房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)探析范文

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摘要：

為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低建設成本，增加資金的把控能力，及時獲取相關(guān)條例執(zhí)行和項目的進展情況，從而設計出房地產(chǎn)動態(tài)成本管理模型，同時開發(fā)與之配套的系統(tǒng)，即為房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)。文章對該系統(tǒng)的設計思想和系統(tǒng)的功能進行介紹。

關(guān)鍵詞：

動態(tài)成本；房地產(chǎn)；管理系統(tǒng)

1房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理模型

成本管理從核算型向控制型管理改變，之后向價值創(chuàng)造型管理方式變化。管理系統(tǒng)的運作，使得建設企業(yè)從本質(zhì)上提高控制成本的能力，更準確的分辨增值和非增值作業(yè)。最終使企業(yè)能夠由原來的粗放型，不斷向精細化管理演變，增強企業(yè)的市場競爭力。房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)的主要有如下作用：①主要用于獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往建筑工程的數(shù)據(jù)，以及目前實際的市場信息。此種做法能幫助企業(yè)決策時參考以往項目的歷史指標、以及估算最新的人才、材料、設備的所需投入資金；②根據(jù)建設項目的動態(tài)情況，制定施工建設清單，在參考內(nèi)部基準價庫的前提之下，通過分析建設開發(fā)信息、施工材料清單，結(jié)合動態(tài)市場制定此工程的目標成本，將其作為工程成本把控的重要內(nèi)容。施工材料清單清單的準確性，直接影響著項目施工目標成本的合理性；③依照施工材料清單以及工程圖紙，結(jié)合實際市場狀態(tài)，實施建設項目的招標采購步驟，上一個步驟制定的建造施工目標成本起到掌控投入資金的作用，最終達到的效果在實施前設立標準之內(nèi)。將這一階段和上個階段制定的成本計劃做出對比，并將分析報告第一時間傳送到企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫，幫助將來建造施工資金把控更加精準；④根據(jù)施工圖紙完成既定的建設項目。通過一系列的措施，使得施工的實際成本低于制定的計劃成本。掌控建造中產(chǎn)生的變動，管理資金投入。然后將得到的結(jié)果傳送建立的信息數(shù)據(jù)庫中，由此得到相關(guān)參考標準；⑤成本分攤。建造實施過程中產(chǎn)生的成本分攤到單位工程上，然后就可以獲取單位工程需要投入的資金，將其進行累加計算得到項目的總成本；⑥評估分析。對建設項目的預期成本、計劃成本以及實際成本進行差異化數(shù)據(jù)分析，然后對導致投入差異的因素進行限制，對資金投入控制能力進行驗收，能為決策者提供較高的參考價值。

2研究與投入使用

房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)投入使用的作用是：房地產(chǎn)信息，房地產(chǎn)運作成本，工程建設過程，房地產(chǎn)涉及資金數(shù)量和相應數(shù)據(jù)統(tǒng)計等相應方面的管理。

2.1基礎(chǔ)信息管理分析

房地產(chǎn)涉及的信息，記錄其中的建設性信息，對房地產(chǎn)建設的具體過程進行記錄分析，與市場價值對比，從而建立企業(yè)的整體價值數(shù)據(jù)庫。預估資金管理：分析項目的作業(yè)過程，確立單個項目花費，還要算上項目建設過程的費用，這個過程利用作業(yè)成本法完成。測算建設項目耗費，完成相關(guān)資源分配，獲取單位工程需要投入的資金，累加計算得到項目的總成本。

2.2合同管理

管理工程構(gòu)建過程中涉及到協(xié)議和合同，在第一時間獲取和確認簽約內(nèi)容，傳送到內(nèi)部存儲數(shù)據(jù)庫，將其作為指導參考。變更管理：施工計劃最終完成會花費很長時間，可能會出現(xiàn)影響原計劃，引起設計圖的改變和施工計劃的調(diào)整。這個部分就是記錄這些變化，將數(shù)目與合同原始執(zhí)行資金數(shù)目結(jié)合。計算出這個項目執(zhí)行過程中總的成本，使項目管理者及時的掌握變化，調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的相應工作，提高工作效率。

