議完善高校物業(yè)管理制度的構(gòu)建范文
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一、高校物業(yè)管理法律關(guān)系的要素
（一）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的主體
首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：“業(yè)主就是房屋的所有人。”在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人———高校。值得強調(diào)的是物業(yè)使用人———學生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權(quán)人”均不是基于高校物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的“業(yè)主”，不能成為高校物業(yè)服務(wù)合同的當事人。無論是高校學生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主（高校）聯(lián)系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人（包括學生在內(nèi)），承租人與業(yè)主（高校）之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務(wù)公司是我國物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同接受業(yè)主委員會或者某一業(yè)主的委托，依照我國相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行專業(yè)化的管理并且獲取相應(yīng)報酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)公司是由高校自主選聘，對高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供專業(yè)化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)性、專業(yè)化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務(wù)立人”、“環(huán)境育人”的要求，筆者對物業(yè)管理服務(wù)公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動空間；二是為高校教學和管理提供內(nèi)容多元化、具有實效性之服務(wù)；三是維護高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業(yè)化的措施實現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個關(guān)鍵主體。嚴格說來，高校學生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時的物業(yè)使用人也叫“非業(yè)主使用人”，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)主權(quán)利的人。而處于高校管理下的高校學生，他們的第一個身份是作為學校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務(wù)的另一個關(guān)鍵主體。學生接受物業(yè)管理服務(wù)公司的管理，享受其服務(wù)，高校學生雖然不是物業(yè)管理服務(wù)合同的當事人，但從其入學之時便已獲得“非業(yè)主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區(qū)別于我國一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業(yè)管理法律關(guān)系進行分析研究的重要內(nèi)容。
（二）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體
一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務(wù)行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類建筑設(shè)施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學、居住和商業(yè)的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務(wù)的場地。物管公司提供的服務(wù)行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關(guān)場地設(shè)施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養(yǎng)與維護，水電設(shè)備、消防設(shè)備等相關(guān)設(shè)施的管理、維護與保養(yǎng)，校園道路的維護與疏導(dǎo)，停車場地的管理與維護，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設(shè)施的維護等活動。
二、我國當前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷
（一）學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使
盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)督權(quán)，但是在現(xiàn)實的物管實踐中，因為物業(yè)管理服務(wù)合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導(dǎo)致學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實亡。
（二）高校物業(yè)管理重管理輕服務(wù)
通過對比外國作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應(yīng)當堅持“服務(wù)第一、管理第二”的原則，然而在現(xiàn)實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業(yè)化的物管人員，重新培訓物業(yè)管理隊伍，取得了國家承認的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為專業(yè)的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經(jīng)濟規(guī)律和企業(yè)運行機制辦事，也不進行獨立的財務(wù)核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務(wù)。造成這種現(xiàn)象的原因是：這樣的物業(yè)管理部門不是專業(yè)物業(yè)管理公司，沒有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業(yè)物管公司，它們本應(yīng)把學生奉為“上帝”，好好履行服務(wù)職能，但由于在現(xiàn)實運行過程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務(wù)功能。因此，我國的高校物業(yè)管理仍舊處于“重管理輕服務(wù)”的狀態(tài)。
（三）高校缺乏專業(yè)的物管制度
大學生在高校范圍內(nèi)應(yīng)當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業(yè)的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把《大學生行為準則》當作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于《大學生行為準則》規(guī)范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務(wù)”。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得更加模糊不清，大學生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。
（四）缺乏物管問題受理機制
在我國現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時又兼具業(yè)主委員會職能，可謂集業(yè)主委員會與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良性循環(huán)，更好地完成物管工作。要實現(xiàn)這一美好設(shè)想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實中，主動設(shè)立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數(shù)。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關(guān)系上講，高校與學生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關(guān)系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現(xiàn)對立的一面。
（一）制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章
高校物業(yè)管理是我國一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實際相適應(yīng)。所以，應(yīng)盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進行管理的現(xiàn)狀，適時出臺有針對性的管理規(guī)則，進而填補我國高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過比較，我們認為我國臺灣地區(qū)的管理經(jīng)驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區(qū)，現(xiàn)行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業(yè)主”這一術(shù)語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區(qū)分所有權(quán)人”、“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”的同意，取得某一部分物業(yè)的專有使用權(quán)者。《條例》的這一規(guī)定，無疑是將所有權(quán)人之外的實際使用者納入《條例》調(diào)整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”之同意取得某一部分物業(yè)之專有使用權(quán)者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區(qū)分所有權(quán)人”那樣對建筑物的相關(guān)事務(wù)擁有決策權(quán)，并且作為“非區(qū)分所有權(quán)人”的這一類“住戶”也無權(quán)參與“區(qū)分所有權(quán)人會議”（相當于業(yè)主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業(yè)使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權(quán)利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國高校物業(yè)之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)，從而能夠更好地維護學生的合法權(quán)益。
（二）設(shè)立學生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機制
高校與學生存在教育行政管理關(guān)系，應(yīng)當為學生提供良好的學習環(huán)境；高校與學生還存在住宿合同關(guān)系，應(yīng)當為學生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務(wù)聽取學生反映物業(yè)管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的教學理念，高校應(yīng)當設(shè)立學生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。
（三）設(shè)立高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入制度
高等學校物業(yè)管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務(wù)，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復(fù)雜得多，這就給高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標準。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務(wù)質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當?shù)馁Y質(zhì)、相應(yīng)的等級。而欠缺相當資質(zhì)的物管公司必須通過相關(guān)部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務(wù)。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環(huán)境。
（四）制定高校物業(yè)管理規(guī)則
由于我國高校缺乏專業(yè)的物業(yè)管理規(guī)則，這在客觀上容易造成學生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把《大學生行為準則》當作物業(yè)管理規(guī)則。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得模糊不清，大學生分不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。這就要求我國高校、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和學生（學生選派代表）三方一起制定與《大學生行為準則》相區(qū)別的《高校物業(yè)管理規(guī)則》，在其中詳細規(guī)定安全保衛(wèi)制度、留宿外來人員登記審批制度、作息制度等等。同時在《高校物業(yè)管理規(guī)則》中詳細規(guī)定大學生所應(yīng)遵守的“物管行為”，并且通過講座或者班會的形式認真引導(dǎo)和鼓勵大學生規(guī)范自己的“物管行為”，從而在物業(yè)管理問題上正真做到有章可循、認真遵守、嚴格執(zhí)行。如此一來，大學生就能明確分辨物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為，從而更好地維護學生的合法權(quán)益。
作者：潘遠斌單位：重慶大學城市科技學院