房地產項目審計范文
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第1篇
一、審計尋租：建設方、工程方和審計單位三方經濟利益分析
我國房地產工程項目，目前多采用事后審計的策略，即在工程項目竣工后才對各審計事項進行審計，由于不能及時審計，必然存在審計上的誤差，而這一誤差在尋租理論的影響下，將會對工程項目中三類主要利益主體產生廣泛的影響。
（一）尋租理論 “租”在經濟學中又稱之為“經濟租”，原意是指資源要素使用方獲得的超過其機會成本的利潤。經濟租價值利益的存在，能夠吸引對這一資源要素的利用，并促進資源要素的合理流動，直至該資源要素經濟租價值的消失，這一過程也是資源要素流動進行市場均衡調整的過程，能夠促進社會經濟的發展。
新技術和新產品在剛進入市場時，由于其技術優勢，能夠獲得差額利潤，既存在經濟租的發展空間，從而吸引其他企業對該新技術或新產品的引進、開發以及深化發展，以獲取經濟租的利益，這一過程稱之為“創租”或“尋利”，這是引導要素流動的合理的市場化行為。相反，如果未獲取當事人利益采取扭曲市場要素流動，具有道德風險的行為，則是尋租行為。例如未獲取某一工程項目的承包權，而向相關委托方人員行賄的行為。與創租行為相比，尋租行為扭曲了資源要素的自由流動，尋租行為能夠為當事人帶來利益的增加，卻會引起社會整體福利的降低。
（二）三方經濟關系 在房地產工程項目中主要涉及三類利益相關群體，既建設方、工程方以及設計方。三方之間的關系密切，形成利益關聯網絡。首先是建設方和工程方之間的委托和關系，建設方作為委托方將工程項目委托工程方建設完成，并在竣工后對工程項目進行驗收，支付工程方相關款項，而工程方則是作為方，承包房地產的工程項目，完成任務后，獲取相關具有一定利潤空間的款項。作為委托方和方的建設方和工程方是獨立的利益主體，由于利益訴求不同，且利益存在著此消彼長的關系，故而存在一定的利益沖突，因此引進審計方對二者的關系進行協調和溝通。審計方的作用主要是協調建設方和工程方的矛盾，穩定二者之間的均衡狀態，并分擔部分二者的風險。
建設方、工程方以及審計方之間的經濟關系，將三方的經濟利益緊密連接在一起。委托方建設方的利益主要來源于工程項目成本與后期的銷售價值之間的差額，降低成本獲得更高的利潤回報是其主要的利益獲取策略，這與工程方工程項目成本報價，以及審計方的審計結果密切相關。而工程方的經濟利益主要是在工程竣工后與建設方所結款項與其相關材料成本、人力成本以及手續費用等成本費用的差額，能夠獲得更多的工程款項和采用盡可能低的成本費用對其利益也產生重要影響。最后，作為有償的審計方，其費用主要來源于其承擔的審計業務。
尋租理論在我國工程項目的審計業務中普遍存在，主要表現為以下三種形式，首先是工程方向建設方的相關監理人員行賄，以獲得工程項目的承包權。對建設方監理人員行賄方便工程方在工程量、工程材料以及工程費用上作假，從而提升工程方的利潤空間；其次是審計方向建設方單位行賄，一方面是為了獲取審計業務，獲得更高的審計業務報酬，另一方面，還利用審計的信息優勢對建設方進行一定程度的索賄。最后，則是工程方向審計方行賄，實現二者之間的合謀，促使二者共同對審計信息進行人為的篡改或者謊邊，使建設方利益受損。我國房地產工程項目事后審計的時間差以及相關事項事后難以確認情況的存在，為審計尋租現象提供了有利的條件。
我國房地產工程項目的全過程跟蹤審計控制在現階段的實施過程中遇到諸多困難，這些困難不僅僅來源于建設方、工程方或者審計方的單一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使這一策略在我國房地產工程項目中難以廣泛實施，解決這一難題，則必須對該審計控制現狀和問題有較為清晰地認識和把握。
