房地產(chǎn)項目價值工程研究范文

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1運用價值工程確定房地產(chǎn)項目定價

1.1建立項目功能指標體系并確定系數(shù)房地產(chǎn)項目功能指標體系建立和系數(shù)確定是運用價值工程進行房地產(chǎn)項目定價的關(guān)鍵所在。影響房地產(chǎn)項目定價的功能指標較多。通過查閱相關(guān)文獻資料，房地產(chǎn)市場調(diào)查以及采用德爾菲法(DEL⁃PHI)向?qū)＜艺{(diào)查研究，確定影響房地產(chǎn)項目定價的功能指標F=(F1,F2,F3…,Fn)[4]。由評價專家結(jié)合評價準則和評價指標相對重要性的判斷，對影響房地產(chǎn)項目定價功能指標體系采用層次分析法（AnalyticsHierarchyProcess,AHP）構(gòu)造比較判斷矩陣。

1.2建立房地產(chǎn)項目價值模型房地產(chǎn)項目價值工程是發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)集體智慧和有組織的活動，對其對象房地產(chǎn)項目進行價值分析，著重功能分析，使之以最低的成本，可靠地實現(xiàn)必要房地產(chǎn)項目功能，從而提高房地產(chǎn)的價值，是一種技術(shù)經(jīng)濟分析方法。“價值”是功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用的比值，基本公式為V=F/C。式中：V為值；F為功能；C為成本[6]。從房地產(chǎn)企業(yè)角度，把銷售價格P作為成本C，因此可以引用價值工程模型作為房地產(chǎn)項目價值模型。表達式為V=F/P。式中：V為房地產(chǎn)項目價值；F為房地產(chǎn)項目功能；P為房地產(chǎn)項目銷售價格。通過模型得知，為了提高房地產(chǎn)項目價值，必須從房地產(chǎn)項目功能和售價著手。當前房地產(chǎn)市場不景氣，市場銷售價格空間不大，房地產(chǎn)企業(yè)可以從房地產(chǎn)項目功能下功夫，也是房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

1.3修正房地產(chǎn)項目價值模型根據(jù)價值工程原理，計算房地產(chǎn)項目功能價值V的方法有絕對值法和相對值法。無論采用絕對值法還是相對值法，均應(yīng)對房地產(chǎn)本身項目及周邊樓盤項目調(diào)研，從影響房地產(chǎn)項目定價的房地產(chǎn)功能指標進行評分A，確定周邊的競爭樓盤項目的銷售均價P，并且合理假定本項目的銷售均價P設(shè)。當采用相對值法時，應(yīng)先確定無量綱的房地產(chǎn)項目功能指數(shù)F，再確定無量綱的房地產(chǎn)項目銷售價格指數(shù)P，最終確定無量綱的房地產(chǎn)價值指數(shù)V。其中功能指數(shù)F=ψiEi/ΣψiEi,ψi為功能指標系數(shù)，Ei為房地產(chǎn)項目各個功能評分值,銷售價格指數(shù)P=Pi/ΣPi，Pi為房地產(chǎn)項目銷售價格。當采用絕對值法時，先假定100分制中房地產(chǎn)項目功能的滿分市場理想售價為P0，是一個有量綱的量，其量綱為元/m2。每一個房地產(chǎn)項目的功能綜合得分值為A，是一個無量綱的量。經(jīng)過對價值工程基本公式的修正，得到房地產(chǎn)功能評價值F=P0[A/100]，功能評價值F成為一個有量綱的量，其量綱為元/m2；P是房地產(chǎn)項目銷售價格，其量綱為元/m2。故，房地產(chǎn)項目價值系數(shù)V=F/P=P0[A/100]/P，式中，房地產(chǎn)項目價值系數(shù)V就是一個無量綱的量，其數(shù)值大小有下列三種情況：當V＜1時，表明房地產(chǎn)項目銷售價格大于功能價值，房地產(chǎn)企業(yè)定價偏高，樓盤價格競爭能力差。消費者購買該樓盤房子感覺沒占到便宜，物所不值。當V=1時，表明房地產(chǎn)項目銷售價格等于功能價值，從房地產(chǎn)企業(yè)來說定價適中，樓盤價格競爭能力一般。消費者購買的房子沒占到便宜，也不虧本，物有所值。當V＞1時，表明房地產(chǎn)項目銷售價格小于功能價值，從房地產(chǎn)企業(yè)來說定價偏低，樓盤項目極具價格競爭能力。消費者購買的房子感覺很劃算，物所超值[7]。通過修正后的模型，比較容易地將房地產(chǎn)項目價值定量化，并由比值高低判斷優(yōu)劣，從而為房地產(chǎn)企業(yè)營銷樓盤做出價格決策，同時也為購買者在購房時的提供參考依據(jù)。

2案例分析

某一房地產(chǎn)項目位于金華市開發(fā)區(qū)湖海塘區(qū)塊，東臨八一南街城市主干道，西至開發(fā)區(qū)規(guī)劃道路，南臨二環(huán)南路，北至新330國道。占地面積為110524平方米，容積率為2.0，綠地率為30%，項目周邊配套完善、成熟。項目集住宅、商業(yè)于一體，總建筑面積約23萬平方米，建筑設(shè)計融匯中西精髓，并結(jié)合多元協(xié)調(diào)的建筑風格，整體穩(wěn)重大氣，精致高貴。現(xiàn)要求評估該項目高層住宅銷售價格，即銷售均價。通過調(diào)查研究該項目及周邊具有競爭性的樓盤項目，選取三個均為高層住宅的典型樓盤項目作為案例，從影響房地產(chǎn)項目定價的房地產(chǎn)功能指標角度進行評分，并確定各個樓盤銷售價格。進過調(diào)查取證分析，初步設(shè)定該項目高層售價P設(shè)為10800元/m2。(1)分析各個樓盤項目基本情況，進行評價，滿足影響房地產(chǎn)項目定價的功能指標得分見表1。(2)各個樓盤項目功能價值的確定。如下采用相對值法表2，絕對值法表3。(3)分析小結(jié)。通過相對值法和絕對值法得出本項目的價值指數(shù)(系數(shù))最高，表明按照設(shè)定的銷售價格10800元/m2，具有一定的競爭性。如果預(yù)測房地產(chǎn)市場行情不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)可以再適當降低銷售價格；若房地產(chǎn)市場行情走俏，可以適當提高銷售價格。而項目二的價格指數(shù)(系數(shù))是最低的，其主要原因是銷售價格最高。實際上項目二是品牌房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，也是2014年金華十佳人居經(jīng)典樓盤之一，具有一定的優(yōu)勢，樓盤銷售價格較高。項目三、四的價值指數(shù)(系數(shù))處于中間，樓盤項目價格競爭力處于中等。

3結(jié)論

由此可見，充分利用價值工程原理，建立房地產(chǎn)項目定價模型，可以把復(fù)雜又難以確定的房地產(chǎn)項目價格計算出來。不僅為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的售價策略提供依據(jù)，同時為廣大購房者購房時提供了一個可靠的衡量工具。如今三四線城市房地產(chǎn)市場不太景氣時，庫存壓力大，樓盤項目市場價格空間不大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該分析開發(fā)項目的優(yōu)勢和劣勢，發(fā)揮優(yōu)勢，改善劣勢，提高樓盤項目的整體價值。從房地產(chǎn)項目功能價值著手，合理確定售價，提高樓盤項目價值，促使樓盤項目價值指數(shù)提高，進而提高樓盤項目市場競爭力。

作者：陳其權(quán) 單位：金華市凱寶土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司