房地產企業項目成本范文

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摘要當前房地產市場正處于低谷階段，產品甚至無人問津，致使一些房地產企業資金流動困難，施工進度拖延，甚至停工。在建材價格波幅小、人機費用上漲的情況下，房地產企業如何緩解危機，應從內部管理出發，從根源上有效控制房地產企業資本開支。剖析了當前影響房地產項目設計經濟合理性的主要原因，探討了設計管理過程戶控制工程造價的主要途徑以降低產品建造成本，有效地緩解企業危機。

關鍵詞房地產設計管理項目成本投資控制

項目成本投資控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制，投資控制是一個由投資決策、設計、施工、竣工等組成的全過程控制，是工程管理的一個方面，要控制好投資關鍵還得提高企業管理水平。設計是房地產企業的技術核心之一，又是企業控制產品的關鍵環節，一方面設計直接決定了企業產品是否符合消費者的要求，另一方面設計也決定了產品給企業帶來的利潤收入，進而決定了企業產品開發的成敗。設計管理過程的造價控制主要體現在設計階段與設計變更環節上對技術、管理、經濟三者的緊密結合。

1影響設計經濟合理性的主要原因剖析

1.1工程技術與經濟觀念相分離

當前大部分設計人員技術水平、知識儲備并不差，但缺乏經濟觀念，設計思想保守，創新意識不強。在設計中不作多方案比較，即使多方案比較也只注重造型和使用功能，而忽視經濟方面的比較。另外，造價人員與設計人員不能緊密相結合，各干各的事，缺乏必要的工作協調。造價人員只管拿圖紙算量組價，計算工程造價，而沒有與設計人員互通造價控制成本。

1.2政府對設計的審查不全面，缺乏監督機制

設計方案或圖紙出來后，主管部門對設計成果缺乏必要的考核與評價。有關部門所組織的審查，大都只注重技術性而忽視經濟性指標。

1.3設計招投標不徹底

目前項目設計只注重方案設計階段的招標，忽略了技術設計和施工圖設計的招投標工作。一旦方案中標技術設計和施工圖設計也隨之被確定。所以，施工圖設計就缺乏競爭機制，設計人員控制造價的積極性就不會很高。

1.4平行發包方式

傳統模式“設計—招標—施工”中勘察、設計、施工各主要環節之間互相分割與脫節，由此帶來了工程建設周期長、效率低、投資效益差等問題?？辈臁⒃O計和施工單位相互獨立、觀念保守，在合作上各打算盤。許多工程沒有底價資金超支。承包商主要考慮盡快完工，不需對有疏漏或錯誤的設計圖紙負責；設計單位只考慮建筑要求，而忽略了建筑的成本和施工的技術問題，對施工單位編制的施工方案也不予負責。同一工程的承包商之間各自為政，在質量、安全、進度和現場管理以及銜接部位缺乏統一調度和協調。

2房地產企業設計管理過程控制工程造價的主要途徑

2.1設計階段是房地產企業控制成本的關鍵

設計費在企業產品建設全費用中所占比例并不大，大約只占建安成本的1.5%~2%，但對工程總造價的影響可達75%以上。房地產開發項目的設計一般要經歷四個階段，分別是方案設計階段、初步設計階段、擴初設計階段和施工圖設計階段。這四個階段循環漸進，要求房地產企業與設計單位相互配合才能順利進行。在設計方案勾略前，應咨詢規劃部門的意見，組織設計單位及其他相關部門到現場勘查、核定設計項目的關鍵坐標點。設計過程中應派專人跟蹤配合，以便及時掌握設計動態，避免設計偏離；隨時隨地做好交流記錄，方便企業校核預算開支。一個科學合理的設計，可使工程造價減低10％，設計階段控制工程造價常見的方法有：

2.1.1大力推行設計招標

把建筑方案與經濟方案相結合，盡量將主體工程及配套設施、景觀、綠化等統一進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比。這樣既可優選出實力強的設計單位，又可促進設計人員在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，優化設計方案。即建筑外觀優美，功能布局合理，結構安全可靠，技術先進，滿足建筑節能要求，經濟效益和環境效益、社會效益三豐收。

2.1.2積極開展限額設計

推行限額設計，建立設計經濟責任制。限額設計就是以標準的設計任務書及項目投資估算控制初步（擴初）設計及總概算，以批準的初步（擴初）設計總概算控制施工圖設計及預算。設計人員要加強經濟觀念，樹立高度的責任感，保證產品功能及技術指標的前提下，合理分解和使用投資限額，融設計和預算為一體，把技術和經濟有機結合起來，由“畫了算”改為“算了畫”保證總投資限額不被突破。