（一）建設方角度 建設方是我國房地產工程項目全過程跟蹤審計控制的首要環節，而我國的房地產行業的建設方在這第一道關口上還存在著較多需要改進的地方。（1）對審計機構資質的忽略。我國房地產工程項目聘用的有償審計機構，一般是工程造價的咨詢機構，在選擇具體的咨詢公司時，將重點集中在該公司的營業資格、業務范圍以及審計費用上，很少對審計資質進行關注。事實上，我國工程造價咨詢公司是有甲乙等級之分的。具有甲等級資質的咨詢公司具有較強的業務能力和執行能力，在員工素質上也更為優質，故而能夠承擔各種類型的工程審計業務。而乙等級資質的咨詢公司，業務能力、執行能力以及員工素質則是良莠不齊的，拼聘請這類公司承擔審計業務具有較大的風險。我國房地產工程項目由于沒有關注到這一差異，而且從成本角度出發，聘請的非專業化審計機構的幾率更大，極大地阻礙了全過程跟蹤審計控制策略的實現。
（2）審計機構準入制度的缺乏。我國很少建設房地產工程項目的審計機構準入制度，使得在為工程項目選擇審計機構時，存在較大的制度漏洞，許多審計機構不是憑借其專業的業務能力和精湛的審計技能而獲得審計業務，而是憑借“關系”或其它途徑獲得，這形成了房地產工程項目全過程跟蹤審計控制的實現重要障礙，這些質量參差不齊的審計機構不僅不能夠實現對審計功能的發揮，有的甚至能夠形成阻礙因素，使得審計效果差強人意，還會造成人力、物力、財力資源的浪費。故而完善的房地產工程項目的審計機構準入制度迫在眉睫。發生審計尋租行為的風險也較高，必須加強控制管理，提高審計人員的素質和職業道德教育。
（3）審計工作內容的不明確。我國的審計工作涉及面極為廣泛，尤其是針對全過程的跟蹤審計控制，具有更為寬闊的外延空間。從廣義上來看，全過程的跟蹤審計控制設計的內容可以包括工程項目的投資預算、投資回報、工程程序管理、工程招投標事項以及工程方案設計等各個方面，如果將所有的事項都包含在內，則審計人員將面臨浩如煙海的工作，不僅業務量龐大，而且雜亂，使得全過程的跟蹤審計控制難以為繼。故而必須對全過程跟蹤審計控制的內容進行一定有條理的梳理和明確，使得審計人員能夠條理清晰的開展工作。
（4）對招投標的不規范管理。致使我國房地產工程項目進行全過程的審計控制舉步維艱的另一大原因在于缺乏規范的招投標管理。誠然，我國的相關合同法、招標法在找投標管理上進行了有關的規定，但是規定條款內容過于寬泛和籠統，存在較大的漏洞，使得尋租行為有極大地發揮空間。故而招投標的結果往往不是最佳的結果，而使各種尋租行為博弈的結果，不僅妨礙了工程項目合理方、審計方的選擇，而且審計材料、信息的真實性將面臨較大的挑戰，使得全過程的審計控制在起始階段就遇到較大的障礙，難以繼續。
（二）工程方角度 工程方往往會從自身利益出發，當尋租成本低于尋租收益時，會采取尋租行為以獲得更高的利益，從而對全過程的跟蹤審計控制形成阻力。（1）合同規避審計條款的存在。合同雙方從自身利益角度會在合同中計量的載入有利于己方的條款，工程方通常會利用合同的這一特性，在合同寫入一定的條款規避審計，從而更好地維護自身的利益。例如在合同中，工程方通常將工程審計的期限規定的較短，從而使得對工程量、等審計事項的審計缺乏足夠的時間，而導致誤差的出現，全過程的審計控制的價值也大打折扣。
（2）利用工程方案規避審計。工程組織設計方案是建設方、工程方以及審計方利益分配的重要環節。組織設計方案一般是由工程方提供的，工程方利用這一優勢，通常會在組織設計方案中按照己方的設備、組織機構以及技能設計出最大的工程方案，以獲取更多的利益。加之，建設方和審計方在專業知識上的局限性，工程方利用這一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案這一方式使得審計工作不能正確的對工程項目進行最優的資源配置，也使得全過程的跟蹤審計控制的功能降低。
