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各鎮(zhèn)人民政府,各街道辦事處,高新區(qū)管委會(huì),臨港新城管委會(huì),市各委、辦、局,市各直屬單位:
為進(jìn)一步滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地資源的需求,優(yōu)化資源配置,緩解用地矛盾,根據(jù)《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化節(jié)約集約高效用地的若干意見(試行)》精神,現(xiàn)就規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè),加快推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,制定如下實(shí)施意見。
一、指導(dǎo)思想
堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),以土地節(jié)約集約利用為目標(biāo),結(jié)合產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì),實(shí)行市場運(yùn)作,集中開發(fā)建設(shè)一批設(shè)施完善、功能配套、形態(tài)優(yōu)美的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,切實(shí)提高工業(yè)園區(qū)的承載能力,進(jìn)一步拓展發(fā)展空間,為建設(shè)現(xiàn)代化濱江花園城市提供資源保障。
二、具體要求
(一)規(guī)劃布局及建設(shè)要求
本意見所指工業(yè)地產(chǎn)是由開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃要求,在我市各鎮(zhèn)(街道)、高新區(qū)、臨港新城的工業(yè)園區(qū)或集中區(qū)內(nèi)進(jìn)行土地綜合開發(fā),形成一定規(guī)模,集生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等于一體的工業(yè)類建筑物,主要包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫等類型。開發(fā)商對其建成的工業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)行銷售、租賃、管理和提供相關(guān)服務(wù)。
按本意見開發(fā)建設(shè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須達(dá)到下列要求:
1.投資規(guī)模在2億元人民幣以上。
2.高新區(qū)、臨港新城規(guī)劃面積原則控制在300畝左右,鎮(zhèn)(街道)規(guī)劃面積原則控制在100—200畝左右。工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域一次性規(guī)劃,按項(xiàng)目分期實(shí)施。
3.建筑層數(shù)原則上不低于3層,建筑容積率控制在1.2以上,建筑密度不低于55%,新規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積不低于10萬平方米,利用已批準(zhǔn)的存量建設(shè)用地建設(shè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積不低于5萬平方米。
4.行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積不超過總用地面積的7%。
(二)投資主體及開發(fā)資質(zhì)
鼓勵(lì)社會(huì)資本和現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司積極參與工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè),開發(fā)主體應(yīng)按照市場化運(yùn)作、公司化經(jīng)營、物業(yè)式管理方式注冊成立工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。
1.社會(huì)資本參與投資建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,須注冊成立專門的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司,領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照,經(jīng)營范圍為“標(biāo)準(zhǔn)化廠房的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理”等。
2.現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司參與投資建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,須增加“標(biāo)準(zhǔn)化廠房的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理”的經(jīng)營范圍。
3.工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體開發(fā)資質(zhì)的獲得,應(yīng)按照《省實(shí)施<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定>細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定,經(jīng)市建設(shè)部門初審后,上報(bào)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳審查核發(fā)資質(zhì)證書。
(三)項(xiàng)目審批
1.工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)必須在工業(yè)園區(qū)或集中區(qū)內(nèi),并依據(jù)規(guī)劃要求委托有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制建設(shè)方案。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)時(shí)須按適度超前的原則統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)水、電、燃?xì)狻⑽鬯芫W(wǎng)、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施以及科研開發(fā)、檢驗(yàn)檢測、信息交流、物流配送等公共服務(wù)平臺。
2.工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案,由項(xiàng)目所在地政府(管委會(huì))商請市規(guī)劃、經(jīng)信、發(fā)改、國土、環(huán)保、建設(shè)、房管、安監(jiān)、消防等部門進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審,出具會(huì)審意見。
3.根據(jù)會(huì)審意見,市發(fā)改委出具項(xiàng)目核準(zhǔn)聯(lián)系單;市規(guī)劃局出具項(xiàng)目選址意見書或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,明確建設(shè)范圍;市環(huán)保局辦理項(xiàng)目環(huán)境影響審批;市國土局根據(jù)規(guī)劃意見辦理項(xiàng)目用地手續(xù)。項(xiàng)目建設(shè)單位取得土地使用權(quán)后,相關(guān)部門按基本建設(shè)項(xiàng)目審批流程辦理建設(shè)手續(xù)。
4.工業(yè)地產(chǎn)建成后,由市經(jīng)信委牽頭,會(huì)同發(fā)改、環(huán)保、安監(jiān)、消防等部門對入駐企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審,根據(jù)會(huì)審意見,填寫《工業(yè)企業(yè)入駐認(rèn)定表》。
(四)用地取得
工業(yè)地產(chǎn)應(yīng)按照鼓勵(lì)盤活存量、適度控制增量的原則安排用地。
