賬面價值和公允價值范文

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第1篇

關鍵詞:房地產;投資;會計核算

中圖分類號:F606.6

文獻標識碼:A

2006年財政部頒布的《企業會計準則第3號――投資性房地產》是我國第一部關于投資性房地產方面的準則。在準則中,明確了投資性房地產的定義;投資性房地產是指為賺取租金或資本增值、或兩者兼有而持有的房地產。其確認應滿足兩個條件:一是與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業;二是該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。對投資性房地產,按現行準則規定有以成本模式計量和公允價值模式計量兩種計量模式。兩種計量模式在會計科目使用、初始計量、后續計量等經濟業務中會計核算均有不同。

一、投資性房地產的計量

投資性房地產初始應按其成本計量,交易費用應包括在初始計量之中。購置的投資性房地產的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產的支出,借方記“投資性房地產”,貸方記相關科目。自建投資性房地產的成本指投資性房地產建造或開發完工日的成本,借方記“投資性房地產”,貸方記“在建工程”。以其他方式取得的投資性房地產,按取得時的實際成本,借方記“投資性房地產”,貸方記相關科目。對企業原來已記入“固定資產”的投資性房地產和記入“無形資產”的投資性房地產性質的土地使用權,比照房地產用途改變時轉換為投資性房地產處理方法核算。投資性房地產的后續支出,如果使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計,視為對投資性房地產進行改良,應當將其計入投資性房地產的賬面價值;反之,應當計人當期費用。

二、投資性房地產的日常核算

(一)成本模式計量。當取得租金收入時,借方記“銀行存款”等,貸方記“其他業務收入”;按當期應計提的折舊或應攤銷的金額,借記“其他業務支出”,如是固定資產形式的投資性房地產,貸記“累計折舊”,如是無形資產形式的投資性房地產,貸記“投資性房地產”。

(二)公允價值模式計量。取得租金收入時的會計處理同上。每個會計期末,應把投資性房地產的公允價值和賬面價值進行對比,如兩者相等,則不做賬務處理;如公允價值小于賬面價值,則按其差額借記“其他業務支出”,貸記“投資性房地產”;如公允價值大于賬面價值,則按其差額借記“投資性房地產”,貸記“營業外收入”。

三、房地產的轉換

(一)成本模式下,按房地產轉換前的賬面價值確定轉換后的入賬價值。投資性房地產開始自用,相應地由投資性房地產轉換為自用房地產,借記“固定資產”、“累計折舊――投資性房地產”,貸記“投資性房地產”、“累計折舊――自用房地產”;自用房地產停止自用,擬用于賺取租金或資本增值,相應地由自用房地產轉換為投資性房地產,做與以上相反的分錄;房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出,相應地由存貨轉換為投資性房地產,借記“投資性房地產”,貸記“庫存商品”;如將投資性房地產轉換為存貨,則借記“庫存商品”、“累計折舊――投資性房地產”,貸記“投資性房地產”。

(二)公允價值模式下,按房地產轉換當日的公允價值確定轉換后的入賬價值。投資性房地產轉換為自用房地產時,借記“固定資產”(公允價值)、“營業外支出”(公允價值小于賬面價值的部分),貸記“投資性房地產”(賬面價值)、“營業外收入”(公允價值大于賬面價值的部分);投資性房地產轉換為存貨時,借記“庫存商品”(公允價值)、“營業外支出”(公允價值小于賬面價值的部分),貸記“投資性房地產”(賬面價值)、“營業外收入”(公允價值大于賬面價值的部分)。如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值,自用房地產轉換為投資性房地產時,則借記“投資性房地產”(公允價值)、“累計折舊――自用房地產”(賬面余額)、“營業外支出”(賬面價值――公允價值),貸記“固定資產”(賬面余額);存貨轉換為投資性房地產時,則借記“投資性房地產”(公允價值)、“營業外支出”(賬面價值――公允價值),貸記“庫存商品”(賬面價值)。如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值時,一種情況是公允價值與原賬面價值的差額小于已計提的減值準備或跌價準備,如自用房地產轉換為投資性房地產,則借記“投資性房地產”(公允價值)、“累計折舊――自用房地產”(賬面余額)、“固定資產減值準備”(賬面余額),貸記“固定資產”(賬面余額)、“營業外收入”(公允價值――賬面價值);如為存貨轉換為投資性房地產,則借記“投資性房地產”(公允價值)、“存貨跌價準備”(賬面余額),貸記“庫存商品”(賬面余額)、“營業外收入”(公允價值――賬面價值)。另一種情況是公允價值與原賬面價值的差額大于已計提的減值準備或跌價準備,如自用房地產轉換為投資性房地產,則借記“投資性房地產”(公允價值)、“累計折舊――自用房地產”(賬面余額)、“固定資產減值準備”(賬面余額),貸記“固定資產”(賬面余額)、“營業外收入――固定資產減值準備”(賬面余額)、“資本公積”(公允價值――賬面價值)、“固定資產減值準備”(賬面余額);如為存貨轉換為投資性房地產,則借記“投資性房地產”(公允價值)、“存貨跌價準備”(賬面余額),貸記“庫存商品”(賬面余額――營業外收入)、“存貨跌價準備”(賬面余額)、“資本公積”(公允價值――賬面價值)、“存貨跌價準備”(賬面余額)。

