房地產評估檔案管理范文

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第1篇

然而，經過近20多年的運行，房地產估價制度雖然也在不斷地調整和完善，但與當前快速變化的新形勢還是難以適應，需要深化改革。

一、房地產估價制度深化改革的動因

1. 《資產評估法》的出臺，推動房地產估價制度必須改革

新出臺的《資產評估法》按照市場化改革方向，對現行的估價制度進行了重大突破?！顿Y產評估法》去門檻、明責任，規范評估師和評估機構的從業行為，降低評估機構的運行成本，提高評估機構運營效率。打開了限制評估機構發展的桎梏，按照市場化規則，引領評估機構及評估專業人員真正成為市場的主體?！顿Y產評估法》作為評估行業的基本法，其所做出的規定，雖然還存在一些不盡如人意，或者說是有待探討的地方，但房地產估價行業必須遵守?，F行房地產估價制度與《資產評估法》的規定有許多地方不一致，除《房地產管理法》特別規定外，應當依法做出調整。

2.國家深化行政w制改革的政策，鞭策房地產估價制度改革

近年來，基于市場在資源配置中起決定作用和更好發揮政府作用的改革方向，國務院堅持簡政放權、放管結合、優化服務，努力營造大眾創業，萬眾創新的局面。分批次取消了資產評估師、土地估價師、礦業權評估師、保險公估從業人員的職業資格準入。房地產估價的資格準入雖仍得以保留，但已釋放出明確的改革信號。國家還積極穩妥推進行業協會與行政機關脫鉤，厘清行政機關與行業協會的職能邊界，鼓勵行業協會參與制定相關立法、行業數據統計等事務。發揮行業協會在行業指南制定、行業人才培養、共性技術平臺建設、第三方咨詢評估等方面作用。國家深化行政體制改革的舉措，推動房地產估價制度必須加快改革步伐，與國家改革大趨勢相適應。

3.我國經濟進入新常態，形勢倒逼估價制度改革

在經濟新常態下，國家經濟進入中高速增長時期，特別是在房地產領域，那種大拆大建、超高速增長的時代已經結束。伴隨而來的是房地產評估需求總量急劇減少，評估市場急劇萎縮。然而，我國目前擁有房地產估價機構5500家，注冊房地產估價師5.4萬人，估價從業人員近30萬人，房地產估價師隊伍還在以每年幾千人的速度不斷增加，并且沒有建立起符合市場規則的退出機制。房地產評估市場的現狀是僧多粥少，競爭慘烈。行業面臨產能過剩，需要解決去產能問題。如果不進行改革，優化評估產能，將可能會使評估行業成本高企，利潤下滑，甚至可能會出現無序競爭的局面，危害行業的健康發展。

4.房地產估價制度的缺陷，需要靠改革來解決

一是估價師考試報考條件關于“工作經歷”“相關學歷”的限制，使得應屆大學畢業生不能報考估價師，降低了應屆大學畢業生的就業意愿，估價行業從源頭上缺少新鮮血液，難以吸引和培養高端人才，提高評估隊伍素質。二是估價師沒有水平評價，專業水平無梯度顯示，降低了專業水平與服務機會的關聯性，難以在市場競爭中形成專業水平越高，獲取評估業務機會越多的良性競爭局面。三是估價機構的資質等級管理制度存在弊端。四是估價行業自律還沒有完全到位。五是公平良序向社會提供房地產估價服務局面沒有完全形成。

二、當前房地產估價制度改革的主要舉措

1.完善房地產估價從業人員準入和退出制度

《城市房地產管理法》規定實行房地產價格評估人員資格認證制度。《資產評估法》出臺后，應當處理好普通法與特別法的關系，進一步完善房地產估價從業人員執業準入制度。

一是對于房地產評估，無論是法定業務還是非法定業務，估價人員都必須取得房地產估價師職業資格并經注冊后方可執業。各類房地產估價業務都要由2名以上注冊房地產估價師承辦和簽署房地產估價報告；二是合理確定估價師專職和兼職，對于內部提前退休、下崗待業、符合政策的離崗創業人員，在估價師執業注冊時，對人事檔案存放及社保證明等注冊要件靈活做出安排，不宜規定過死。同時，要創造條件，允許符合兼職條件的估價師從事估價業務，最大限度地激發創業活力，營造大眾創業局面；三是制定行業發展規劃，實行評估人員總量控制，根據社會需求，發展估價師隊伍。在此基礎上，一方面，敞開入口，完善估價師考試制度，降低準入門檻。取消工作經驗限制，將房地產估價師實踐經驗后置考核。取消報考的相關專業條件限制，“求才不問出身”，讓所有人都站在同一起跑線上。另一方面，設立出口，建立常態化的估價師退出機制。通過公平競爭等方式，淘汰職業道德不佳、專業能力不合格的估價師。