（3）利用材料價格規避審計。房地產工程項目的材料價格采用由工程方核價申請使用的方式進行，雖然，具體的材料價值是由市場根據供需狀況而形成，但是核價申請方式，卻使得工程方具有了對材料價格報價一定的主動權。工程方可以利用工程項目周期較長、材料價格波動頻繁的特點，在材料價格較高時申請重新核價，而在材料價格下降時卻仍然保持較高的價格，從而提高了工程方的利潤空間。工程方的這一舉措，促使，審計方的審計核算不能反映即期的真實資本需求狀況，出現審計誤差。
（三）審計方角度 審計方在房地產工程項目的全過程跟蹤審計控制中存在的問題主要表現在缺乏合理的審計指南和缺乏勝任的審計人員兩個方面。（1）缺乏合理的審計指南。審計制度在我國的發展較晚，法律規范上存在較多許多完善的地方，尤其是全過程的跟蹤審計更是近些年才出現的審計理論和方法，我國現有的法律中，只有對前有支持性的條款規定，而沒有具體的可供指導和參考的審計指南，從而使得全過程的跟蹤審計工作仍然只能在摸索中前進，故而，進程緩慢，效果不佳。
（2）缺乏勝任的審計人員。從工程項目的角度來說，其審計工作內容繁多，業務量大，需要較多審計人員資本的投入，而對于審計人員來說，全過程的跟蹤審計專業性強、素質要求高，需要審計人員極強的業務能力和責任心。但是我國對審計人員的培養重視力度不夠，審計人員的進入門檻相對較低，管理較為松散，使得審計人員的整體素質不高，達不到全過程跟蹤審計控制的人員素質要求，故而使得這一策略難以推廣。
三、房地產項目全過程跟蹤審計控制優化
我國房地產行業的發展現狀對實現工程項目的全過程跟蹤審計控制的要求越來越強烈，而要實現應用這一策略需要設計出合理的全過程跟蹤審計控制的合理流程。
（一）審計單位審計程序確定 審計程序關系到全過程跟蹤審計控制的貫徹實行，做好這一工作需要從以下幾個方面著手：第一，選擇最佳的審計單位。要根據項目需要選擇具有較高等級的審計單位，同時綜合考察審計單位的業績情況、業務能力、人員構成以及業內聲譽等多方面的信息，以便全面了解擬聘用的審計單位，為工程項目選擇最佳的審計單位。第二，對審計人員進行考察，審計工作具體是由審計人員來操作和完成，故而審計人員的素質以及職業能力也是審計程序確定的重要內容。全過程跟蹤審計控制對審計人員的要求較高，故而對審計人員也要進行全面的考察，不能僅局限于業務能力，對其道德素質也是考察的重要方面。第三，簽訂審計承諾書，審計承諾書是保證房地產工程項目中各方利益以及調節糾紛的法律依據，能夠有效地降低全過程跟蹤神審計控制中的風險。第四，采用先進的技術評標方法，傳統的采用經濟標的方法存在較大的尋租行為空間，不利于跟蹤審計，而技術標能夠有效規避這一弊端，故而應該廣泛采用這一招標方案。
（二）準備階段的全過程審計 房地產工程項目的準備階段是全過程跟蹤審計控制的基礎階段，這一階段審計結果將對后續的審計工作產生極大地影響，故而，一定要嚴把關口，為全過程的跟蹤審計奠定良好的基礎。具體的需要從以下幾個方面著手：首先，對工程方招標文件的嚴格把關，招標文件時建設方選擇最佳合作方的主要依據，故而不能在這一環節出現較大的漏洞，要全面審查招標方介紹、招標疑問解答、造價意見書、初審合同等資料。其次，對承包委托合同的審查，合同是全過程跟蹤審計控制的主要依據，故而對承包合同需要進行認真的審查，主要包括合同價款、單價以及中標價等信息，工程材料、設備等品種價格的規定以及相關利益主體權利義務的規定。再次，對工程項目合理性的審查，工程項目的建設方、工程方以及審計方對于工程項目會有不同的見解和要求，在審計的準確階段，就應該將其明確化，并對其問題進行綜合協調，以求達成一致。最后，對工程項目方案的優化，在準確階段需要對審計的各環節進行一定的了解，在工程項目開始前做好規劃控制工作，對設計方案進行經濟和技術上的優化，以采用最合理的工程成本。
