三舊改造管理實(shí)施方案范文

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一、“三舊”改造范圍

根據(jù)《省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》的有關(guān)規(guī)定，以及市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、《市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》的要求，結(jié)合我市實(shí)際，確定城市規(guī)劃區(qū)60平方公里范圍內(nèi)及道中心區(qū)、鎮(zhèn)中心區(qū)、鎮(zhèn)中心區(qū)、鎮(zhèn)中心區(qū)的建設(shè)用地為我市“三舊”改造試點(diǎn)實(shí)施范圍，可列入改造的土地類型有：

1、工業(yè)企業(yè)、舊倉(cāng)儲(chǔ)、舊站場(chǎng)、舊城鎮(zhèn)和城中村等建設(shè)用地；

2、土地利用效率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產(chǎn)出率低）和不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求的工業(yè)用地；

3、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

4、不具有保留價(jià)值的、低效利用的或存在嚴(yán)重安全隱患的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場(chǎng)、舊校舍、舊醫(yī)院等各類建設(shè)用地，包括建筑物和構(gòu)筑物存在安全隱患的建設(shè)用地；

5、其他根據(jù)市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，需政府收儲(chǔ)的建設(shè)用地；

6、本方案所述“三舊”改造的規(guī)劃期為五年（年～2015年）。

二、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃編制與實(shí)施方案審批

（一）由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)《市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《專項(xiàng)規(guī)劃》）的編制工作。納入《專項(xiàng)規(guī)劃》的改造項(xiàng)目，才能按“三舊”改造有關(guān)政策實(shí)施。

（二）《專項(xiàng)規(guī)劃》必須服從土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，其成果經(jīng)征求市直相關(guān)部門意見后報(bào)市政府和市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施。

（三）《專項(xiàng)規(guī)劃》應(yīng)包括改造范圍，改造目標(biāo)，功能定位，總體用地布局和規(guī)模，用地功能布局，配套設(shè)施的總體規(guī)劃與布局，道路交通的總體規(guī)劃和道路網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)成，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和公共空間規(guī)劃，歷史文化遺存保護(hù)，自然生態(tài)資源保護(hù)，實(shí)施機(jī)制等內(nèi)容?！秾ｍ?xiàng)規(guī)劃》成果應(yīng)包含規(guī)劃文本、圖紙和附件。

（四）《專項(xiàng)規(guī)劃》經(jīng)批準(zhǔn)后，要編制各項(xiàng)目地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃，明確各項(xiàng)目地塊具體的建設(shè)規(guī)劃要求。

（五）“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施方案的審批?！叭f”改造項(xiàng)目實(shí)施方案由改造主體按照有關(guān)規(guī)定編制，報(bào)市政府審批。

三、“三舊”改造主體的確定

“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體。

（一）政府收儲(chǔ)改造

凡屬政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造范圍內(nèi)的用地以及公共設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)用地，由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)，由政府依法依規(guī)確定改造及建設(shè)主體，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人將土地納入政府儲(chǔ)備。

（二）企業(yè)自行改造

除政府收儲(chǔ)以外單宗改造項(xiàng)目，可由原土地使用權(quán)人申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)同意、按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金后，自行組織實(shí)施改造。

（三）集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造

在舊村莊改造中，符合農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造條件的，可自籌資金自行改造或成立項(xiàng)目公司引入社會(huì)資金合作改造，不得用于商品住宅開發(fā)。合作主體的選擇、合作方式、出資比例、利益分配等內(nèi)容必須經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)表決通過。

四、“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施條件與補(bǔ)償方式

（一）政府收儲(chǔ)改造項(xiàng)目補(bǔ)償方式

根據(jù)《省人民政府關(guān)于推行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的通知》（政〔〕34號(hào)）的精神，由政府進(jìn)行收儲(chǔ)改造的項(xiàng)目，且屬于工業(yè)用地性質(zhì)可改造為商服項(xiàng)目的，賠償標(biāo)準(zhǔn)按同一區(qū)片內(nèi)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)（按照同一區(qū)片內(nèi)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的80%計(jì)算）和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)取中間價(jià)進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備（以市現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)）。地面建筑物、構(gòu)筑物按相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。其中，對(duì)有意向選擇異地搬遷進(jìn)入工業(yè)園區(qū)安置的工業(yè)企業(yè)，在符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及各工業(yè)區(qū)準(zhǔn)入條件的前提下，選擇與原地塊面積相當(dāng)?shù)牡貕K，按照新增工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)以協(xié)議出讓方式供地，原有工業(yè)地塊的土地按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