2.建立梯度遞進的估價師隊伍

房地產估價行業是小行業，卻是精英人的行業。即便如此，估價師之間的專業水平和綜合能力也還是存在較大差異的。這種差異，顯示出估價服務水平和能力的優劣，因而應當對估價師細分差異，梯度體現能力水平。細分標準為：通過相應級別的繼續教育；發表專業文章，或進行估價專業課題研究；房地產評估業務經驗年限；估價報告評審成績；執業信用記錄；對估價職業特殊貢獻；經由地方房地產估價行業協會推薦等。實行估價師水平細分，是對房地產估價師估價水平的深度評價，是房地產估價服務市場真正實現良性競爭，優勝劣汰的一個重要抓手。此項工作可以由行業協會完成，并將細分結果向社會公示。以便于估價需求方辨識，從而能使之以估價師專業服務能力為導向，選擇評估機構。

3.建立房地產估價機構備案制度

根據《資產評估法》的規定，對房地產評估機構不再實行資質核準，而改為備案管理制度。這一規定符合國家行政審批制度改革精神，符合簡政放權、放管結合的改革方向。房地產評估機構備案的要件，應當是滿足《資產評估法》第五、十五、十六、十七條規定要求。對于符合備案條件的，核發統一制式的備案證明，并向社會公告。備案證明是評估機構具備房地產評估資質的證明文件，沒有取得備案證明的，不得開展房地產估價活動。當下的關鍵，是處理好資質核準與備案管理的銜接工作。同時，解決好新設綜合性評估機構的備案時限問題。

4.規范以報告審核為核心的房地產評估機構質量控制制度

應當說，過去大多房地產評估機構都已經建立了質量控制制度，但表面化嚴重，形式大于實質。對被追訴而承擔法律責任的評估報告的出具過程研究發現，出現問題的一個主要原因是各級審核缺少問題導向，職責不清，主體責任不明確，沒有起到層層把關的作用。值得注意的是，《資產評估法》和《房地產估價規范》都把評估審核作為一項必經的評估程序，評估機構沒有履行評估報告審核，就已經違反法定程序，確認存在過錯；履行了評估報告審核，一旦出現問題，參與審核人員都將承擔相應責任。規范房地產評估機構質量控制制度，厘清各控制層級的職責范圍，落實責任主體，具有迫切性和法律意義，不容忽視。針對房地產評估質量控制的缺陷，可以由行業協會對評估機構的質量控制基本制度加以規范、指引，各機構再結合本機構實際，制定實施細則。

5.探索法定業務房地產評估報告備案制度

房地產估價報告備案，是對估價機構和估價師進行監管的有力舉措，其意義不言而喻。但是，評估報告數量龐大，全部備案工作量大、時限不好把握，容易干擾評估機構的正常業務，既沒必要，也影響監管效率。鑒于法定評估業務涉及對國有資產和公共利益的特殊保護，對這類評估報告有必要特殊監管，強制實施備案管理。對房地產評估業務按照法定評估業務和非法定評估業務進行梳理，將法定評估報告分離出來，可以大大減輕備案工作量，為利用有限資源開展備案工作提供了可能，也易為備案雙方所接受。

6.健全估價機構信用管理制度

建立信用公示制度和誠信獎勵、失信懲戒機制，有利于政府職能轉變，營造公平誠信的市場環境。一方面，將評估機構的基本信用信息不做主觀評價，客觀真實地向市場展示，由市場主體自我評判、甄別、選擇評估合作伙伴，體現出市場在評估資源配置中的決定性作用。另一方面，將記錄的房地產評估機構執業行為的信用信息按劣分類，建立誠信“紅名單”和嚴重失信“黑名單”，由行業監管部門根據記錄的信用狀況，依法采取獎勵性或懲戒性措施。同時，通過各種媒介，及時向全社會公開披露。從而向市場發出明確信號，引導評估市場向有序競爭，優勝劣汰方向發展。