（三）實施階段的全過程審計 工程項目的實施階段是全過程跟蹤審計控制的重要階段，具有承前啟后的作用，在審計過程中應該做好以下幾個方面的工作：第一，隱蔽工程的嚴密核查，在工程項目中不乏隱蔽工程的存在，這些隱蔽工程也是尋租行為做好突破的地方和審計需要重點突破的地方，在跟蹤審計過程中一定要嚴格審查，防止漏洞的存在。第二，設計變更的謹慎審查，在工程項目中，設計變更的情況較多，對審計工作的干擾也比較大，故而需要采取謹慎的態度對待，在發生設計變更情況下需要對變更是由，變更后方案的可行性以及變更后的工程造價進行周密的核查。第三，對設備及材料價格的審查，設備以及材料價格是工程方獲取利益的重要來源之一，為此建設方和審計方應該加強對設備及材料市場價格的知悉度，規避價格波動這一信息滯后的弊端，對工程造價進行嚴格的控制。第四，工程索賠款的嚴格控制，工程索賠是工程項目所面臨一大風險，為了有效的防止這一風險的發生，可以在事情對可能發生的索賠事項進行認真分析、預防措施，事中對索賠事項進行詳細記錄措施以及事后進行清晰地責任區分措施進行防范和控制。第五，合理支付進度款項，對于按期支付的工程進度款項，要進行合理的核算，既保證款項的及時支付，也能保證不占用建設方的資金。
（四）竣工階段的全過程審計 在房地產工程項目竣工后，還需要對驗收結果及未支付款項進行核算，主要包括：第一，實體完工的審查，這是對竣工項目的驗收以及完善，以確保項目的全面竣工，并完成對質量的檢驗；第二，對合同履約情況的審查，這是保證審計結算的措施，主要是對工程方的承包資格、所使用材料品種、價格、數量以及相關財務憑證和其他的相關合同要件進行的審查；第三，審查結算資料的真實性和完整性況，這是確保審計結果的重要方式，其中最為重要的是對竣工圖的審查，竣工圖需要按照工程規定進行編制，否則將會影響到結算進程；第四，對審計過程的監控，審計方也是尋租行為的主要參與者，同時也為了保證審計的客觀和公正性，需要對審計過程進行一定的監督和控制。
四、房地產項目全過程跟蹤審計控制對策
對房地產工程項目進行全過程的跟蹤審計控制是充分發揮審計的監督控制以及資本優化配置功能，規避工程項目中的尋租行為，加強對工程項目管理的有效手段，結合現階段我國房地產行業工程項目審計管理的現狀，需要做出以下努力：
（一）審計介入的合理定位 房地產工程項目中，建設方和工程方是工程項目中最為主要的利益主體，設計方是作為第三方的協調者和風險分擔者而介入到前面二者之間的關系中，其承擔的主要職責在于實現對建設方以及工程方的監督，緩解二者之間的利益沖突。故而審計方應做好合理的介入定位，做好監督的工作，不涉及到建設、監理等相關工作，并在雙方的關系中堅持審計的相關制度和原則，保持公正性和客觀性，只有明確了審計方的合理定位，才能促使審計方在自身的職責范圍內更好地發揮職能作用。
（二）審計介入時間的掌控 審計工作設計的范圍較廣，不能盲目的開展審計工作，否則只能獲得事倍功半的效果。故而需要在審計程序設計階段就工程項目的周期、工程量、工程要求進行深入的研究，進而明確審計內容，選擇適用的審計方式，再確定合理的審計介入時間。同時，還需要根據審計程序的設定，全面履行全過程跟蹤審計的職責，履行過程中，也要注意對審計介入時間的掌控，根據審計對象的不同特點，調節審計方式，從而使審計結果更為科學合理。
（三）審計法律法規的健全 我國有關審計的法律法規存在制度落后，缺乏操作性規定的弊端，故而不能很好地發揮法律法規對審計事業的促進作用，因此，急需要完善我國審計的法律法規體系，使其成為促進我國審計規范化發展強有力的支持后盾。同時通過法律實現審計的制度化、規范化以及程序化能夠對尋租及合謀等具有道德風險的行為進行有效地遏制和削減，促進我國工程項目管理能力的增強，也使得全過程的跟蹤審計控制能夠在我國得到廣泛的應用。
