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摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制活躍的氛圍之下，商品房經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)得到了快速的增長，成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。其在國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)建設(shè)性的地位和國家的宏觀政策的發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了一定程度的限制。在此基礎(chǔ)上，稅務(wù)籌劃的相關(guān)的工作就顯得尤其的重要，達(dá)到防范風(fēng)險(xiǎn)和降低稅負(fù)的目標(biāo)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；財(cái)務(wù)管理；稅務(wù)籌劃
一、納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理影響概述
（一）納稅籌劃納稅籌劃工作主要指的是企業(yè)在不違法的前提下，為減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況而進(jìn)行的避稅、節(jié)稅工作。而納稅籌劃工作的主要的驅(qū)動(dòng)力是經(jīng)濟(jì)利益，在工作過程中需要考慮如何合法節(jié)稅，如何非違法避稅，避免稅收陷阱等問題，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。納稅籌劃工作要從全局性、超前性和成本性等幾個(gè)方面考慮。
（二）財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展的過程中一項(xiàng)重要工作，其涉及資金管理、會(huì)計(jì)工作、成本核算等各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作。做好財(cái)務(wù)管理工作才能有效保障企業(yè)的安全運(yùn)行，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理影響
（一）納稅籌劃與財(cái)務(wù)管理關(guān)系財(cái)務(wù)管理和納稅籌劃都是服務(wù)于企業(yè)的綜合效益提升的過程，納稅籌劃的工作是在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，納稅籌劃的過程其實(shí)屬于財(cái)務(wù)管理的一部分，作為資源整合和降低稅負(fù)的關(guān)鍵性的工作，需要在政策范圍和企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)上進(jìn)行很好的規(guī)劃。
（二）納稅籌劃影響財(cái)務(wù)管理納稅籌劃工作對(duì)財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生重要影響，主要是財(cái)務(wù)管理工作是在企業(yè)經(jīng)營成本控制工作的過程中，增加效益，而稅務(wù)的控制工作是其中最重要的一項(xiàng)。因此，納稅籌劃工作的合理進(jìn)行可以更好地促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其次，稅務(wù)籌劃與財(cái)務(wù)管理存在著相輔相成、互相影響的關(guān)系，兩者在工作范圍上存在交叉。最后，納稅籌劃需依托財(cái)務(wù)管理才能實(shí)現(xiàn)，沒有財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，納稅籌劃將會(huì)是空中樓閣，無法實(shí)現(xiàn)。因此在實(shí)際工作中兩者相互監(jiān)督和相互促進(jìn)，方能提升企業(yè)的整體綜合效益。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題
（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度形式化部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面意識(shí)淡薄，沒有專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度不完善，只簡單的重視收入、支出。即使有財(cái)務(wù)管理制度也會(huì)流于形式，不能嚴(yán)格執(zhí)行，結(jié)果是增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）缺乏科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系包括建立健全財(cái)務(wù)制度、預(yù)算制度、內(nèi)審制度，并能科學(xué)的規(guī)劃和有效的執(zhí)行，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)起到規(guī)范管理、防范風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在現(xiàn)實(shí)工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理缺少一個(gè)科學(xué)的、規(guī)范的管理體系。一是財(cái)務(wù)制度不健全不規(guī)范，導(dǎo)致收入和支出方面的記錄都不完整。企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大。二是缺乏財(cái)務(wù)計(jì)劃及預(yù)算管理，項(xiàng)目開發(fā)沒有財(cái)務(wù)計(jì)劃，也沒有預(yù)算管理，盲目的運(yùn)作工程項(xiàng)目。三是有預(yù)算管理的企業(yè)，在實(shí)際工作中也存在許多不足。預(yù)算編制只重注形式，自下而上的分級(jí)編制、匯總，缺少上下的分析和溝通，缺乏橫向的比較、考量、審查、規(guī)劃。沒有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行深入的思考。
（三）財(cái)務(wù)過程控制薄弱財(cái)務(wù)預(yù)算是發(fā)揮財(cái)務(wù)過程控制的一項(xiàng)重要工作。在實(shí)際工作中存在幾個(gè)誤區(qū)：首先重編制輕考核，缺乏考核、獎(jiǎng)懲制度，從而導(dǎo)致各個(gè)部門的分工不明確，過程控制缺失，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)有的效用。其次，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，沒有進(jìn)行充分的總結(jié)、分析、糾偏，從而對(duì)以后項(xiàng)目管理發(fā)揮效用。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃和財(cái)務(wù)管理建議
