校區物業管理的創新價值范文

本站小編為你精心準備了校區物業管理的創新價值參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

物業管理的發展成熟，使得高校的后勤管理改革走向了社會化的物業管理模式，國內各高校針對后勤管理物業管理化的模式、方式、標準、內容等都進行了積極有效的探索，并取得了一些實質性的變革。高校物業管理的模式主要有三種，第一種是原后勤管理部門轉變成物業管理服務部門，依然延續行政系統的體制，其實際發揮的作用并不顯著；第二種是高校成立自己的物業管理公司，按照準市場化的模式進行運營，其管理水平和過于商業化也受到了各方的質疑；第三種是高校委托第三方物業管理公司進行管理，由行政后勤部門進行監管，因受企業、政府、校方多重因素的影響，呈現出來的結果差異很大，特別是在市場與行政不利因素的影響下，結果往往不盡人意。能否在以上三種模式找到新的管理模式，以適應國際化背景之下的高校物業管理服務需求？答案是肯定的。高校聘請專業的物業顧問進行現場管理，在物業顧問的指導下成立符合市場化的物業管理服務組織，以企業化的機制進行運作，突破來自于政府、校方的體制約束，提供國際化標準的高校物業管理服務。本文以北京大學匯豐商學院（以下簡稱商學院）為案例，來介紹國際化高校物業管理的創新之路。

一、商學院的物業特點

在深圳大學城這塊中國高等教育的改革試驗田上，有一所大學，她一直在探索中國高校改革的道路。北京大學匯豐商學院，2004年開始在深圳大學城生根發芽，10年之后已經長成參天大樹。2013年11月，商學院教學樓落成投入使用，學院建筑占地10392平方米，建筑面積約5.6萬平方米，設計時打破了傳統學院建筑院落單一的規則，用前衛的幾何造型重新詮釋商學院的特性，創造了許多豐富多彩的教學交流空間。例如，高度超過32米，建筑面積超過2000平方米的陽光中庭大堂，以及1：1比例的公共交流空間與功能空間。可同時容納3000名學生和300名教職人員的教學任務需求，是一座集教學、研究和社會服務于一體的現代化高校建筑。商學院的辦學目標是建設國際化的教學環境，致力于經濟金融管理的前沿學術研究，建設一流的“商界軍校”，培養有領導力、有自制力、有遠大視野的商界領袖。“將商學院教學樓擁有的硬件、軟件條件與世界一流商學院愿景相結合，建立適合教學樓現實需求之物業管理模式，并將其順利運用、實施，以創造出現代化高校物業管理服務典范。”這是學院與世邦魏理仕（以下簡稱CBRE）顧問管理方共同設定的目標。有別于目前高校物業管理普遍模式，商學院需要改變目前大多數高校物業管理仍然停留在安全保衛、環境衛生、設備運行與維修的三大塊業務，除了運營管理這座目前國內硬件條件最好的高校建筑外，還讓這個物業管理團隊更多地承擔起全院師生綜合行政服務的職能，能夠給國內外教授、全日制學生、在職學生、高級培訓學員提供全面服務，換句話來說，就是提供一個“國際化校區”的硬件環境。

二、引入國際物管顧問的價值

2011年10月，商學院教學樓尚在建設階段，CBRE顧問管理方開始為商學院提供前期物業管理顧問，CBRE運用自身優勢和以往的服務經驗，對教學樓的建設提供施工圖設計優化、設施設備選型、工程技術支持、工程質量協控、物業管理籌備、物業承接查驗提供全過程顧問咨詢與管理服務，直至2013年11月，商學院教學樓落成正式啟用運營至今已有4個服務年頭。CBRE對商學院的顧問服務超出了學院的預期，讓學院享受了高水準的價值服務所帶來的回饋。在前期階段，CBRE提供的施工圖設計優化和機電設備選型建議，對教學樓的運營管理的實用性和運營管理費用產生實際影響，例如：在施工圖設計優化和機電設備選型方面，增加照明和空調通風設備的智能控制，優化監控攝像點位和性能配置，優化自助停車管理系統的性能配置，調整電子門禁點位，最后的運營管理結果證明，以上的優化建議對后期運營管理縮減崗位人員配置和能源有著積極作用；在技術支持和工程質量協控方面，CBRE駐場專業人士在協助學院方開展工程建設活動，在設計、施工、采購方面提供技術支持，通過參加工程建設會議、擬寫技術文件、現場問題處理、現場質量巡視等方式呈現，充當了“技術顧問”和“第三方監理”的職能，對工程建設進度、工程質量管控起到了重要作用。在運營期階段，在CBRE的管理顧問作用之下，商學院用較低的運營成本維持了教學樓高標準的物業管理服務，教學樓正式運營2年來，每平方米運營成本最高不超過6元/月，管理服務效果不低于高端的商業物業，這得益于CBRE的管理標準和理念，也得益于公開、透明的財務機制（注：采用固定的管理酬金制，所有支出由業主方支出）。