（四）審計關鍵環節的把握 實現對房地產工程項目全過程的跟蹤審計控制，還需要結合審計力量的實際情況來進行，在目前我國審計力量還不足的情況下，實現審計控制效能的最大化是重點完成對關鍵環節的審計工作。這些關鍵環節往往是全過程跟蹤審計過程中的樞紐，也是核心環節，做好關鍵事項的審計，能夠促使其他的審計事項能夠順利的實現，從而不僅節約了審計力量，也極大地提高了審計效率。
（五）審計費用的合理設置 房地產工程項目全過程跟蹤審計是一項工作量繁重，審計資源耗費巨大的工作，為了更好地激勵審計工作人員，使其能夠竭盡全力的為跟蹤審計工作貢獻力量，就需要合理的設置審計工作的費用。一方面，合理的審計費用有利于審計人才隊伍的培養，使得更多的人才加入審計行業的隊伍；另一方面，審計資源也能夠在審計費用的規范中得到整合，從而使得審計工作能夠更好地開展。
參考文獻：
第2篇
1．房地產開發項目全過程跟蹤審計的主要特點
全過程跟蹤審計不同于傳統意義上的工程結算審計。傳統的工程結算審計是對工程造價進行事后控制，這種工程造價的控制方法是在工程實體形成，竣工交付使用后進行的，雖然也能節約一定的建設資金，但是存在難以克服的缺點，即工程建設投資具有不可逆轉性，只要發生了便不好挽回，即使在工程結算審計中認為不應增加或可以降低的費用，但由于已經發生且程序合法、手續完善，已經無可挽回。而全過程跟蹤審計則是對工程施工前期至結束全過程的控制，即工程招標結束簽訂合同前造價咨詢就介入，在整個工程合同簽訂、材料采購、施工、竣工結算過程中，對工程造價進行全過程控制。
房地產項目的全過程跟蹤審計更具有其突出的特點。隨著房地產市場宏觀調控的不斷深入和土地“招掛拍”制度的推行，房地產開發從過去的暴利時代逐步向微利時代過渡，與此同時，房地產開發項目的成本控制日益成為開發商所關心的重點。當前，許多房地產企業會在項目前期指定目標成本，成本控制會圍繞這個目標成本的實現來進行。開發項目造價全過程跟蹤審計是圍繞著目標成本的實現來開展工作，在項目前期協助開發商制定目標成本，在項目實施過程中通過方案測算、比選來及時調整項目動態成本以確保目標成本的實現。因此房地產項目的全過程跟蹤審計與一般項目的跟蹤審計相比，其介入的時間早，一般在項目投資估算階段就進入了。房地產項目的全過程跟蹤審計在設計階段的測算、為設計方案比選提供的幫助，更是區別于其他項目全過程跟蹤審計。因此房地產項目全過程跟蹤審計對工程造價進行的主動控制，從投資估算、設計階段、材料采購招標、材料設備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預決算審核、工程進度款支付審核等方面進行項目全過程跟蹤審計服務，合理確定并有效控制工程造價，使工程建設投資在事前和事中得到控制，達到主動控制的目的，最大限度地降低工程造價。最后，全過程跟蹤審計相對于竣工結算工作業務量大，并且帶有很大的咨詢性、服務性，實施開發項目全過程跟蹤審計后，專業審計人員可以根據項目委托方或投資方的需要，及時提供咨詢服務，從而將盲目擴資、超投資計劃、超預算等現象消滅在事前。
2．房地產開發項目全過程跟蹤審計工作的實施
房地產開發項目全過程跟蹤審計的內容十分復雜，從總體上看，可劃分為以下幾個階段進行實施：
2．1投資估算階段。該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人編制目標成本。房地產開發項目的目標成本是房地產企業為了其目標利潤的實現，并作為合成中心全體職工奮斗目標而設定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結合的產物，目標成本越來越受到房地產企業的重視。在此階段，造價咨詢機構通常協助房地產企業成本部完成以下幾個方面的工作：
（1）實事求是地搜集相關數據，為房地產企業提供相關成本經濟技術指標。
（2）為房地產企業提供各類材料的市場價格。