7.推廣評估專家鑒定制度

評估結果客觀公正，是評估行業存在的根本。而認定評估結果是否客觀公正，要有一個評判機制。實踐證明，專家鑒定制度作為房屋征收補償價值異議的救濟手段，起到了定紛止爭的作用。應當將這一制度推廣到所有房地產估價業務的異議救濟中，使之成為一項基本的估價救濟制度。特別是在涉及房地產評估的司法審判、行政處罰、糾紛調解中，應當以專家鑒定意見做為認定評估結果客觀真實與否，是否存在重大遺漏的重要依據，避免以單一評估機構的鑒定意見做為標準，去評判另一評估結果對錯這一證據采信上的不公正現象。

8.設立房地產估價行業協會省級常設機構

目前，各級行政機關與行業協會脫鉤工作已經基本完成，行政機關不能再對行業協會的工作一手包辦。行業協會必須在不增加會員負擔的前提下，自身強大起來，以自己的行為能力完成職責。由于今后將以綜合性評估機構為市場主體，設區市一級專業的房地產評估機構不會很多，協會在設區市一級組建，在人員和經費上都有困難。按照《資產評估法》相關要求，估價行業協會被賦予的職責很多，任務繁重，很難由設區市一級組建的協會完成。因此，協會設立的層級應當上移到省，成立省級常設機構。由于會費可以集中使用，有條件設立專職人員，具體從事協會的工作，其工作經費能夠得到保障。

房地產估價行業協會應當和有關評估行業協會建立溝通協作和信息共享機制，根據需要制定共同的行為規范，對不同專業評估準則的交叉性條款中不一致的地方，進行統一規定。對執業、懲戒等相關信息實現共享，促進評估全行業協調、有序發展。

9.構建房地產評估數據平臺

《資產評估法》是從經濟鑒證的角度規范資產評估行為的。它要求評估機構和估價師必須對評估資料進行核查驗證，確保評估資料的真實性、準確性和完整性。這是一項很高、很嚴厲的要求，目前還缺乏操作的客觀條件，也沒有法律保障。即便是估價師再勤勉盡責，也難以保證不出紕漏。評估機構和估價師因此而面臨著很大的法律風險。為此，評估行業監管部門或者是行業自律組織，應當建立一個權威的房地產評估數據平臺，采集、整理、分析房地產評估所需的數據和參數，向房地產評估機構和估價師開放服務，提供權威支撐。從而盡可能縮小評估資料相關工作范圍，減輕核查驗證的壓力。應當說，這是保障評估機構和估價師依法開展業務，維護其合法權益的一個重要舉措。構建房地產評估數據平臺面臨不少困難，如信息采集渠道、手段的確立及法律支撐，如何既要確保評估資料的真實、準確和完整，又要不侵害信息相關人的隱私權和商業秘密等。這些問題，都需要在構建房地產評估數據平臺的過程中研究解決。

第2篇

關鍵詞：區域；房地產信貸業務；措施；分析

Regional real estate credit business healthy development measure analysis

Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2

1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001

2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021

Abstract: with the development of macro economy and real estate industry mature with each passing day, the credit of real estate development. This article in the analysis real estate credit and credit business components based on the regional real estate credit business, for the healthy development of the measures are summed up, think that real estate industry healthy and orderly development of reference.

Key words: regional; real estate credit business; measure; analysis

一、房地產信貸的定義與特點

（一）房地產信貸定義概述

從廣義上來講，房地產信貸主要指的是金融機構或銀行以房地產作為服務對象，以房地產再生產各個環節為中心，所進行的貸款發放借貸活動。借貸活動的具體實務指的是金融機構或銀行通過各類信用手段，將籌集和動員起來的社會支配權和閑散資金對土地及房屋的開發者、經營者及消費者實施讓渡，房地產貸款和房地產存款都包含其中。從狹義上來講，房地產信貸指的是同地產或房產的經營、開發、消費相關的信貸活動，即所謂的房地產貸款。

（二）房地產信貸特點概述

房地產信貸的特點主要包括以下三個方面：第一，銀行的主要資產是信貸資產，而銀行又是風險交易和風險積聚的挑染場所。對于銀行業來講，信貸風險管理將是永恒的話題，研究信貸風險對于我國房地產行業的發展十分重要；第二，房地產貸款包括房地產開發貸款和房地產消費貸款，分別是以房地產商對商業銀行貸款和房地產按揭貸款為主體的；第三，房地產消費貸款具有回收期期長、業務量多且單筆數額不大等特點，二房地產開發貸款則具有風險大、價值波動性大等特點。兩者相同點是變現難、流動性差且同經濟周期密切相關，此外，在某些條件下兩者亦會進行相互的轉化。