（二）企業(yè)自行改造的實(shí)施條件

企業(yè)自行改造必須符合本實(shí)施方案規(guī)定的“三舊”改造范圍，符合現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求，無土地權(quán)屬爭(zhēng)議、無被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利的情況。

自行改造的企業(yè)必須在年12月31日以前獲得土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)書，且地上已有建筑物（不含圍墻等構(gòu)筑物）。

對(duì)企業(yè)自行改造且改變土地用途的，根據(jù)地塊所在區(qū)域的規(guī)劃情況和周邊土地規(guī)劃用途，分情況進(jìn)行改造。原則上按以下條件執(zhí)行：①單宗地塊面積必須達(dá)到1公頃（15畝）；未達(dá)到1公頃的，允許該企業(yè)與周邊企業(yè)連片整合至1公頃（15畝）以上進(jìn)行改造開發(fā)；②單宗地塊面積大于1公頃（15畝）小于2公頃（30畝）的，允許企業(yè)自行改造地塊面積1公頃，剩余用地由政府進(jìn)行收儲(chǔ)；③單宗地塊面積在2公頃（30畝）以上的，允許企業(yè)自行改造地塊面積的50%，剩余用地由政府進(jìn)行收儲(chǔ)；④改造地塊允許作為商業(yè)服務(wù)等用途，容積率原則上控制在3.0以下；鼓勵(lì)、引導(dǎo)企業(yè)按照大型商貿(mào)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)的方向進(jìn)行三舊改造，禁止用于經(jīng)營(yíng)性商品住宅建設(shè)；⑤自行改造面積與投資強(qiáng)度須按相關(guān)規(guī)定匹配，符合相關(guān)建設(shè)用地控制指標(biāo)政策；⑥以現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合地塊容積率情況，按照新舊土地用途進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，以評(píng)估價(jià)差額為準(zhǔn)補(bǔ)繳出讓金。屬劃撥土地使用權(quán)的，須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)簽土地出讓合同，經(jīng)評(píng)估后依法補(bǔ)繳出讓金；⑦地塊面積以國(guó)有土地使用權(quán)證登記的用地面積為準(zhǔn)。

上述情況中地塊面積在1公頃以上的，企業(yè)自行改造部分允許在本地塊中自行選址，但必須保持整體連片改造。

（三）集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的實(shí)施

集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造，應(yīng)針對(duì)不同項(xiàng)目、不同區(qū)域擬定“三舊”改造專項(xiàng)實(shí)施方案、制定差別性補(bǔ)償機(jī)制。

五、“三舊”改造項(xiàng)目監(jiān)管

（一）“三舊”改造項(xiàng)目自市政府批復(fù)立項(xiàng)以后，改造主體（除政府收儲(chǔ)外）必須繳納建設(shè)保證金200萬元/畝，且一年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，三年內(nèi)完成建設(shè)。建設(shè)保證金按照工程施工進(jìn)度分期撥付，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展到正負(fù)零時(shí)撥付50%，項(xiàng)目建設(shè)封頂后再撥付50%。對(duì)違約無法按時(shí)完成建設(shè)進(jìn)度或中途中止投資者，收回土地使用權(quán)并沒收余下建設(shè)保證金。

（二）改造項(xiàng)目應(yīng)有對(duì)應(yīng)的詳細(xì)實(shí)施方案，內(nèi)容應(yīng)包括改造地塊的基本情況、規(guī)劃情況、補(bǔ)償安置方案、資金來源及收益分配方式、產(chǎn)業(yè)安排、建設(shè)要求、綜合效益等詳細(xì)設(shè)計(jì)內(nèi)容，并須經(jīng)市政府審批后才能實(shí)施。

（三）對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃且不改變土地用途的前提下，提高土地利用和增加容積率的，不再增收土地出讓金；興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意文化、倉(cāng)儲(chǔ)物流以及其他新興產(chǎn)業(yè)的，可不辦理土地用途變更手續(xù)。

（四）“三舊”改造項(xiàng)目市與鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道）土地收益分成根據(jù)市政府的相關(guān)文件操作，保障收益分配合法、合規(guī)、合理。

本方案解釋權(quán)歸市國(guó)土資源局，與省、市的“三舊”改造相關(guān)政策、法規(guī)有出入的，從其規(guī)定。