本的產生。例如，某項目外墻原招標時暫定為涂料，施工中根據周邊樓盤的情況決定改為外墻面磚，建設方對其外墻面磚主材進行招標確定了品牌、供貨價，并準備以指定品牌、價格形式作為設計變更與施工方確認簽證，施工方提出不僅應當確認此單價，原合同中的外墻人工單價、腳手架、總工期均應調整，有部分前期招標約定、乘機高價索賠的傾向，如果合同簽訂前就按照外墻面磚飾面設計、招標、簽訂合同，則不會產生這么多項的索賠，導致無效成本增加。

【參考文獻】

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[ 2] 陸克華, 張小宏. 工程咨詢設計實務[M ]. 北京: 中國計劃出版社, 2005.

[ 3] 李明堂. 工程造價計價與控制[M ]. 北京: 中國計劃出版社, 2005.

[ 4] 李中富. 建筑施工組織與管理[M ]. 北京: 機械工業出版社, 2005

第2篇

關鍵字：項目管理、質量管理、溝通管理

隨著我國經濟水平的發展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區項目的開發紅紅火火，設計、生產和管理取得了長足的進步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產開發商對住宅小區項目開發策化和設計階段越來越重視。以往開發商搞到地皮，找幾個人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經一去不復返了。

建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此在建設項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。

項目管理是二十世紀五十年代后期發展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當的稱謂應該是按項目進行管理，即把持續進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發公司決策和設計人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。）可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。

因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。

方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀系統，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。

在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。

在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

項目資源的管理對產品的質量影響很大。在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。房地產公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。項目質量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質量控制措施。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性將會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環節出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。

第3篇

從字面上講，房地產是房產和地產的總稱。嚴格地說，房地產是指土地及其附著在土地之上的建筑物、構筑物和其它附屬物的總稱[1]。本文所述房地產開發指以經營為目的的城鎮居住房地產、商業房地產及其它贏利性房地產（如股份制贏利性醫療衛生設施開發、老年公寓地產開發等）。

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展，房地產業快速發展，成為拉動中國經濟增長的重要力量。

二、房地產項目設計管理的概念

2.1.房地產開發設計

房地產開發設計屬于項目的一種。所謂房地產開發設計，是指為完成房地產開發活動目標而作的一次性的設計工作。房地產開發過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產的策劃項目、進行工程設計活動、施工過程的管理、舉行一次建設完成的房屋的銷售活動、組織一次設備招標活動、進行一個物業管理軟件開發等。

2.2 項目管理與房地產設計管理

所謂項目管理，就是項目的管理者通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現項目目標的過程。項目管理的過程不僅表現為從項目的投資決策開始到項目結束的全過程進行計劃、組織、指揮、協調、控制和評價等活動。

所謂房地產開發設計管理，是指開發商或業主通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現房地產開發設計目標的活動過程。開發商要通過計劃、組織、控制、協調、控制、評價等方式實現對各種資源進行有效的整合與利用，以發揮資源的作用，實現具體房地產開發設計項目的目標。

2.3 設計管理的特點

從上述分析可以看到，設計管理對于房地產開發的質量、進度和價格有著重要的影響，可見設計管理在工程項目管理中的重要性，為了實現有效地完成設計管理的任務，必須分析設計管理工作所具有的特點。

三、設計進度管理

3.1 設計進度管理的特點

3.1.1 人力資源是進度決定性因素

設計是一項以人為主體的創造性的腦力活動。人的因素占很大的比重，人是設計階段的最主要的資源，有時甚至是唯一的資源。在項目的其他階段中，由于存在多種資源，當某項資源不夠時，可以通過增加其他資源來彌補，即不同的資源間可進行一定的替代或互補。

3.1.2設計階段中工序的搭接使項目的不確定性加大

設計的主體是人，產品是人腦的創造性產物，雖然表現為圖紙文件等，實際上是種無形的產品，因此設計過程中的主觀性更強，從而增加了設計階段的風險。

3.2設計周期的確定

3.2.1設計的階段劃分

大型的房地產開發項目一般都經過上述的三個階段，小型的房地產開發設計也有采用兩階段設計的，即將方案設計與初步設計合并為一個階段，整個設計過程只經過方案設計和施工圖設計兩個階段。