（一）建立健全財(cái)務(wù)管理制度，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需建立健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范賬務(wù)核算和各項(xiàng)稅務(wù)工作，有效降低各項(xiàng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的納稅籌劃。健全財(cái)務(wù)制度可依據(jù)各崗位職責(zé)進(jìn)行劃分，進(jìn)而延伸至公司各資金使用部門，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期限長、資金占用大等特點(diǎn)對(duì)重點(diǎn)崗位進(jìn)行重點(diǎn)管理。（2）建立財(cái)務(wù)管理制度是基礎(chǔ)，規(guī)范管理、嚴(yán)格執(zhí)行才能保障各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作發(fā)揮其效用，達(dá)到防范風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)效益的目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要自上而下重視財(cái)務(wù)工作，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)。特別是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般管理層級(jí)較少，公司高層重視財(cái)務(wù)管理工作，其他各部門才會(huì)更配合各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作，各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度才能有效地執(zhí)行到位。所以增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，不僅僅是財(cái)務(wù)部門的工作，更是公司各職能部門協(xié)同完成的工作。
（二）建立健全預(yù)算制度，加強(qiáng)過程控制建立健全項(xiàng)目預(yù)算制度，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理的必要制度。通過開發(fā)過程中各項(xiàng)資金收入、成本費(fèi)用的監(jiān)督、控制、調(diào)整，最后達(dá)成項(xiàng)目利潤目標(biāo)。銷售部門負(fù)責(zé)測(cè)算資金收入，預(yù)算部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)測(cè)，其他各職能部門負(fù)責(zé)相關(guān)項(xiàng)目的測(cè)算，各項(xiàng)數(shù)據(jù)匯總至財(cái)務(wù)部門，綜合測(cè)算項(xiàng)目稅負(fù)，編制項(xiàng)目整體的財(cái)務(wù)計(jì)劃，確定項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤。項(xiàng)目在開發(fā)過程中，要按企業(yè)內(nèi)控制度要求，對(duì)各項(xiàng)目收入、成本進(jìn)行階段性的考核、糾偏，加強(qiáng)過程控制，并切實(shí)落實(shí)到業(yè)績考核中，以期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
（三）土地增值稅的稅收優(yōu)惠根據(jù)土地增值稅的稅收政策，在納稅人建造用于出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,獲得增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免除征收土地增值稅,。假若增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,增值率越高稅率超高。為此，在項(xiàng)目開發(fā)開始前，可以針對(duì)該項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行科學(xué)、合理的測(cè)算，如果項(xiàng)目的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可以通過合理控制銷售價(jià)格或提高裝修成本等方式，將項(xiàng)目中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%以內(nèi)，從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，達(dá)到降低稅負(fù)、提高效益的目標(biāo)。
（四）基于預(yù)算管理的納稅籌劃（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，按項(xiàng)目進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，其中稅收預(yù)測(cè)是重要內(nèi)容。財(cái)務(wù)預(yù)算要在合理預(yù)計(jì)項(xiàng)目收入和項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上進(jìn)行，項(xiàng)目成本主要包括土地成本和建安成本，建安成本可以在編制工程預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行。基于項(xiàng)目預(yù)算的有效管理，為納稅籌劃提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。（2）一是根據(jù)工程預(yù)算及相關(guān)政策、合同約定，可預(yù)提成本。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，因?yàn)橹Ц豆ぷ鞯臏笮裕枰獙?duì)不能支付款項(xiàng)作為預(yù)提費(fèi)用，將該成本費(fèi)用暫記入成本，合理分配項(xiàng)目成本，達(dá)到納稅籌劃的目的。再次，土地增值稅的繳納的過程中，需要提前做好預(yù)測(cè)工作，提前進(jìn)行土地增值稅的分?jǐn)偟墓ぷ鳎瑴p輕所得稅。特別是沒有項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的情況，土地增值稅清算工作一般滯后，如果大額補(bǔ)交土地增值稅，會(huì)有企業(yè)所得稅申請(qǐng)退稅的工作。最后，在資金方面，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)算，對(duì)融資金額、時(shí)間、方式進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，避免資金風(fēng)險(xiǎn)和資金呆滯。（3）在竣工階段和交房的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行合理的設(shè)置，減少年末交房，拖延交稅的時(shí)間保障資金鏈穩(wěn)定的狀態(tài)。
（五）新政下的發(fā)票管控房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)建筑業(yè)，自2016年?duì)I業(yè)稅改征增值稅，對(duì)發(fā)票提出更加嚴(yán)格的要求。發(fā)票管理不嚴(yán)格會(huì)造成發(fā)票不合規(guī)，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，土地增值稅成本不能扣除，企業(yè)所得稅成本不能扣除，提高了企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。例如：土地增值稅新的政策要求，工程類發(fā)票需在“備注欄”標(biāo)明“工程項(xiàng)目地址（縣市地名稱）和工程項(xiàng)目名稱”，否則土地增值稅不能扣除。所以，在項(xiàng)目開發(fā)全過程中，財(cái)務(wù)管理工作中的發(fā)票管理尤其重要，企業(yè)要完善財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)稅政策要求，按增值稅發(fā)票的要求取得和開具合規(guī)發(fā)票，并貫徹落實(shí)到企業(yè)各相關(guān)職能部門，做到納稅籌劃全員參與。
五、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在國家稅收政策的相關(guān)方面成本較高并且計(jì)算的規(guī)定比較復(fù)雜，因此在稅款繳納的過程中存在著成本提升等相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需重視財(cái)務(wù)管理工作，完善財(cái)務(wù)制度，通過納稅籌劃工作，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減輕成本，從而提升企業(yè)的綜合效益。
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作者：齊有時(shí) 單位：淄博張店鑫馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司