房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及對(duì)策探究范文

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1西安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)

近兩年來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是土地市場(chǎng)，還是銷售市場(chǎng)均出現(xiàn)了價(jià)格與成交量齊漲的局面，從總成交量來(lái)看，二級(jí)銷售市場(chǎng)于2009年已達(dá)到同期歷史最高點(diǎn)。市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目明顯增多，尤其以城北和城西兩區(qū)域?yàn)橹鳎≌山欢驾^一季度大幅上漲，中海國(guó)際社區(qū)、中新浐灞半島、首創(chuàng)國(guó)際城等大盤(pán)繼續(xù)領(lǐng)跑，使得成交量區(qū)域特征明顯；市政府北遷的區(qū)域規(guī)劃、金融論壇的舉行、以及世園會(huì)的即將舉辦等大事件在引導(dǎo)市場(chǎng)的同時(shí)也喚醒了廣大開(kāi)發(fā)商的投資熱情。另外，值得注意的是市場(chǎng)上精裝銷售逐漸增多，以萬(wàn)科為代表的精裝戶型使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入品質(zhì)化時(shí)代。2009年來(lái)土地市場(chǎng)成交主要以住宅為主，區(qū)域浐灞和曲江成交最為活躍，曲江區(qū)域以地價(jià)260萬(wàn)元/畝，樓板價(jià)格在1600元/平方米左右領(lǐng)漲全市，這預(yù)示著該區(qū)域?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)板塊的外擴(kuò)提供支持，而城內(nèi)乃至二環(huán)以內(nèi)土地市場(chǎng)的價(jià)格將會(huì)隨著供應(yīng)的減少而上升。

2009年上半年，西安商品房銷售量為493.02萬(wàn)平方米，較上年同比增長(zhǎng)55.24%；其中，住宅市場(chǎng)銷售面積為444.32萬(wàn)平方米，較上年同比上漲58.86%。從2007年下半年西安房?jī)r(jià)升至歷史高位開(kāi)始，到2008年西安樓市持續(xù)一年多的觀望調(diào)整，再到2009上半年西安樓市開(kāi)始出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)、重新煥發(fā)活力，西安樓市已呈現(xiàn)出比較穩(wěn)健的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)樓市成交量水平高低的影響主要有以下幾個(gè)方面：面對(duì)樓市成交量上升，政策是否會(huì)有所轉(zhuǎn)向；面對(duì)市場(chǎng)行業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)好，開(kāi)發(fā)商是否會(huì)過(guò)度提價(jià)；新一輪開(kāi)發(fā)熱有可能再次引發(fā)新一輪樓市階段性供大于求的局面，這樣一來(lái)，供需雙方將會(huì)再次陷入僵持之中，樓市銷量將再次下滑，觀望氛圍有可能會(huì)再次顯現(xiàn)，這也構(gòu)成了第三個(gè)影響變數(shù)。

2西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題

據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)信息中心的資料，新大陸集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)徐束平對(duì)陜西省房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行了系統(tǒng)分析，他認(rèn)為當(dāng)前陜西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要存在五大問(wèn)題。

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏有效的宏觀調(diào)控機(jī)制和政策

陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在完全步入買(mǎi)方市場(chǎng)，銷售量的增速大大低于新開(kāi)工量和竣工量增速，2004年9月份以后商品房銷售市場(chǎng)低迷，這些都應(yīng)引起高度警惕。針對(duì)今后住房需求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該主要致力于有房戶改善現(xiàn)有住房條件，而不應(yīng)該繼續(xù)大量生產(chǎn)二居室在60－70平方米、三居室在70－80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。否則一旦住宅二三級(jí)市場(chǎng)最終形成，會(huì)造成大量重復(fù)建設(shè)，住房結(jié)構(gòu)矛盾會(huì)越來(lái)越大，嚴(yán)重地影響了住宅市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)。

2.2土地市場(chǎng)不規(guī)范，管理力度不強(qiáng)

主要表現(xiàn)在：土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)和批租沒(méi)有真正納入計(jì)劃管理，總量控制薄弱，政府宏觀調(diào)控乏力，難以與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)；土地批租的運(yùn)作方式，以“毛（生）地”、協(xié)議出讓為主，不利于建立公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序；土地開(kāi)發(fā)和批租政策，政出多門(mén)，極不規(guī)范，土地調(diào)整難以按規(guī)劃進(jìn)行；土地管理執(zhí)法力度不夠，監(jiān)督執(zhí)法力量薄弱，西安市違法占地現(xiàn)象屢禁不止，違章、違法建筑又有抬頭。

2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善

主要表現(xiàn)在：商品住宅的供應(yīng)體制尚未真正理順，中、高、低檔商品住宅結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步研究協(xié)調(diào)；住宅二三級(jí)市場(chǎng)還需進(jìn)一步放開(kāi)、搞活；中介市場(chǎng)不規(guī)范，缺乏強(qiáng)有力的管理；商品住宅價(jià)格有待進(jìn)一步理順；房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)游離特征仍舊明顯，房地產(chǎn)金融體系發(fā)育遲緩。

2.4西安市的開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力急需加強(qiáng)

2.5開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金問(wèn)題將變得突出

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大型化和規(guī)模化趨勢(shì)明顯，客觀上對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金提出很高的要求；

