三舊改造管理實施方案范文

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一、“三舊”改造范圍

根據《省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見》的有關規定，以及市城鄉總體規劃、《市“三舊”改造專項規劃》的要求，結合我市實際，確定城市規劃區60平方公里范圍內及道中心區、鎮中心區、鎮中心區、鎮中心區的建設用地為我市“三舊”改造試點實施范圍，可列入改造的土地類型有：

1、工業企業、舊倉儲、舊站場、舊城鎮和城中村等建設用地；

2、土地利用效率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產出率低）和不符合安全生產、環保要求的工業用地；

3、國家產業政策規定禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

4、不具有保留價值的、低效利用的或存在嚴重安全隱患的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍、舊醫院等各類建設用地，包括建筑物和構筑物存在安全隱患的建設用地；

5、其他根據市城鄉總體規劃，需政府收儲的建設用地；

6、本方案所述“三舊”改造的規劃期為五年（年～2015年）。

二、“三舊”改造專項規劃編制與實施方案審批

（一）由市規劃局負責《市“三舊”改造專項規劃》（以下簡稱《專項規劃》）的編制工作。納入《專項規劃》的改造項目，才能按“三舊”改造有關政策實施。

（二）《專項規劃》必須服從土地利用總體規劃和城鄉規劃，其成果經征求市直相關部門意見后報市政府和市規劃委員會批準實施。

（三）《專項規劃》應包括改造范圍，改造目標，功能定位，總體用地布局和規模，用地功能布局，配套設施的總體規劃與布局，道路交通的總體規劃和道路網絡的構成，環境景觀設計和公共空間規劃，歷史文化遺存保護，自然生態資源保護，實施機制等內容。《專項規劃》成果應包含規劃文本、圖紙和附件。

（四）《專項規劃》經批準后，要編制各項目地塊的控制性詳細規劃，明確各項目地塊具體的建設規劃要求。

（五）“三舊”改造項目實施方案的審批。“三舊”改造項目實施方案由改造主體按照有關規定編制，報市政府審批。

三、“三舊”改造主體的確定

“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體。

（一）政府收儲改造

凡屬政府統一規劃、統一改造范圍內的用地以及公共設施、公用事業建設用地，由政府統一收儲，由政府依法依規確定改造及建設主體，鼓勵原土地使用權人將土地納入政府儲備。

（二）企業自行改造

除政府收儲以外單宗改造項目，可由原土地使用權人申請經批準同意、按規定補繳土地出讓金后，自行組織實施改造。

（三）集體經濟組織自行改造

在舊村莊改造中，符合農村集體經濟組織自行改造條件的，可自籌資金自行改造或成立項目公司引入社會資金合作改造，不得用于商品住宅開發。合作主體的選擇、合作方式、出資比例、利益分配等內容必須經村民大會或村民代表大會表決通過。

四、“三舊”改造項目實施條件與補償方式

（一）政府收儲改造項目補償方式

根據《省人民政府關于推行土地收購儲備制度的通知》（政〔〕34號）的精神，由政府進行收儲改造的項目，且屬于工業用地性質可改造為商服項目的，賠償標準按同一區片內商服用地基準地價（按照同一區片內住宅用地基準地價的80%計算）和工業用地基準地價取中間價進行收購儲備（以市現行城鎮基準地價為準）。地面建筑物、構筑物按相關規定標準和程序進行評估補償。其中，對有意向選擇異地搬遷進入工業園區安置的工業企業，在符合國家產業政策及各工業區準入條件的前提下，選擇與原地塊面積相當的地塊，按照新增工業用地標準以協議出讓方式供地，原有工業地塊的土地按工業用途進行評估補償。

（二）企業自行改造的實施條件

企業自行改造必須符合本實施方案規定的“三舊”改造范圍，符合現行產業發展政策、行業發展規劃及環境保護要求，無土地權屬爭議、無被司法機關和行政機關限制土地權利的情況。

自行改造的企業必須在年12月31日以前獲得土地使用權證或建設用地批準書，且地上已有建筑物（不含圍墻等構筑物）。

對企業自行改造且改變土地用途的，根據地塊所在區域的規劃情況和周邊土地規劃用途，分情況進行改造。原則上按以下條件執行：①單宗地塊面積必須達到1公頃（15畝）；未達到1公頃的，允許該企業與周邊企業連片整合至1公頃（15畝）以上進行改造開發；②單宗地塊面積大于1公頃（15畝）小于2公頃（30畝）的，允許企業自行改造地塊面積1公頃，剩余用地由政府進行收儲；③單宗地塊面積在2公頃（30畝）以上的，允許企業自行改造地塊面積的50%，剩余用地由政府進行收儲；④改造地塊允許作為商業服務等用途，容積率原則上控制在3.0以下；鼓勵、引導企業按照大型商貿業和總部經濟的方向進行三舊改造，禁止用于經營性商品住宅建設；⑤自行改造面積與投資強度須按相關規定匹配，符合相關建設用地控制指標政策；⑥以現行城鎮基準地價為基礎，結合地塊容積率情況，按照新舊土地用途進行地價評估，以評估價差額為準補繳出讓金。屬劃撥土地使用權的，須補辦出讓手續，補簽土地出讓合同，經評估后依法補繳出讓金；⑦地塊面積以國有土地使用權證登記的用地面積為準。

上述情況中地塊面積在1公頃以上的，企業自行改造部分允許在本地塊中自行選址，但必須保持整體連片改造。

（三）集體經濟組織自行改造的實施

集體經濟組織自行改造，應針對不同項目、不同區域擬定“三舊”改造專項實施方案、制定差別性補償機制。

五、“三舊”改造項目監管

（一）“三舊”改造項目自市政府批復立項以后，改造主體（除政府收儲外）必須繳納建設保證金200萬元/畝，且一年內動工建設，三年內完成建設。建設保證金按照工程施工進度分期撥付，整個項目建設進展到正負零時撥付50%，項目建設封頂后再撥付50%。對違約無法按時完成建設進度或中途中止投資者，收回土地使用權并沒收余下建設保證金。

（二）改造項目應有對應的詳細實施方案，內容應包括改造地塊的基本情況、規劃情況、補償安置方案、資金來源及收益分配方式、產業安排、建設要求、綜合效益等詳細設計內容，并須經市政府審批后才能實施。

（三）對現有工業用地，在符合規劃且不改變土地用途的前提下，提高土地利用和增加容積率的，不再增收土地出讓金；興辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可不辦理土地用途變更手續。

（四）“三舊”改造項目市與鎮（鄉、街道）土地收益分成根據市政府的相關文件操作，保障收益分配合法、合規、合理。

本方案解釋權歸市國土資源局，與省、市的“三舊”改造相關政策、法規有出入的，從其規定。