總之,投資性房地產會計處理最大的特點初始計量都是按照成本模式進行,后繼計量時企業可以有成本和公允價值兩種模式。其中準則對公允價值計量模式做了較為嚴格的規定,同時兩種計量模式的轉換是單向進行的。準則也規定了同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量,不能同時采用兩種計量模式。這些規定都能達到防止企業操縱盈利,統一計量模式規范財務報告的目的。另外,在自有資產向投資性房地產轉換時,若采取公允價值計量模式,則公允價值與賬面余額的差也視其是借差或貸差進行分別處理,這些規定都有效防止企業主觀決定公允價值以增加企業當期利潤。

參考文獻:

1　財政部,企業會計準則第3號――投資性房地產,2006

第2篇

關鍵詞：換入資產入賬價值交易損益公允價值

1998年的非貨幣易準則將非貨幣性資產分為同類與不同類資產，分別采用賬面價值和公允價值作為換入資產入賬價值；2001年對1998年的準則進行修訂后均以換出資產的賬面價值作為換入資產的入賬價值計量，公允價值只是作為換入多項資產時的一個分配標準。新頒布的《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》（以下簡稱“新準則”）與1998年和2001年修訂的《企業會計準則——非貨幣易》（以下簡稱“舊準則”）在定義及判斷非貨幣易事項的標準上是一致的，主要的不同在于新準則引入公允價值作為換入資產入賬價值計價基礎，且對非貨幣性資產交換損益的確認方式進行了修改。下面對新舊準則的主要差異進行比較。

一、新準則與舊準則會計處理的差異

非貨幣性資產交換會計核算的主要問題是確定換入資產的入賬價值，以及是否確定交易損益。

（一）換入資產入賬價值計量方面的差異

舊準則以換出資產的賬面價值作為換入資產的入賬價值。新準則規定非貨幣易同時滿足：該交易具有商業實質和換入或換出資產至少兩者之一的公允價值能夠可靠計量這兩個條件時，以公允價值作為換入資產的入賬價值。不同時滿足兩個條件時，以換出資產的賬面價值作為換入資產的入賬價值。

1、在不涉及補價的條件下

舊準則以換出資產的賬面價值計價：換入資產入賬價值=換出資產賬面價值＋應支付的相關稅費。新準則若以換出資產的公允價值計價：換入資產的入賬價值＝換出資產的公允價值＋應支付的相關稅費；新準則若以換出資產的賬面價值計量：換入資產的入賬價值＝換出資產的賬面價值＋應支付的相關稅費。舊準則與新準則以賬面價值計價結果一樣。

2、在涉及補價的條件下

（1）支付補價的

舊準則以換出資產的賬面價值計量：換入資產的入賬價值＝換出資產的賬面價值＋補價＋應支付的相關稅費。新準則按照換出資產的公允價值計量：換入資產的入賬價值＝換出資產的公允價值＋補價＋應支付的相關稅費；新準則按照換出資產的賬面價值計量：換入資產的入賬價值＝換出資產的賬面價值＋補價＋應支付的相關稅費。舊準則與新準則以賬面價值計價結果一樣。

（2）收到補價的

舊準則以換出資產的賬面價值計量：換入資產的入賬價值＝換出資產的賬面價值－（補價－應確認的收益）＋應支付的相關稅費，其中：應確認的損益＝補價－（補價÷換出資產公允價值）×換出資產賬面價值－（補價÷換出資產公允價值）×應支付相關稅費。新準則按照換出資產的公允價值計量：換入資產的入賬價值＝換出資產的公允價值－補價＋應支付的相關稅費；新準則按照換出資產的賬面價值計量：換入資產的入賬價值＝換出資產的賬面價值－補價＋應支付的相關稅費；

3、在同時換入多項資產的情況下

不管是否涉及補價，基本原則是按換入各項資產的公允價值與換入資產公允價值總額的比例，對換出資產的賬面價值（賬面價值計量模式）或公允價值（公允價值計量模式）總額、補價與應支付的相關稅費進行分配，以確定各項換入資產的入賬價值。新舊準則對換入多項非貨幣性資產入賬價值的分配原則基本一致。