二、房地產信貸業務組成

房地產信貸業務又分為開發信貸與消費信貸兩種。房地產開發貸款指的是同房地產開發經營相關的貸款，房地產貸款對象是注冊并具備房地產開發經營權的集體、國有、股份和外資企業。依據開發內容的差異，開發信貸分為四類：住房開發貸款、商業用房開發貸款、土地開發貸款和房地產開發企業流動資金貸款。房地產消費信貸即個人住房貸款，指的是銀行采取質押、抵押、信用保證或擔保的方式向借款人發放用于消費購房的貸款，以消費房產為依據，可分為三類：個人住房一手樓貸款、個人住房二手樓貸款和個人商業用房貸款。

三、區域房地產信貸業務健康發展的措施分析

（一）強化區域房地產貸款評估

應針對區域特點，選擇區域內房地產前景好的項目，來提供貸款支持，避免項目風險、開發商惡意套現風險和銷售價格同實際不符風險。貸款評估的基本內容包括：第一，對貸款項目進行評估。通過對開發商業績和素質評價，市場前景、位置及財務盈虧平衡進行分析，以明確區域房地產項目是否具備擇優挑選條件。第二，對期房價格市場進行評估。為了開發商將區域住房高價銷售帶給銀行風險，通過對期房市場價格進行評估的方式，來對貸款成數進行確定，從而使得因開發商提高市場價格造成的市場風險得以降低。此外，通過區域房地產評估，可以有效避免開發商惡意套現，避免形成“經濟泡沫”、“虛擬經濟”預防金融危機的發生。

（二）加強對借款人準入條件的審核

加強對區域房地產借款人準入條件的審核，審核內容應包括：審核借款人是否同貸款對象范圍相符，貸款額度、年齡、用途是否同相關規定相符，借款人職業、信用記錄、收入是否良好，是否具備按期償還貸款本息的能力，提供資料是否有效真實，是否能夠提供足值、有效、合法的擔保等。

（三）加強對審核貸款動機和交易行為真實性的審核

堅持實行面談制度，必須約見借款人，通過面談，來加深對借款人購房基本情況的了解，明確客戶借款態度。對借款人借款行為真實性進行調查，明確其是否同開發企業存在聯系，聯系方式是否真實，收入水平是否真實。審核交易要件是否企業，包括：商品房銷售許可證、開發商營業執照、國有土地使用證、新門牌號碼審核表、首付款發票及商品房買賣合同是否齊全。在區域二手房交易中，未更名的商品轉讓合同、契稅證、房產證、共有人同意轉讓書及首付款支付憑證等是否齊全。

（四）區域房地產信貸業務應注意的問題

在區域房地產信貸業務中，應注意以下問題：留意一人多貸行為，對借款人擔保、主體、金額、信用、利率、成數、變現價值、年限等的進行審核，在規定時間內由貸款內部審核人員提出限制條件、審核意見等管理措施。嚴禁房地產中介機構或開發商辦理抵押登記等手續，應對房產證、抵押登記、完稅證明及過戶手續等的真實性進行核驗。

（五）強化信貸檔案管理

制定準人進行信貸檔案管理，并用電子檔案與文本文檔加以保存，按易于管理和保存的原則對信貸檔案進行歸類，進行排列和編序，并設立電子檔案以備快速查找。對信貸檔案管理情況進行定期的檢查，對于借閱和查閱的檔案，必須逐筆簽字登記，嚴格履行相關程序?？傮w來看，若干區域房地產共同構成了我國的房地產經濟，特性與共性之間決定我國必須下大力氣發展多元化的房地產金融市場，改變區域房地產過分依賴銀行的現狀，提高其自身抗風險能力。此外，商業銀行還應強化管理力度，建立完善區域房地產分析、預測、監測體系，加強對于特定區域內房地產周期波動性的研究，從而使得區域房地產信貸業務理性化發展。

總論

區域房地產信貸業務的健康發展利于銀行金融風險的防范，基于地方特點，結合發展措施，積極地加以落實，從而有效保障銀行利益，促進區域房地產的良性發展。

第3篇

為了規范信貸業務，有效防范金融風險，根據上級行有關精神，我部推薦湖北嘉信達資產評估有限公司為我行合作伙伴，現將有關情況報告如下：

一、該公司基本情況

____信達資產評估有限公司原為____信達資產評估事務所，20__年因經營規模的擴大變更為____信達資產評估有限公司。該公司是經湖北省財政廳、建設廳、國土資源廳（土地局）批準，工商行政管理部門核準登記成立的經濟鑒證類專業性中介服務機構。公司位于__*市朝陽中路文貿樂園南側，法定代表人為__*，公司注冊資本：貳佰萬元，營業執照號：42030020__164，企業性質為有限責任公司，主要經營范圍：資產評估；房地產價格評估；土地價格評估；房地產咨詢、中介；舊車價格評估；車輛損失評估；保險公估；工程造價咨詢；資產評估業務培訓。

