低迷房市中政府和市場(chǎng)關(guān)系范文
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一、房市低迷與政府干預(yù)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年11月14日的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%；銷售額17950億元，同比下降17.4%。銷售面積下降的同時(shí)，截至2008年10月末，全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%。
與此相對(duì)應(yīng)，消費(fèi)者的市場(chǎng)信心嚴(yán)重受挫，購(gòu)房意愿急劇下降，持幣觀望成為普遍心態(tài)。中國(guó)人民銀行2008年11月18日公布的2008年第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來(lái)三個(gè)月打算購(gòu)房的居民人數(shù)僅占13.3%，為1999年以來(lái)的歷史新低。房市的持續(xù)低迷，既受累于國(guó)際金融海嘯，又有2007年9月開(kāi)始的二套房貸從緊等宏觀調(diào)控政策的影響，但究其根本還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的泡沫。中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘的調(diào)查數(shù)據(jù)指出：2008年樣本城市的家庭平均月收入6453元，而在目前房?jī)r(jià)下家庭月供收入比達(dá)到驚人的75%，房?jī)r(jià)需下降42%才能使月供收入比降至40%；即使對(duì)中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入9311元，其家庭月供收入比也高達(dá)54%，房?jī)r(jià)需下降19%才能使月供收入比降至40%。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度之高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的另一個(gè)問(wèn)題是結(jié)構(gòu)性供求矛盾。一方面，大量的空置商品住宅足以說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求；另一方面，低收入家庭購(gòu)買或改善住房的大量剛性需求卻受制于高額房?jī)r(jià)無(wú)法釋放。市場(chǎng)投資向中高檔住房的過(guò)分傾斜使得住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，層次不分明，是造成這種矛盾的重要原因。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中央和地方都先后進(jìn)行政府干預(yù)。從2008年10月開(kāi)始，許多省市相繼采取措施為持續(xù)低迷的房市注入能量，從二套房貸松綁、首付及貸款利率下調(diào)、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房者等方面刺激房市消費(fèi)。2008年10月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議提出穩(wěn)定和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十條措施，將“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模”放在首位。既而財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，從2008年11月1日起對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。2008年11月5日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確到2010年底投資4萬(wàn)億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并研究部署在金融危機(jī)的國(guó)際大環(huán)境下進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，繼續(xù)將加快保障性住房建設(shè)放在首位。
二、政府干預(yù)在低迷市場(chǎng)中的作用
1.保障性住房建設(shè)解決結(jié)構(gòu)性供求矛盾。2008年第四季度中央新增的千億元投資中，有500億元投向保障性住房等領(lǐng)域。這將極大地豐富我國(guó)住房供給結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，既能解決民生問(wèn)題，又能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供求矛盾，使市場(chǎng)得以集中于中高檔住房供給，以更合理的價(jià)格應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求。大量保障性住房的開(kāi)工建設(shè)，又可為建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)注入新的活力，促進(jìn)大量就業(yè)，適時(shí)地抵消房?jī)r(jià)下跌的一些消極影響。
2.抑制投機(jī),穩(wěn)定市場(chǎng)。2007年9月開(kāi)始實(shí)行的二套房貸從緊政策意在抑制市場(chǎng)中大量存在的投機(jī)需求。雖然因宏觀經(jīng)濟(jì)條件的變化，從緊的政策已適當(dāng)放松，但財(cái)政部下發(fā)通知中一再?gòu)?qiáng)調(diào)“首次購(gòu)房”以及中國(guó)人民銀行“貸款首付與利率優(yōu)惠僅限于首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房”的政策，均顯示出政府在抑制投機(jī)的政策意圖上的連貫性。投機(jī)行為是房?jī)r(jià)脫離實(shí)際市場(chǎng)需求與購(gòu)買力而飆升的助推劑，只有抑制投機(jī)才能幫助房?jī)r(jià)與市場(chǎng)回歸理性，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