從上面新舊準則對于換入資產入賬價值的確認可以看出，在新準則公允價值計量模式下，不管換出資產的賬面價值多少，只要換出、換入資產公允價值不變，以公允價值計量換入資產的入賬價值均保持不變，這能較好地反映換入資產的實際價值。在舊準則及新準則賬面價值法下，由于采用的折舊政策或計提的減值準備不同使換出資產的賬面價值發生變化，所確認的換入資產入賬價值跟著變化，這顯然與實際情況不吻合。

（二）交易損益確認的差異

舊準則以換出資產的賬面價值計價，且不涉及補價的非貨幣易不確認損益。涉及補價的非貨幣易中，收到補價一方應確認損益，且損益僅以收到的補價所含的損益為限。

新準則不管是以賬面價值或公允價值計量換入資產入賬價值，不核算收到補價所含收益或損失的確認，而是確認換出資產公允價值與其賬面價值之間的差額，直接計入損益。

從前面的分析可以看出，在以換出資產的賬面價值作為換入資產的入賬價值的情況下，新舊準則只要賬面價值發生變化，交易損益隨之發生變化。企業采用的折舊政策和計提的減值準備不同，換出資產的賬面價值也就不同，對當期損益的影響也不同。新準則在采用公允價值計量的情況下，如果換出資產賬面價值與換入資產公允價值差距大，則影響當期損益大，對當期資產結構、所得稅費用、凈利潤及凈資產均會產生很大影響。

（三）公允價值運用的差異

舊準則以換出資產的賬面價值作為換入資產的入賬價值計量，公允價值只是作為換入多項資產時的一個分配標準。

新準則引入了公允價值作為計量基礎，但對公允價值的運用限制了較為嚴格的條件，并分別不同情況確定換入資產的入賬價值。

在新準則中采用賬面價值還是公允價值計價，關鍵是看交易是否具有商業實質。對商業實質的判斷新準則給出了兩個條件：一是換入資產的未來現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同。二是換入資產與換出資產的預計未來現金流量現值不同，且其差額與換入資產和換出資產的公允價值相比是重大的。一般情況是預計換入資產在未來產生現金流量將比換出資產大，換出資產方才可能將其資產換出，換入另一資產，在這種情況下該交換才具有商業實質。

判斷商業實質時還要注意交易雙方是否存在關聯方關系，關聯方關系的存在，可能使非貨幣易不具有商業實質。

因此，只有引起企業現金流量發生變化且交換雙方不是關聯方關系的非貨幣性資產交換才具有商業實質。

總之，新舊準則的主要差異是：以交易是否具有商業實質作為是否采用公允價值計量換入資產入賬價值的重要判斷標準。

三、存在的問題

新準則的使用仍然為操縱利潤留下了空間。從準則的制訂過程看，從98年準則制訂開始引入公允價值到2001年修改為以賬面價值計量再回到新準則以公允價值計量，除了與國際會計準則趨同的原因外，另一個重要原因是為了控制上市公司操縱利潤。新準則為了防止上市公司操縱利潤對公允價值的使用有嚴格的限制條件，但是，對商業實質和公允價值的判斷往往具有不確定性，易成為關聯方作為操縱利潤的工具。

非貨幣性資產（存貨、固定資產等）期末以歷史成本與市價（可變現凈值）孰低計價，市價低于歷史成本時，計提減值準備，賬面價值趨近公允價值，此時，進行非貨幣易，在公允價值計量法下，無法產生交易收益；而當企業改變折舊政策或計提減值準備的金額使換出資產的賬面價值遠遠低于公允價值，進行非貨幣易可以產生大量收益，可借此作為盈余管理的工具。所以對于公允價值的使用應嚴格限定其使用條件和范圍。

參考資料

第3篇

關鍵詞：非貨幣性；交易；會計處理

2006年，財政部了《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》，對1999年《企業會計準則——非貨幣易》進行了修訂，新準則的和實施，使中國非貨幣性資產交換準則和國際準則實現了“實質性趨同”，把非貨幣性資產交換的基礎由賬面價值更正為公允價值，并按照國際會計慣例對會計信息的生成作了更科學更嚴格的規定。本文就新舊兩準則在非貨幣性資產交換中處理的異同作以下分析：。

一、非貨幣交易及非貨幣易資產的定義及判斷標準

一般情況下，非貨幣性資產主要包括：存貨、固定資產、無形資產、股權投資、預付賬款、工程物資、再建工程及不準備持有至到期的債券投資等。而非貨幣易與貨幣易的界定遵循了會計的重要性原則。即如果支付的貨幣性資產占換人資產公允價值比例低于25%（含25%），則視為非貨幣易；反之，如果這一比例高于25%（不含25%），則視為貨幣易。