__*信達的執業資格眾多。目前擁有《房地產估價資格證書》、《資產評估資格證書》、《土地評估機構資質證書》、《工程造價咨詢單位資質證書》及我市唯一的《湖北省涉案物品價格評估機構資格證》等資格證書，成為__地區各種評估（咨詢、審計）資質最全的專業社會中介服務機構。

二、公司的優勢

1、規范的公司化管理和質量控制。__*信達資產評估有限公司原為__*信達資產評估事務所，20__年3月，公司因業務發展需要[文秘站網-找文章，到文秘站網]正式變更為____信達資產評估有限公司，公司在承繼原__*信達良好管理經驗的同時，以企業組織形式變更為契機，嚴格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產評估及造價咨詢工作人員自律守則、人事管理制度、財務管理制度、檔案管理制度、評估人員考核考評制度、客戶回訪制度、評估(咨詢)報告書三級復核制度以及評估（咨詢）工作風險控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報告的質量。

2、人力資源豐富、技術力量雄厚。__*信達聚集了一大批執業評估師和各類技術專家。現有注冊房地產估價師9名、注冊土地估價師10名、注冊資產評估師8名、注冊造價工程師8名、注冊會計師1名、研究員級高級工程師1名，高級經濟師2名，以及各類精通機械設備、電子技術、土建安裝、財務管理等技術人才16人,員工均為大學以上學歷，其中碩士研究生3人。同時還長期聘用一批經驗豐富的高、中級專業技術人員，形成了以高、中級職稱人員為主，其他人員為輔的良好的人員結構層次。目前在__地區，__*信達各種評估資質最全、人員綜合素質最高的專業評估機構，在行業中享有較高的聲譽。

3、公司內學習氣氛十分濃厚，工作質量高。公司評估師____于20__年4月成為首批__市房地產估價師協會專家委員會的委員，雄厚的技術實力和合理的知識結構為__信達的房地產評估業務提供了強大的技術保障。

公司定期組織員工分析宏觀經濟走勢，及時搜集有關行業信息，對信息進行甄別處理，調整相關評估數據，20__年底，針對目前房地產估價行業中基礎數據不全，影響評估精度的問題

，我公司通過對房地產市場進行專項調研，組織人員搜集資料，通過對有關數據進行篩選、量化，建立了房地產行業信息基礎數據庫，并隨時根據宏觀經濟形勢及我市房地產市場的變化進行更新，成為我市首家擁有較為完善的專業數據支持的估價公司，這將極大的提高公司的報告質量和公司的核心競爭力。隨著公司業務的不斷擴大，公司也加強了硬件的投入，目前已接通了寬帶網，建立了公司局域網，擁有計算機、打印機、復印機等電子設備共計20余臺套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶交付報告的時間；同時還提高了報告質量。

4、誠信為本、優質服務。房地產評估屬于第三產業，為客戶提供滿意的服務是公司的宗旨。作為一個專業性中介機構，公司在從業過程中始終堅持誠信為本、竭誠為客戶服務。公司要求業務人員時刻替客戶著想，幫助客戶做好評估前的基礎工作，評估中與客戶密切合作，想方設法維護客戶的利益。公司業務人員敬業精神強，業務嫻熟，講究時效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進入工作狀態，大量應用現代化手段，高速高效高質完成評估任務。

三、與我行合作情況

該公司自成立起就與我行建立了良好的合作關系。同時一批金融、法律、管理、工程技術等業界著名的專家、學者保持著密切的聯系。與各級國有資產行政管理部門經常溝通。在為客戶提供全面評估服務的基礎上，可勝任大量復雜具體的協調工作，使評估工作少走彎路，使客戶在盡可能短的時間內正式獲得評估成果。該公司20__年是我行簽約單位，目前在我行存款為____萬元。

綜上所述，該公司依法合規經營，具有規范的公司化管理和質量控制流程、、人力資源豐富、技術力量雄厚等優勢，同時與我行有著良好合作關系，因此我部同意推薦該公司為我行合作單位。

以上情況特此報告。