(2)施工墊資嚴(yán)重的局面需要政府積極采取措施逐步控制；

（3）根據(jù)人行《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目放貸要求自有資金不低于總投資的30%，必須具備“四證”；個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2/3，增大了開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)的負(fù)高峰值；

(4)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空前，優(yōu)勝劣汰、市場(chǎng)整合加快，小規(guī)模開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)。

3古諾模型應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)并擴(kuò)展

西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以看成是寡頭壟斷市場(chǎng)，我們?cè)谶@將雙頭古諾模型做以推廣以指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行定價(jià)策略。令本市房地產(chǎn)廠商的數(shù)量為m，則可以得到一般的結(jié)論如下：每個(gè)廠商的均衡數(shù)量=市場(chǎng)總?cè)萘?(m+1)，行業(yè)的均衡總產(chǎn)量=市場(chǎng)總?cè)萘?m(m+1)。與其它市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比較可知，若是完全壟斷市場(chǎng)，廠商的均衡常量為市場(chǎng)容量的一半；如是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，廠商的數(shù)目越多，單個(gè)廠商的產(chǎn)量越少，而總產(chǎn)量[市場(chǎng)總?cè)萘?m(m+1)]就越大，故寡頭壟斷市場(chǎng)的總產(chǎn)量大于完全壟斷市場(chǎng)的總產(chǎn)量，小于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的總產(chǎn)量。而擴(kuò)張后的古諾模型存在的缺陷是假定了廠商以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不改變產(chǎn)量為條件的。這也是我們面臨的問(wèn)題。

在實(shí)際的情況中產(chǎn)量是不斷變化的。而且還有各種各樣的條件發(fā)生變化。我們著重考慮邊際生產(chǎn)。

4對(duì)西安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考

為使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)更合理，更優(yōu)化，更快速的發(fā)展，針對(duì)上面的分析提出下面的建議。

4.1規(guī)范土地出讓一級(jí)市場(chǎng)，治理國(guó)有土地出讓中的不規(guī)范行為

(1)由于城市土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷性，政府可以國(guó)有土地所有者和行政管理者的雙重身份，通過(guò)掌握城市土地資源的所有權(quán)，對(duì)土地這種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的極其稀缺資源實(shí)行集中的計(jì)劃供應(yīng)，嚴(yán)格禁止浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。(2)逐步減少乃至取消土地出讓中的協(xié)議出讓方式，主要采用招標(biāo)和拍賣(mài)方式，以免利用批準(zhǔn)土地出讓的權(quán)利從而避免不正當(dāng)買(mǎi)賣(mài)行為。(3)規(guī)范土地出讓市場(chǎng)。政府可以設(shè)立屬于土地管理部門(mén)的專營(yíng)的國(guó)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，具體承擔(dān)擬出讓的地塊的前期開(kāi)發(fā)工作，主要是三通一平或七通一平。(4)制定合理的土地拍賣(mài)原則。土地拍賣(mài)不能把開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)兼顧到企業(yè)的資質(zhì)、信用、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況、開(kāi)發(fā)的規(guī)劃方案等因素，建立科學(xué)、合理和公平的招標(biāo)原則。

4.2完善住房補(bǔ)貼政策，適度發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房本來(lái)是政府對(duì)低收入無(wú)房者的一種住房補(bǔ)貼，但對(duì)于目前收入有限的工薪階層來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房只是“適用”而不“經(jīng)濟(jì)”，價(jià)格仍然太高；另一方面，因?yàn)楣e金制度實(shí)行的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供給購(gòu)房者的支持十分有限，且對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益較差的企業(yè)，貨幣化分房實(shí)際無(wú)貨幣可分。因此，政府可以考慮在住房補(bǔ)貼政策實(shí)施過(guò)程中，在降低經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)上，將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給真正需要補(bǔ)助的低收入者。此外，對(duì)一些連經(jīng)濟(jì)適用房也買(mǎi)不起的無(wú)房者，政府應(yīng)提供額外補(bǔ)助。在今后的開(kāi)發(fā)中，要注意以需求為導(dǎo)向，以購(gòu)買(mǎi)力為依據(jù)，適當(dāng)增大經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的比重，兼顧廉租房的開(kāi)發(fā)，避免開(kāi)發(fā)商一味追求開(kāi)發(fā)高檔住宅、人為增大成本和售價(jià)的現(xiàn)象。可以對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)規(guī)模，組織建設(shè)面向中低收入家庭的微利商品住宅，填補(bǔ)廉租房、單身公寓開(kāi)發(fā)的空白。并注重合理規(guī)劃、設(shè)施配套及功能完善。

4.3優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境

除了開(kāi)放房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)外，要大力開(kāi)拓房屋租賃市場(chǎng)，切實(shí)減輕租賃當(dāng)事人的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)育。同時(shí)，規(guī)范住房中介市場(chǎng)。

4.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)與城市規(guī)劃有機(jī)結(jié)合

近年來(lái)，西安市建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)力度很大，成為帶動(dòng)房地產(chǎn)投資升溫的重要?jiǎng)右颉Ｍ瑫r(shí)也容易引發(fā)投資浪費(fèi)、資金積壓，進(jìn)而又成為產(chǎn)生泡沫的誘因。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)符合城市規(guī)劃的同時(shí)，還要提高土地供應(yīng)和使用效能，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和規(guī)劃建設(shè)中，要高度珍惜土地不可再生的價(jià)值，統(tǒng)籌安排好土地資源開(kāi)發(fā)利用的布局與節(jié)奏。