1.利用已出讓的存量工業(yè)用地自主開發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)的,原土地使用者在新設(shè)立工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司后可通過變更企業(yè)名稱方式辦理土地變更登記,取得土地使用權(quán);工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式取得原已出讓的存量工業(yè)土地開發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)的,按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式辦理土地變更登記,取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)變更登記中涉及的土地增值稅、營業(yè)稅、契稅等相關(guān)稅費(fèi)實(shí)行先征后獎(jiǎng)。
2.新批建設(shè)用地的應(yīng)采取市場“招拍掛”的供地方式依法取得土地使用權(quán)。
3.對認(rèn)定為閑置土地的工業(yè)用地,必須依法收回土地使用權(quán)后重新公開出讓。
(五)項(xiàng)目驗(yàn)收
1.新批建設(shè)用地開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的應(yīng)繳納節(jié)約集約用地履約保證金,保證金按照實(shí)際成交價(jià)款的10%收取,其中5%考核按時(shí)開工,5%考核工業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)要求。
2.工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開工驗(yàn)收由市國土部門牽頭組織,開工驗(yàn)收合格后,返還開工保證金和相應(yīng)利息(按銀行同期活期存款利率結(jié)付)。驗(yàn)收不合格或經(jīng)整改仍達(dá)不到要求的,沒收開工保證金和相應(yīng)利息,上繳市財(cái)政。
3.工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交付使用竣工驗(yàn)收,由市建設(shè)部門會(huì)同經(jīng)信、發(fā)改、國土、環(huán)保、規(guī)劃、房管、安監(jiān)、消防等部門按工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)方案組織驗(yàn)收,出具綜合驗(yàn)收意見。市國土部門根據(jù)綜合驗(yàn)收意見,對合格的退還竣工保證金和相應(yīng)利息;對驗(yàn)收不合格或經(jīng)整改仍達(dá)不到要求的,沒收竣工保證金和相應(yīng)利息,上繳市財(cái)政,并取消工業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)優(yōu)惠政策。
(六)分割銷售
1.工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后可以出租或分幢、分層銷售,不得預(yù)銷售,銷售對象必須是工業(yè)企業(yè),市國土、房管部門根據(jù)市經(jīng)信委出具的《工業(yè)企業(yè)入駐認(rèn)定表》和工業(yè)地產(chǎn)銷售協(xié)議,分別辦理分割登記手續(xù)。
2.工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)集中建設(shè)的行政辦公設(shè)施及食堂等配套生活設(shè)施,由工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持,并統(tǒng)一經(jīng)營管理,不得分割銷售。入駐企業(yè)通過租賃方式使用行政辦公用房并有償使用食堂等配套生活設(shè)施。
(七)扶持政策
1.對需要新批土地建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)先安排用地指標(biāo)。
2.對利用已出讓土地建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)的,不再增收土地價(jià)款。
3.工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)中涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行免收優(yōu)惠。
4.對出租工業(yè)地產(chǎn)的企業(yè),其租金收入繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅或城市建設(shè)維護(hù)稅的市級留成部分,從工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目竣工之日起五年內(nèi),實(shí)行先征后獎(jiǎng)。
5.對分割銷售的工業(yè)地產(chǎn),涉及的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、所得稅等稅費(fèi)中的市級留成部分,以先征后獎(jiǎng)的形式給予全額獎(jiǎng)勵(lì)。
三、實(shí)施措施
1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組,由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長,分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長,市經(jīng)信、發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管、財(cái)政、環(huán)保、安監(jiān)、工商、稅務(wù)、城管、公安、消防、電信、供水、供電等部門為成員單位,領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市經(jīng)信委。
2.推進(jìn)有序?qū)嵤8麈?zhèn)(街道)、高新區(qū)、臨港新城應(yīng)按規(guī)劃要求劃定一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域,并在產(chǎn)業(yè)定位與市場需求明確的基礎(chǔ)上,切實(shí)做好招商選資工作,抓緊落實(shí)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體,研究制定推進(jìn)工作計(jì)劃。年內(nèi)在高新區(qū)、臨港新城先行組織實(shí)施,待取得成功經(jīng)驗(yàn)后再向鎮(zhèn)(街道)有序推進(jìn)。
3.強(qiáng)化規(guī)范管理。嚴(yán)禁將批準(zhǔn)建設(shè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擅自改變用途,或以職工集體宿舍等形式變相搞住宅、商業(yè)等經(jīng)營性開發(fā)。不得以包租、返租、回購等銷售手段抬高工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格;對開發(fā)企業(yè)自持部分,由工業(yè)地產(chǎn)屬地政府負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)評估后,報(bào)市房管、國土部門辦理開發(fā)商自持部分的產(chǎn)權(quán)證,但不得辦理分割產(chǎn)權(quán)證,也不得單獨(dú)抵押。市各職能部門和項(xiàng)目所在地政府應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管,有效防范可能引發(fā)的社會(huì)不穩(wěn)定因素,實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
4.規(guī)范物業(yè)管理。工業(yè)地產(chǎn)銷售或出租后,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理義務(wù),負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目范圍內(nèi)的統(tǒng)一管理,統(tǒng)籌考慮生活和娛樂等配套設(shè)施,為入駐企業(yè)提供便利。入駐企業(yè)對承租或購買的工業(yè)地產(chǎn)不得擅自改變建筑形態(tài)、色彩標(biāo)色、廠區(qū)景觀等設(shè)施。
5.嚴(yán)格考核檢查。市政府對工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行專項(xiàng)考核,考核結(jié)果列入市政府年終綜合考評內(nèi)容。具體由市經(jīng)信委牽頭組織實(shí)施。