三、變革與創新

在歐美國家、香港地區，知名的高校多采用設施管理模式，這種模式較好地解決了建筑物與技術的結合、服務與人之間的互動實現。商學院的物業管理就是要參照設施管理模式來做：為師生提供高品質的教學空間，整合和支持內部所有與建筑物相關的業務，降低建筑全生命周期的運行成本，支持學院的國際化發展戰略和核心教學業務。在這樣的目標之下，商學院的物業管理大膽地進行了變革和創新。

1、精簡的組織架構與人員配置由于受到運營經費的限制，在確定不會對運營效果產生重大下降的前提下，物業管理團隊采用了精簡的人力配置來降低運營經費。通過崗位工時定額核算、樓宇控制技術充分應用、多招聘一專多能型人才等措施，將物業管理團隊人員定編在44人，人均管理面積約1270平方米，遠超出甲級寫字樓人均管理面積600～800平方米標準，運營經費也大幅降了下來。精簡型的人員配置背后，映射出團隊中每一個人都必須具有能勝任本崗位要求的能力，特別是一崗多能、一專多能的復合型人才。在勞動力供給短缺日益嚴峻的當下，“減員增效”的做法既有效地解決了“用工荒”問題，又為學院減輕了運營管理經費的壓力。

2、國際化高校環境營造商學院院長海聞曾經說過，判斷國際化校區最基本的條件是看是否有來自世界不同國家的教授、學者來對校區教學，他們能否在學校正常地教學和生活。截至2015年9月，商學院有超過25名的外籍教授和300名留學生，來自全球40多個國家，就像是一個小聯合國。這些外國人的到來，給物業管理服務帶來新的挑戰，因為他們有九成以上不懂中文，與物業管理服務的溝通必須用英文來解決。物業管理服務作為基礎服務的重要一部分，國際化環境營造是這支團隊的核心工作指標，物業管理團隊需要響應商學院國際化進程的目標。第一，突破語言的障礙。英語是世界通用的語言，在商學院已經實現了全英文教學和中英文的行政管理，這就要求物業管理服務也需要中英文服務，在對外籍教授和留學生的服務時，物業管理團隊需要用英語進行溝通，雙語服務所帶來的工作量至少增加了一半以上。這對物業管理團隊提出了更高要求，我們在招聘面對師生服務的人員時，需要具備流利的英文聽說讀寫能力；張貼在教學樓的標識、公告、制度，以及與師生來往的郵件、信函也需要中英文兩種文字。第二，要按照國際慣例統一管理服務標準。在商學院教學的師生來自不同的國家，文化風俗各異，管理服務起來完全不一樣，經常會碰上意想不到的麻煩，管理中需要花費更多時間和精力。用國際化的思維，全球最高的商學院管理服務標準，來制定物業管理服務標準是解決這類問題的根本，即把理念、目標、標準都化為制度，以制度管事、管物、服務人。在日常物業管理服務中，需要做到對國人、外國人統一的管理服務標準，要清楚地讓所有的人都知道物業管理服務的內容、教學樓管理規約、教學樓公共設施等，做到原則面前人人平等。還有很重要的一點是，我們要有國際化的思維，要了解一流高校的后勤與物業管理要求，再結合自身的實際情況制定適合的國際化規章制度。第三，用最高標準提供管理服務。北大有一位院長曾經說過：教書育人，環境也可以育人。物業管理作為教學樓的管理服務者，換個角度可以說是環境的建造師。商學院物業管理引入了CBRE國際管理標準和理念，也是一直保持按照這個標準來做事，簡單的人際關系、積極處事的風格、強有力的執行、扎實做事的作風，使管理團隊對教學樓的管理服務工作做得井然有條，為師生提供了一個優良的教學環境。教學樓投入使用2年多，每一個空間、每一扇門、每一個風口燈具、每一個桌椅都潔凈如新、完好無缺，進入到衛生間也聞不到臭味……這樣的硬件環境管理讓來自全球眾多的商學院院長自嘆不如。第四，盡能力滿足師生的合理教學需求。在商學院，無論是教授、教職人員、學生都可以向物業管理提出合理的需求，途徑也很方便，可以是E-mail、電話、面談。學生希望將教學樓的開放時間從15個小時改變為24時開放，師生希望多開放教室、自習室空間供教學與研究，學生希望有更便利的生活設施……這些合理的需求都能得到很好的解決。