2．2設計階段：該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人對各設計方案進行費用計算和方案比選，幫助委托人選出最優方案。之前，全過程跟蹤審計在此階段的作用往往被忽視，實際上，在此階段，全過程跟蹤審計對于造價的控制起著非常重要的作用。全過程跟蹤審計通過計算各類指標、含量，可以及時發現設計階段造成的浪費。全過程跟蹤審計也可以根據自己造價專業的經驗，為設計提供一些合理化的建議。
2．3招標階段。該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人編制或審核施工、材料設備采購招標文件，保證其內容完整，有關要求合理、合法；主要包括：審核工程量清單，并保證其完整、正確；項目設置、項目名稱表達、工程量計算規則是否符合《建設工程工程量清單計價規范》要求；評標標準和方法是否科學合理；審核標底，并保證其完整合理；參與招標、評標過程，提出合理化建議，保證其符合有關規定等。審計人員參與招投標工作，主要從招標程序、招標文件、招標組織上進行審計監督，審查有無不按規定執行，有無暗箱操作，是否按招標工程的綜合條件擇優確定中標單位。
2．4合同簽訂階段。該階段造價咨詢機構的主要工作內容有：擬訂施工及設備材料采購合同，保證其合理、合法合同形式；審要合同條款（付款方式、合同雙方風險的分擔，特別是主要建筑材料及設備供應方式及價格的確定、合同質量等級、合同工期、工程計量程序和方法、工程變更和索賠的處理等）是否有利于降低風險、控制造價、發揮投資效益；重點審核合同中關于工程價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場簽證、材料價格的簽發和確認方面的條款，明確工程造價結算方式，避免因合同簽訂的漏洞造成索賠現象的發生。
2．5工程實施階段。對工程量清單報價招投標的工程，依據招標、投標文件和合同的內容進行跟蹤設計。跟蹤審計部門參與圖紙會審及設計變更的論證，對影響工程價款的部分提出相應的建議或方案；審核圖紙以外工程經濟簽證，對于影響工程造價較大，特別是隱蔽工程，審計人員及時到現場進行審核或確認，并作相應的取證；嚴把簽證關，嚴格控制工程變更，盡量減少變更費用；參與工程進度款支付額的審核。審核付款、工程進度、工程質量是否與合同條款相符，以及進度撥付款額度，防止工程款超付或業主方所供材料款的漏扣，避免工程進度滯后或出現質量問題，造成不必要的糾紛；定期進行計劃支付與實際的比較分析，不定期提交造價變化分析報告，找出存在的問題，研究糾偏的措施；收集整理有關新材料、新工藝實施過程中的有關資料。對工程施工過程中采用的新材料、新工藝的性能等進行跟蹤記錄，作為審核與編制招標文件的基礎資料；根據工程的實際需要，審計咨詢機構會同開發企業、施工承包單位、監理單位對新工藝的工、料、機的消耗量進行試驗、測定、計量，積累施工項目單價資料。
2．6竣工階段。分析研究可能發生工程費用索賠的誘因，制定防范性對策，避免減少承包單位提出索賠的機會；審核承包單位提出的索賠要求，并進行協商，及時處理費用索賠；審核承包單位提交的竣工結算書；審計工程財務決算。
3．房地產開發項目全過程跟蹤審計工作的注意事項
3．1及時性：由于房地產開發項目對時間的要求比較高，因此常常提出一個方案后，需要全過程跟蹤審計在較短的時間內計算出所需要的數據。這就要求全過程跟蹤審計及時完成相關測算。
3．2準確性：全過程跟蹤審計計算的數據直接作為房地產開發商判斷和比選方案的依據，因此，要求跟蹤審計人員一定要認真、仔細，力求準確。