二、新舊會計準則對非貨幣易業務處理的異同

新非貨幣性資產交換的會計準則與舊的非貨幣易準則相比，在對換入資產入賬價值計價基礎和對非貨幣性資產交換損益的確認等有較大區別，主要表現為：

1、換入或者換出資產價值判斷標準：

在舊準則中，以換出資產的賬面價值計價，且不涉及補價的非貨幣易不確認損益。涉及補價的非貨幣易中，收到補價一方應確認損益，且損益僅以收到的補價所含的損益為限。而新準則明確規定，非貨幣易同時滿足兩個條件時，以公允價值計量。兩個條件為：一是該交易具有商業性質；二是換入或換出資產至少兩者之一的公允價值能夠可靠計量。不滿足兩個條件之一時，以換出資產的賬面價值計量。不管以何種基礎計價，不核算收到補價所含收益或損失的確認，而是確認換出資產公允價值與其賬面價值之間的差額，直接計入損益。

因此，在新準則中是采用賬面價值還是公允價值計價，對交易是否具有商業實質的判斷是關鍵。

2、新準則與舊準則會計處理的差異

（1）在不涉及補價的條件下

新準則：若以公允價值計價，以換出資產的公允價值加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值，換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益。公式為：

換入資產的入賬價值=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費。

若以賬面價值計價，以換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為換入資產的入賬價值，不涉及損益，則

換入資產的入賬價值=換出資產的賬面價值+應支付的相關稅費。

舊準則：以換出資產的賬面價值，加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值，不涉及損益。 公式：

換入資產入賬價值=換出資產賬面價值+應支付的相關稅費。此時與與新準則賬面價值計價結果相同。

例1：A、B兩公司出于生產經營需要，經協商，A公司決定以賬面價值為9000元、公允價值為10000元的甲材料，換入B公司賬面價值為11000元，公允價值為10000元的乙材料，A公司支付運費300元，B公司支付運費500元。A、B兩公司均未對存貨計提跌價準備，增值稅率均為17%。對A公司業務處理如下：

分析：該交易具有商業實質，且甲、乙材料公允價值是可靠的，應采用公允價值計價。 會計分錄：

借：材料──乙材料 10300

應交稅費──應交增值稅（進項稅） 1700

貸：材料──甲材料 9000

應交稅費──應交增值稅（銷項稅） 1700

銀行存款 300

營業外損益──非貨幣易損益 1000

B公司：借：材料──甲材料 10200

應交稅費──應交增值稅（進項稅） 1700

營業外損益──非貨幣易損益 1000

貸：材料──乙材料 11000

應交稅費──應交增值稅（銷項稅）1700

銀行存款 200

即A公司確認1000元非貨幣易收益；B公司確認1000元非貨幣易損失。

（2）在涉及補價的條件下

Ⅰ 支付補價的的情況下，新準則：按照公允價值計量的情況下，以換出資產的公允價值，加上補價和應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益。公式：

換入資產的入賬價值=換出資產的公允價值+補價+應支付的相關稅費

按照賬面價值計量的情況下，以換出資產的賬面價值，加上補價和應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值，不涉及損益。公式：

換入資產的入賬價值=換出資產的賬面價值+補價+應支付的相關稅費

而舊準則則以換出資產的賬面價值，加上補價及應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值，不涉及損益。

公式：換入資產的入賬價值=換出資產的賬面價值+補價+應支付的相關稅費

Ⅱ收到補價的

新準則：按照公允價值計量的情況下，以換出資產的公允價值，減去補價和應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益。公式：

換入資產的入賬價值=換出資產的公允價值-補價+應支付的相關稅費

按照賬面價值計量的情況下，以換出資產的賬面價值，減去補價和應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值，不涉及損益。公式：

換入資產的入賬價值=換出資產的賬面價值-補價+應支付的相關稅費

舊準則：以換出資產的賬面價值，減去補價所含賬面價值加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值；并計算補價所含損益計入當期損益。公式：

收到補價應確認的損益=補價-（補價÷換出資產公允價值）×換出資產賬面價值-（補價÷換出資產公允價值）×應支付相關稅費

換入資產的入賬價值=換出資產的賬面價值-（補價-應確認的收益）+應支付的相關稅費

Ⅲ 在同時換入多項資產的情況下

不管是否涉及補價，基本原則是按換入各項資產的公允價值與換入資產公允價值總額的比例，對按不同計量方法算出的換入資產入賬價值總額按比例進行分配，以確定各項換入資產的入賬價值。

新舊準則對換入多項非貨幣性資產入賬價值的分配原則一致。

三、非貨幣易披露方面的差異