3.2.2設計進度確定需要考慮的因素

業主在考慮設計周期要求的時候，一般需要考慮以下幾個因素：

a．項目對工期的要求、特點。

b．項目的技術經濟條件和外部條件。

c．項目各項工作的時間估計。

d．項目的資源供應狀況。

3.2.3設計周期的確定方法

a．專家判斷法

b．定額法

c．資料統計法

3.3設計過程進度控制

3.3.1進度控制的主要內容

a 分析、論證總進度目標；編制項目實施總進度計劃；

b 分析總進度目標實現的風險，編制進度風險管理的初步方案；

c 審核設計進度計劃和出圖計劃，并控制執行，避免發生因設計單位推遲進度而造成施工單位要求的索賠；

d 編制設計任務書中有關進度控制的內容；

e 在項目實施過程中進行進度計劃值和實際值的比較，如出現偏差，隨時采取措施進行糾偏；

3.3.2 設計進度控制的建議

a. 重視工程項目的設計階段，正確認識到設計階段在整個項目周期中的重要地位。

b 業主在將設計任務交給設計單位之前，應該做好以下幾件事：確定工程項目主要針對的終端服務群體，即使用者；根據選定的使用群體，確定工程項目的總體設計定位：明確工程項目的各項經濟技術指標。

c 對于施工圖設計階段的具體問題，可以由設計單位先粗略地羅列出項目需要使用的主要材料清單(包括使用部位)，并從設計的角度出發提出建材的選用要求和建議。

d 在建設項目設計階段的項目管理實施規劃，即在建設項目決策之后，對建設項目的設計階段如何展開工作，如何對設計階段進行有效的合同管理和信息管理，并對設計的過程如何進行控制以順利實現項目目標提出一整套合理的方案，用以指導業主方設計管理過程，也是實現項目進度控制的有效方法之一。

四、設計質量管理

4.1設計質量的定義

設計的技術質量包括功能性、安全性、美觀性、環保性以及可施工性。設計的功能性指建筑工程的用途、規模、能力以及相應的各種指標要求；安全性指工程設計將傷害或損壞風險限制在可接受水平內的能力。如設計文件的編制深度應滿足施工要求，使施工簡便易行。

4.2 設計質量的過程管理

4.2.1 設計階段質量管理原則、任務

A 設計階段質量管理原則

（1）建設工程設計應與社會、經濟發展水平相適應，做到經濟效益、社會效益、環境效益相統一；

（2）工程設計應當按建設基本程序，堅持先勘察、后設計、再施工原則；

（3）建設工程設計力求做到適用、安全、美觀、經濟；

（4）設計應符合設計標準、規范，計算應準確，文字說明應清楚，圖指標主要清晰、準確、避免“錯、漏、碰、缺”。

B 設計階段質量業主管理的主要任務

（1）編制管理細則，確定目標控制計劃，督促設計單位完善質保體系，建立內部專業交底及會簽制度；

（2）設計方案、圖紙、概預算和主要設備、材料清單的審查，發現不符合要求的地方，分析原因，發出修改設計的指令；

（3）對設計工作的協調控制，及時檢查和控制設計的進度，做好各部門間的協調工作，使各專業設計之間配合、銜接，及時消除隱患；

（4）參與主要設備、材料的選型；

（5）組織對設計的評審或咨詢；

（6）組織設計文件、圖紙的報批、驗收、分發、保管、使用和建檔工作；

（7）組織設計交底與圖紙會審，處理或參與處理設計變更和因設計引起的工程質量問題和質量事故；

（8）編寫管理工作總結。

4.2.2設計質量管理的依據

業主對工程設計質量控制的依據，主要有以下幾個方面：

a 有關工程建設及質量管理方面的法律法規，如城市規劃，建設用地，市政管理，環境保護，質量管理，投資管理等方面的法律和法規。

b 有關工程建設的技術標準，如各種設計規范，標準，設計參數的定額及指標等。

c 建設項目的審批文件，如項目建議書及其審批，項目可行性研究報告及其審批項目建設選址及其審批，項目環境影響報告及其審批等。

d 建設項目設計的準備文件，如體現業主建設意圖的規劃設計大綱，設計綱要，設計合同和協作等方面的協議，數據和資料等。

4.2.3設計質量管理的重點

a 設計單位的選擇

b 設計依據的提供

c 設計文件的審查

4. 3設計階段質量管理的方法

a 以投入、產出管理為重點

b 以專業人員為依靠

c 多種技術手段并用