預算部門需科學、合理確定設計限額，房地產企業應與設計人員密切配合、通力協作；同時，房地產企業在暨定設計限額的基礎上，對設計單位限額設計完成情況實施獎懲考核激勵機制，帶動設計單位積極性。

2.1.3自覺簽訂設計合同

簽訂設計合同實際上是對設計人員是否嚴格使用設計規范、設計標準、工程量以及概預算指標等各方面控制的一種舉措。在設計合同經濟條款上，先明確設計變更產生的責任歸屬，然后再確定變更費用分擔方式。如是由于設計方的原因產生不必要的變更，當設計變更費超出合同總價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費（或設計質量保證金）；若是因其他原因產生變更，若超出約定的變更額度限制，同樣要求房地產企業支付變更費用。這樣既可在一定程度上約束有關部門隨心所欲要求設計變更，也督促設計人員認真執行設計任務，從而減少企業不必要費用支出。

2.2設計成果評審會

設計成果評審是對設計意圖得以圖紙化程度的評價，也是房地產企業對設計成果的最后一次把關，評審會的質量很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少。房地產企業要高度重視、合理科學的組織評審會，設計單位要積極配合參加，還應邀請建設（規劃）行政主管部門、專家以及提供資料的相關部門等都來參與，從項目的設計質量、工程投資等方面給予評審，以獲取高質量的設計成果。同時，評審會議紀要要如實詳盡的記錄，設計單位應嚴格按照會議紀要補充完善、優化設計，節約工程投資。

2.3設計變更是房地產企業控制成本的難點

設計變更是對設計成果進行的局部修改和調整。設計變更，長期以來一直是建設項目投資控制的要害，當前普遍存在由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來極大的難度。主要有：①政府部門要求變更，如設計與指標控制不符要求進行變更等；②企業領導要求變更，如領導對企業發展前景觀點變化要求進行變更等；③工程部門要求變更，如設計人員設計不精、深度不夠，或圖紙設計失誤導致無法施工提出進行變更等；④營銷部門要求變更，如設計功能與客戶要求不同要求進行變更等；⑤施工單位要求變更，如原材料、設備缺貨要使用替代產品而提出變更等。

2.3.1及時把握投資動態信息，控制好工程變更，做好投資變化估算

在做好設計任務書、設計階段、設計成果評審會等設計管理同時，企業應及時準確地把握建設項目的投資動態信息，此有利于各級管理者判斷和控制變更的發生，在變更未發生時采取有力的措施把超預算的因素消滅在萌芽狀態。這樣工程投資就得到根本性的控制，達到主動控制成本支出的目的。對于變更要先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更，變更除了要有技術變更指令外，還要做好文字依據，明確工程數量和單價及估價的變更金額。

2.3.2統一統計口徑，認真完成工程變更統計報表

在做工程變更統計時，盡量統一統計口徑，對于無法確認統計歸口的，要加以說明，以防重復或漏項。施工單位和監理公司均應建立專門的統計組織機構，監理公司要設立統計專業工程師，施工單位應設立專業統計員，各級要認真完成工程變更統計報表工作。

2.3.3建立一套健全的管理系統

建立一套完整的項目網絡計算機管理系統，將原有的粗放式管理升級為科學管理。包括將業主、設計單位、施工單位、監理公司等聯網起來形成一個網絡管理系統；分設行政管理子系統、文檔管理子系統、質量管理子系統、費用管理子系統、進度管理子系統、合同管理子系統、財務管理子系統、設計子系統，變更統計可納入費用管理中。

2.3.4建立一個完整的數據庫檔案

企業在設計開始就應建立數據庫檔案。設計中按系統的要求計算工程量，企業以合同形式要求設計單位在提交圖紙時，提供所有設計測量原始數據和設計數據，形成原始數據庫。變更統計人員在管理工程量檔案時，一接到變更通知書，就應按要求立即輸入變更工程量，及時更新數據庫，便隨時可輸出變更數量和金額。

2.4加快設計監理工作的推廣

優化設計工作僅靠政府部門監控還不能滿足社會發展需要的要求。業主將委托監理單位實行設計監理。通過設計監理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。工程項目設計階段監理控制的重點是質量控制和投資控制。與此同時，應推行設計索賠制度，保障設計質量和經濟合理。國家建設部在《建設監理試行規定》中明確了設計階段監理工作的任務。

3結語

項目成本投資控制不是孤立的，它反映了企業的管理水平。建立健全的、科學的管理體制，形成一種互相約束的機制，以期真正達到有效控制投資，提高建設項目的經濟效益、環境效益及社會效益的目的。上述途徑可結合使用，互相滲透。