2.3結(jié)算管理

根據(jù)項目工程動態(tài)的實施狀態(tài)，對相關(guān)協(xié)議當中已完的內(nèi)容執(zhí)行結(jié)算，將其分配到對應的單位工程中。研究成本變化問題，轉(zhuǎn)化成圖表的模式。這樣做有利于項目管理人員通過數(shù)據(jù)分析調(diào)整成本模式，該調(diào)整數(shù)據(jù)的結(jié)果應該儲存到該企業(yè)的數(shù)據(jù)庫中，更加有利于項目實施。

2.4成本統(tǒng)計管理

參照施工不同步驟的成本信息，在模塊中對相應內(nèi)容信息進行整理，及時對不同單位的投入資源完成合理的調(diào)配。本模塊還需要完成差異分析功能，如：目標成本和簽約成本的對比等，運用可視化的圖表信息完成投入資金掌控工作。

3房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)的應用

房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)使用的效果體現(xiàn)在如下幾個方面：①能及時獲取項目的成本信息，控制不合理成本的增長，分析無效作業(yè)和增值作業(yè)，能及時了解項目的資金狀況，為企業(yè)的資金運作提供第一手資料，降低了企業(yè)的財務費用；②費用分配更加科學合理，產(chǎn)品成本比以前得到更加真實的反映，由此使得企業(yè)決策者能更加準確地進行產(chǎn)品定價，提高了開發(fā)產(chǎn)品的競爭力；③對工程的耗費資源實行動態(tài)核查，對資金投入差異的原因進行探究，系統(tǒng)向使用者展現(xiàn)的可視化內(nèi)容，能幫助工程監(jiān)督者第一時間制定對應的資源管理措施，從而達到降低項目投入的效果；④保證數(shù)據(jù)獲取的有效性，第一時間得到信息反饋。通過相關(guān)歷史工程項目資金投入信息和在建項目成本信息進行新項目的目標成本制定，將兩者進行有機的結(jié)合，從而保證投入決策數(shù)據(jù)最大限度的客觀、及時、精確；⑤實現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)各部門的數(shù)據(jù)共享，使得工作效率大大提高。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)和工程建設公司在項目開發(fā)的步驟和資金雄厚的企業(yè)具有很多共性，差異在于投入資源、流動資金和項目總的工作時間。這些因素不是可以影響上述系統(tǒng)工作狀態(tài)的原因，該系統(tǒng)反而會使企業(yè)內(nèi)部提高工作效率，加大工作管控力度，使企業(yè)的社會效益，經(jīng)濟效益穩(wěn)步提升。

4房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)的特點

實時性：利用上述動態(tài)成本管理系統(tǒng)，結(jié)合企業(yè)本身的市場屬性，將最終獲取的實際成本管理成果實時、動態(tài)、真實的展示給決策者。成本管理模式：通過核算對象分解，將作業(yè)成本管理引入房地產(chǎn)企業(yè)管理中，細化成本管理對象，使成本發(fā)生情況具有可追溯性，動態(tài)反映成本狀況。提供多維成本分析方法，規(guī)范成本管理流程。WEB技術(shù)：通過對系統(tǒng)使用WEB技術(shù)，解決集中式管理需求問題，能使企業(yè)和在外地的項目或者分公司及時進行數(shù)據(jù)匯總和實時數(shù)據(jù)的采集，保證信息的一致性，方便成本控制和企業(yè)決策。

5結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理系統(tǒng)能有效地提高信息的傳遞速度和信息的真實性，企業(yè)的高管也能及時地獲取有關(guān)的信息，輔助企業(yè)決策。房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理系統(tǒng)的運用能有效地減少企業(yè)的管理費用，節(jié)約項目投資。房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)將最新的計算機技術(shù)結(jié)合，更加有效的整合企業(yè)的獲取和存儲信息，同時為企業(yè)管理層提供決策、計劃、控制與經(jīng)營業(yè)績評估的全方位和系統(tǒng)化的管理平臺。

參考文獻：

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[2]陳占奪,韋顯婷.基于流程的房地產(chǎn)建筑項目成本預算及動態(tài)控制[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版）,2016,(2):180-186.

作者:林澤煒 單位:深圳市銀海實業(yè)有限公司