3．3與各部門保持良好的溝通：房地產開發項目目標成本的實現不是某一個人、某一個部門的努力就能完成的，需要整個團隊互相配合、共同努力。全過程跟蹤審計作為其中的一份子，一定要保持與設計、采購、工程等部門的良好溝通。測算前要明白所要數據的用途，對設計方案要清楚明了，便于計算的結果準確無誤；為采購提供的材料要清晰、準確，利于采購部門及時準確地采購項目所需材料；對工程部的簽證進行指導、把關，盡量減少變更費用。
房地產開發項目全過程跟蹤審計不僅能夠減少漏洞，提高資金使用效率，而且避免了許多在決算中業主與承包商不必要的價格糾紛。全過程跟蹤審計也是在新形勢下產生的一項新的審計方式，正在不斷實踐探索階段，在今后的實踐過程中還要不斷加以完善，使其在完善開發項目工程造價管理，提高開發建設資金使用效益方面發揮更加積極的作用。
第3篇
我局近幾年較為集中地對市本級和各縣（區）房地產開發項目的國土出讓金及稅費進行了專項審計。通過審計，發現房地產開發項目存在欠（緩）交國土出讓金、超容積率造成漏交國土出讓金、超容積率造成漏交建設規費、降低綠地率減少綠地面積、擅自變更規劃設計、擅自改變土地掛牌出讓公告中確定的建筑密度、超出規劃用地紅線違規建設、工程項目竣工綜合驗收不規范等問題。以下就是筆者對如何做好房地產開發項目國土出讓金及稅費專項審計的幾點體會。
一、合理選定審計范圍，做到事半功倍
根據筆者的經驗，對該類項目進行審計，不宜全面開花，面面俱到，應該抓住重點，有的放矢。選擇具體的審計項目，只針對審計期間該項目已經全面竣工或主體工程竣工進行審計；對未完工程，不進行審計。
理由是：房地產項目已經全面竣工或主體工程竣工可準確地計算出該項目的實際總建筑面積，從而能確定實際建筑容積率，與規劃容積率進行比較可分辨出項目是否超容積率。由于項目小區基本完成，界址清晰，實際用地面積也可通過專業測繪機構實地測量后繪出詳細平面圖與規劃用地圖進行比較是否有多占國有土地的現象。建筑密度是否改變可通過實地測量得到驗證。項目小區綠地率可聘請有資質的園林綠化測繪機構進行實地復測，出具綠地率檢測成果，更客觀的反映房地產項目綠地率是否達標情況。而未完工程達不到上述審計條件，從而不能真實反映各職能部門征管工作中存在的問題。
根據我們的審計實踐，超容積率的問題在房地產開發項目中是普遍存在的，而超容積率的后果會導致開發商漏交國土出讓金及建設規費，造成國有資產的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。
二、從相關單位入手，確保審計工作順利進行
進行審計時，應盡可能從相關單位入手，不宜和開發商正面接觸。相關單位有國稅局、地稅局、財政局、國土資源局、建設局、規劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產項目相關的土地出讓、規劃審批、開工報建、預售許可證發放、各項稅款繳納等資料。為日后審計奠定堅實的準備條件。
各相關單位須提供的資料主要是：
1.國土資源管理局。房地產開發項目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權證書，國土出讓金繳交情況，土地閑置費繳交情況等。
2.規劃局。建設規劃用地審批情況，建設規劃許可審批情況，專家評委會對項目規劃評審情況等。
3.建設局。房地產開發項目房屋施工許可證審批及發放情況，建筑規費繳交及減免情況，房屋竣工驗收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標資料，房屋竣工面積匯總情況等。
4.園林局。房地產項目綠地規劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗收證明資料等。
5.房管局。房屋預售許可審批及證書發放情況，房屋預售面積測繪情況，房屋產權面積測繪情況，房屋銷售收入情況等。
6.國稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內的土地增值稅、所得稅繳交情況等。
