房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理范文

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摘要：

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，有些企業(yè)在管理過(guò)程中因缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，影響最終的投資效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，在多方面因素的影響下，會(huì)面臨許多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過(guò)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控這四個(gè)階段，采取合理的投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進(jìn)。作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售的全過(guò)程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中具有多種風(fēng)險(xiǎn)，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、原因等因素進(jìn)行分析，采取合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理概述

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資數(shù)額大、地域性強(qiáng)、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，受環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素以及社會(huì)因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。換言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程是一種對(duì)未來(lái)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并生產(chǎn)產(chǎn)品的過(guò)程。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是指，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在多種影響因素，針對(duì)這些難以預(yù)測(cè)或控制的因素要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤(rùn)的影響。引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)于健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)甚至于維護(hù)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費(fèi)政策等，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)的影響而發(fā)生變化，進(jìn)而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)以及法律風(fēng)險(xiǎn)。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實(shí)力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理方法

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，主要包括四個(gè)階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。這四個(gè)階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運(yùn)行。

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，首先要進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。只有正確識(shí)別出所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動(dòng)選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控。因此，在具體的項(xiàng)目投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)深入分析，運(yùn)用感知、判斷或歸類(lèi)等方式，進(jìn)行系統(tǒng)的、連續(xù)的認(rèn)識(shí)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者主要包括：風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)者、外部專(zhuān)家、房地產(chǎn)公司其他部門(mén)的同一問(wèn)題專(zhuān)家、客戶(hù)、最終用戶(hù)等。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險(xiǎn)具有可變性，因此風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作要貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，并且隨時(shí)關(guān)注原有風(fēng)險(xiǎn)的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，對(duì)于已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)行詳細(xì)地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對(duì)投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險(xiǎn)定性分析。通過(guò)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)影響程度，來(lái)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)，從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)成員糾正計(jì)劃的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定性分析的方法主要包括：風(fēng)險(xiǎn)概率和后果、項(xiàng)目假設(shè)檢驗(yàn)、后果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊(duì)。其二，風(fēng)險(xiǎn)定量分析。在風(fēng)險(xiǎn)定性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進(jìn)行量化處理。通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險(xiǎn)管理措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的一項(xiàng)重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的威脅，以達(dá)到可接受的程度。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實(shí)性與時(shí)間性。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所有人的認(rèn)可，并應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要包括：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、接受風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是利用反饋的信息，對(duì)原有的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃及時(shí)做出調(diào)整。為保證風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的順利實(shí)施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響程度，重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低的效果。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施全過(guò)程，是建立在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可控性、階段性以及漸進(jìn)性的一種項(xiàng)目管理工作。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

4.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場(chǎng)行情，進(jìn)行充分調(diào)研論證。通過(guò)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體類(lèi)型、目標(biāo)人群、需求量以及市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，識(shí)別該項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對(duì)已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資之前進(jìn)行深入分析。對(duì)于涉及到的經(jīng)濟(jì)、政策、資源等風(fēng)險(xiǎn)，能否有效的規(guī)避與控制，進(jìn)行綜合論證與評(píng)價(jià)。通過(guò)編制可行性研究報(bào)告，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理。通過(guò)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，在項(xiàng)目決策的過(guò)程中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)供需具有不同的特點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的地域特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完善對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制。首先，聘請(qǐng)良好的施工隊(duì)伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的工程監(jiān)理，對(duì)質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資的過(guò)程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個(gè)角度，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)階段，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

參考文獻(xiàn)

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作者：成飛 單位：遼寧省阜新市細(xì)河區(qū)人民政府房屋征收管理辦公室