房地產企業的成本核算論文范文
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一、房地產開發企業成本核算中經常存在的問題：
1.對成本科目的理解和運用橫向不一致、前后不一貫；即使規定了統一的會計科目，但因每人的理解不一致也會造成科目運用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，跟容易造成疏漏、從而產生多付款的現象。比如，建設工地發生的水電費，有人在“開發成本——建成成本”里反映、有人在“開發成本——前期費用——臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應收款——***施工單位”進行核算，從應付工程款中扣回。
2.未能實現會計核算與成本管控的有效結合馬克思曾說過，會計的基本職能是反映和監督。會計核算再及時、準確、全面，也只是實現了其反映的功能，最多只是一個好的賬房先生，隨著經濟的發展、時代的進步，光會核算遠遠不能適應企業管理的需要。
3.盲目上馬ERP成本管控系統所謂ERP系統是指建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想，為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。ERP系統集信息技術與先進管理思想于一身，成為現代企業的運行模式，反映時代對企業合理調配資源，最大化地創造社會財富的要求，成為企業在信息時代生存、發展的基石。它對于改善企業業務流程、提高企業核心競爭力具有顯著作用。但是，這些系統只是管理的重要手段，實施ERP需要具備一定的前提，否則會陷入一管就死、一放就亂的境地。
1.合理設置成本核算級次及科目（1）科目的設置盡可能細化到每一類型的合同項目；（2）綜合考慮不同的開發項目、期別、物業形態以及樓棟等因素；（3）不僅立足現在，更要放眼未來，在科目設置上也要留有余地；（4）集團或集團化管理的企業內應統一核算科目；（5）會計核算科目不僅是會計人員使用的工具，也是全公司各部門反映成本項目的重要手段。通常到會計進行成本核算時已是事后的反映，在合同的簽訂、辦理付款前就已經涉及這些成本項目，所以應在涉及工程成本的部門統一使用成本科目，即除一級科目“開發成本”之外的開發成本的明細科目可以作為公司內部成本科目的統一代碼，可以從制訂合約規劃或目標成本起開始使用。
2.對會計科目的理解和運用加以注釋，統一認識建議制訂成本核算操作指南或手冊，規范成本核算。為規范企業成本核算、確保成本核算的準確性，一般較大規模或管理比較規范的企業通常要求按照構成產品成本的要素按一定的方法對產品成本進行歸集和分配。與一般工業產品不同，房地產企業的開發產品具有投資大、周期長等特點，有時土地是一次投入，但分成若干期開發，且可能開發的是不同物業形態的產品，因為對成本的歸集和分配方法進行規劃和約定非常必要，既便于對項目的成本和稅收等進行事先的測算，更便于成本的管控，避免核算口徑前后不一致以及集團內各公司操作上的不一致。
3.推行目標成本管控隨著環境、市場等因素的復雜化，房地產行業的競爭日趨激烈，因而“賣方市場”的特征尤為明顯，在在賣方市場中，企業產品定價通常采用“成本加成”定價策略。企業要保持必要的利潤，其唯一合理的途徑就是控制成本，銷售價格減必要的利潤，就是目標成本。開發企業的目標成本管理應從產品設計開始，貫穿開發的整個周期。通常開發企業產品定位確定、施工圖確定后開發產品的成本就相對可控，除遇鋼材市場價格波動很大及方案顛覆性修改的情形外，開發的各項目成本相對穩定可控，因而，目標成本的落實也具有非常現實的意義。目標成本也是財務部門審核各項工程合同簽訂、工程款支付及結算的重要依據和手段。
4.將目標成本管控與成本核算有效結合為有效落實目標成本管控體系、規范成本核算，故通常要求在各部門間使用統一的成本科目體系，成本科目不僅是會計核算的工具，也是各部門進行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環節，作為合同審批的手續或流程，應注明該成本項目的科目代碼、成本科目名稱、目標成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個環節一目了然，既簡便有可控。在審核工程款支付的環節，某具體合同已發生成本、已支付款項也清晰易查，便于核對和審核。
5.將稅收作為成本核算因考慮的重要因素之一眾所周知，房地產企業的稅負很高，除按預售款或銷售收入的5%計征營業稅（另有附加），還有按增值額30-60%計征的土地增值稅、和25%的企業所得稅。因此，從廣義成本的概念，稅收成本也是構成整個開發項目成本的極為重要的方面，房地產開發企業無不加以重視。因而各種稅收籌劃應運而生，而如何合理設置成本核算方式也是稅收籌劃工作得以落實的重要手段，成本核算不僅是內部管控的重要手段，也是各項稅收計算的依據和載體。因此、合理設置公共成本費用的分攤方法、如何合理界定營銷費用與開發間接費用都非常必要。在現實中，經常有開發企業在項目之初首先搭建臨時建筑——售樓部，誠然售樓部的開發公司的門面、也是推銷開發產品的窗口，售樓部建得高端大氣上檔次不僅是公司形象的表現，對今后開發產品的銷售具有重大的影響。但是很多開發企業在報建時就以“售樓部”報建、會計核算時計入銷售費用，實際上公司的設計部、工程部、開發部等均在此售樓部辦公，這些部門的費用可以列入開發間接費用，計入開發間接費、還是計入銷售費用的最主要的影響在于在計算繳納土地增值稅時前者可以作為扣除項目，并享受20%的加計扣除，而后者不管實際發生多少都包括的扣除項目的5%開發費用中。
6.加強基礎工作，適時推進ERPERP的核心就是實現資源合理、有效的配置。規模較大的房地產公司都在不同程度上通過ERP系統管控項目開發和控制成本。普遍采用的有明源、金蝶、用友ERP，用得較多的模塊有計劃系統、成本管控、銷售系統和物業管理系統。建議房地產企業在決定購買各類ERP軟件時注意以下方面的問題：（1）分析企業資源配置方面存在的問題、找到問題的關鍵；（2）制訂解決問題的合理的流程，這些流程在線下邏輯上也是行得通的，只是通過ERP系統實現了資源的共享并大大了提高了工作效率。（3）根據企業的實際情況有計劃、有步驟地實施；（4）適時將成本管控系統與財務核算系統有效連接。以上是我從事房地產財務公司多年來對成本核算方面的一些體會，希望對同行或房地產行業感興趣的同仁們在房地產企業成本核算、平衡房地產開發項目的收入與稅收、優化會計科目設置、完善企業會計核算信息的披露、提高會計核算工作的有效性、解決房地產項目核算工作中的問題等方面有一點啟示和幫助。
作者：孫珍蘭單位：綠地地產集團南通房地產開發有限公司