三、重點審計“容積率”，突顯審計成效
容積率，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于業主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權人應繳納的國土出讓金也就越高。
由于容積率的提高對國有土地使用權的出讓價格有著實質性的影響，開發商在較低的容積率的標準下取得國有土地使用權，在開發過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國土出讓金大量流失，同時也嚴重地侵犯了業主的權益。實際過程中，我們發現一些規劃等部門，在開發過程中借故違規批準提高容積率，事后開發商故意不繳納國土出讓金及建設規費，對該問題的監管流于形式。
開發商作弊的手法主要有：
1.打著送飄臺、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽，在規劃審批和監管時打球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價。
2.將規劃中的“架空層”（不計容積率）改做儲藏間、車庫進行出售，致使超容積率。
3.將規劃設計的儲藏間、車庫室內地面標高抬高，有意保持層高不變，待實際交房后由業主將原室內地面降低，實質上增加了層高。根據中華人民共和國建設部公告第326號《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構水平面積計算；…層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積”的規定，實際上變相提高了容積率。
4.屋頂閣樓層規劃設計時有意不加以利用，實際施工時將通往閣樓層樓面板上預留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護結構，實質上是設計加以利用。根據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內…，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積”的規定，閣樓層要計算容積率；而開發商在規劃報批時，沒有計算容積率。
針對上述問題，我局下達了審計決定對開發商漏交的國土出讓金及建設規費進行了補繳，并建議出臺了《關于規范建筑工程建筑面積及容積率的實施細則》，從制度上杜絕該類問題的發生，也使監管部門做到有法可依。
四、密切關注“綠地率”，保障業益
綠地率是指居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。它是衡量居住環境的一個非常重要的硬性指標。
居住區綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數量的比例應控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右。可現實中普遍存在綠地率不達標的問題，主要表現以下三種形式：
1.開發項目嚴重占用綠地。開發商在申報規劃部門審批的時候，綠地率都是符合標準的。但是在實施過程中，為了經濟效益的最大化，往往是存在爭地、搶地、占地的行為。
2.房屋建筑底層擠占了綠地。在容積率不變的前提下，開發商為了經濟效益的最大化，采取擴大底層建筑面積、減少建筑層數、提高建筑密度等組合拳。而底層建筑物往往是商業價值高的商鋪。由于房屋建設密度高或實際建設密度超標，導致綠化無地可搞或綠地縮水。如“某小區”項目，實際房屋建設密度已超過規定指標達到近50%，按此密度建房，當然“無地可綠”。