3“.保投資、促消費(fèi)”擴(kuò)大內(nèi)需，重樹(shù)市場(chǎng)信心，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)。4萬(wàn)億元的巨額投資增強(qiáng)了市場(chǎng)抵御金融危機(jī)的信心，500億元的專項(xiàng)資金也為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑。為使宏觀經(jīng)濟(jì)免于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，需要抑制投機(jī)，使房?jī)r(jià)平緩下滑，重回理性；但房?jī)r(jià)短時(shí)期內(nèi)突然的大幅度下跌同樣不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、契稅與稅費(fèi)減免、首付與利率下調(diào)等在內(nèi)的保投資、促消費(fèi)手段，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展十分必要。
1.社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的政府與市場(chǎng)關(guān)系。我國(guó)自建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，一直實(shí)踐著“強(qiáng)政府，強(qiáng)市場(chǎng)”“、宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合”的模式。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府與市場(chǎng)的博弈不再是一場(chǎng)此消彼長(zhǎng)的零和游戲，而是在各自的層次與領(lǐng)域共同作用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)。
在房?jī)r(jià)飆升、市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，政府以二套房貸從緊等宏觀調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)；而在市場(chǎng)低迷、消費(fèi)不振時(shí)，政府又以規(guī)模投資重振市場(chǎng)信心。一方面是降溫，一方面是救市，這看似矛盾的政府行為將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功軟著陸中得到最好的邏輯支撐。
2.房市低迷為政府與市場(chǎng)重新定位。宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)能否很好地結(jié)合，取決于政府與市場(chǎng)各自管理的領(lǐng)域界限是否清晰。市場(chǎng)固有的缺陷需要政府這只“有形的手”來(lái)合理干預(yù)；但同時(shí)，無(wú)視市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”的作用而一味越俎代庖，會(huì)挫傷市場(chǎng)的積極性。全能政府與全能市場(chǎng)一樣，無(wú)法承擔(dān)起國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有序發(fā)展的重任。
源于價(jià)格泡沫與結(jié)構(gòu)性矛盾的房市低迷，成為我國(guó)政府與市場(chǎng)關(guān)系重新定位的一個(gè)契機(jī)。市場(chǎng)的責(zé)任在于滿足中高收入消費(fèi)者的住房需求，以市場(chǎng)機(jī)制來(lái)配置各種資源。相應(yīng)的，政府的目光則應(yīng)集中在保障低收入家庭的住房需求上，以履行“居者有其屋”的公共服務(wù)職能。
房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)。我們可以根據(jù)人口結(jié)構(gòu)確定所有住房中福利房的比例。這不僅可以解決低收入家庭住房難等民生問(wèn)題，還可以豐富住房供給結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，從側(cè)面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
四、政府干預(yù)市場(chǎng)的進(jìn)一步展望
1.建立合理的價(jià)格形成機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)是連帶上下游眾多產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)，但絕不是依靠高房?jī)r(jià)拉動(dòng)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大問(wèn)題就是房?jī)r(jià)脫離實(shí)際市場(chǎng)需求與購(gòu)買力而存在。房?jī)r(jià)的快速飆升與急速下跌都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，只有建立一套能反映實(shí)際市場(chǎng)需求與購(gòu)買力的合理的價(jià)格形成機(jī)制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
2.嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。保投資的同時(shí)不能忽略投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。過(guò)低的資金自有率使房地產(chǎn)企業(yè)膨脹過(guò)度，資金鏈過(guò)長(zhǎng)，缺乏抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，難以應(yīng)對(duì)銀根緊縮的情況。嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，不僅可以提高企業(yè)與市場(chǎng)的自救能力，還能重樹(shù)市場(chǎng)信心，在降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
3.加強(qiáng)宏觀調(diào)控部門間的協(xié)調(diào)溝通。政府部門間保持良好的協(xié)調(diào)溝通，不僅可以提高宏觀調(diào)控部門的行政效率，還可以保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的一致性，避免市場(chǎng)無(wú)所適從。
4.提高行政效能，增強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)執(zhí)行宏觀調(diào)控政策、應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的能力。危機(jī)總是與機(jī)遇并存，而機(jī)遇稍縱即逝。提高行政效能，才能提高把握機(jī)遇的能力。在統(tǒng)一認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)對(duì)危機(jī)、解決問(wèn)題的能力與效率，將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。