3、初現設施管理的雛形結合商學院常規行政服務“物業服務化”的目標，商學院物業管理團隊開始探索“物業管理+行政后勤服務”模式在學院的應用，為商學院的物業管理服務提供更多的可能。從某種程度來說物業管理掌控著建筑物和大量設施，如何管理好這些設施、充分合理使用這些設施，需要開發物業管理人員的新知識、技能。管理團隊在對學院的運營中發揮人員與專業的優勢，在CBRE的管理顧問力量的支持下，已經在教學樓辦公與教學空間使用定位分析、場地出租管理事務、設施規劃與配置、教學活動后勤支持、師生服務等方面開展業務，這些超出物業管理常規范疇的服務工作目前做得很好，為學院非核心教學業務方面提供了很好的支持。例如：在教學服務支持和師生服務方面，物業團隊提供了便利可靠的教室與會議室管理、儲物柜租用、信件收發、物品借用等服務，為師生營造了良好的教學的條件；教師一般性事務、辦公設施配置、酒店車輛預訂等服務也由物業管理團隊承擔；在舉行大型論壇、課程、會務時，物業管理團隊對設施調配、秩序維護、環境營造、技術支持提供有力的保障。物業管理團隊還在嘗試更多的設施管理業務，繼續在空間規劃、資源管理、師生服務、行政輔助服務、教學支持、綠色建筑管理等方面進行探索嘗試。

四、困難與展望

專業化、規范化、精細化的運營管理仍然是學院物業服務中心的基石，也是其核心競爭力的關鍵性因素，在構建和完善學院物業管理、資產管理、設施管理的變革模式過程中，仍然有許多待探索、要攻克的問題。第一，減輕人才短缺的影響。國際化高校的物業管理，不僅要有專業技能，而且還要有較高的文化素質、思想素質和敬業精神，只有這樣的人才才能創造出“環境育人”的局面。目前，學院物業管理團隊能使用簡單英語溝通的人員比例太少，能勝任多個崗位工作的復合型人才比例少；另外，由于物業管理行業人員流動性大的弊病，要培養以上具有綜合能力的人才仍然任重而道遠。第二，解決經費緊缺的矛盾。物業的運營管理需要相應的人力、物力投入，特別是對于商學院這樣世界一流建設標準的商學院來說，數目不菲的建筑運營管理經費是學院以前沒有注意到的，每年幾百萬的運營管理經費考驗著學院的財務狀況，采用緊縮的手段來壓低運營管理費用預算已是必然。對于物業管理團隊來說，在緊湊的運營費用之下，要想運營管理好一棟國際化的高校物業，要想健康地運作物業管理團隊，要想盡可能滿足師生的教學需求，要想讓建筑物持續保持歷久如新，還需要用智慧來解決相應的矛盾。第三，如何融入學院體制。受傳統高校行政管理的思想影響和限制，執行“企業化管理”的物業管理團隊運作與學院現有體制差異較大，物業管理團隊要如何留存于學院體制，又要讓它持續地健康運作下去，需要找到一個較好的融入點來解決，需要做出相應的妥協和變化，突破體制的局限，做出大膽的改變革新。商學院的物業管理創新，是對現階段高校物業管理現狀的重新認識，是認知上的揚棄，而不是對現狀的全盤否定；也必須本著實事求是的態度，全面地理解和把握現在與未來。商學院物業管理創新需要繼續鞏固過去通過汗水和付出產生的實踐成果，在過程中總結經驗，學習國內外行業內先進的管理理論和經驗，不斷實踐，創造具有國際化的高校物業管理創新之路。

作者：葉陽勇