赴國外考察住宅建設匯報材料范文

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應日中經濟協會的邀請，以宋春華為團長的一行5人，由5月12日至18日對國外國的住宅建設進行了考察訪問。現就有關情況報告如下：

一、考察活動情況

訪日期間，代表團先后拜訪了國外建設省、通商產業省的高級官員，與建設省的有關方面進行了工作會談，雙方就進一步發展中日住宅領域的合作與交流及共同感興趣的問題交換了意見，取得了廣泛的共識。重點考察了國外建筑中心、住宅金融公庫、住宅都市整備公團、優良住宅部品認定中心。在東京、奈良、大坂等地參觀考察了東陶機器、松下電工、大和房屋等國外有代表性的企業和住宅產品展示中心、住宅產品生產線、住宅研究單位及住宅小區。分別與住宅產業界的各類人員進行了座談。由于是首次由日中經濟協會安排我住宅建設代表團訪日，日方對此非常重視，給予了熱情友好的接待，準備工作充分，使代表團對國外住宅方面的發展情況有較全面的了解。

在考察和座談中，宋春華團長介紹了我國住宅建設的成就，并就我國的住房制度，住房政策，住宅發展趨勢，住宅產業化推進措施及中日住宅合作與交流的設想等日方關心的問題作了重點介紹，闡述了我方的觀點和主張，對提出的一些問題作了針對性回答。使日方增進了對我國住宅發展情況的了解，增強了對華合作與投資的信心。宋春華團長強調，中日兩國在住宅領域的交往十分頻繁，作為一衣帶水的兩個大國，住宅方面有許多共同點，市場潛力大，合作前景廣闊，在即將進入21世紀的重要時刻，雙方應高瞻遠矚、本著互利互惠的精神，進行更多實質性合作和交流。日方表示贊同，并強調日方關注我國當前經濟形勢和改革進程，對我在處理東南亞金融危機問題上，把深化住房制度改革，加大住宅建設力度、增加住房消費作為擴大國內需求的重大舉措表示贊賞。擴大在中國住宅市場方面的合作與投資，是他們長期的目標和優先的選擇。日中建筑住宅產業協會副會長澤田先生說，他每年來中國幾趟，感到中國政府非常重視解決居民的住房問題，在住宅產業化方面作出了很大的努力，國外花了整整50年的時間解決的住房問題，在中國也許幾年內就要解決了。日中經濟協會丸山專務也對中國近幾年的住宅建設速度和居住環境質量的提高表示驚訝，認為中國巨大的住房需求市場對國外的許多企業都提供了很好的合作和開拓市場的機遇，所以作為由國外政府支持的日中經濟協會，今后要把更多的精力放在與住房有關的方面，并希望加強與建設部的聯系。大和房屋公司董事長上村先生先后50次來中國訪問考察，在中國的大連、北京、上海、天津等地投資了六個住宅項目，都取得了較好的效益。松下電工專門成立了中國事業推廣部，除了照明電器等已在中國建立生產基地外，最近專門設計開發了適合中國特點的衛生間、廚房成套設備、木地板系列材料及外墻材料，準備在中國建廠布點，其中獨資的以粉煤灰摻和料為原料生產外墻材料的生產線將于今年七月在無錫投產。

二、國外住宅建設的基本情況

（一）國外各級政府重視住宅建設

國外政府認為，解決好住房問題，對穩定國外國民民心，參與經濟建設具有重大意義。住房不同于一般商品，不能把住宅作為完全的商品推向市場，政府必須擬訂和依照有關法律，制訂和執行有效的住房政策，調動各方面的積極性，政府必須從多方面給予資助和支持，保證每個家庭，包括低收入家庭都能有獲得住房的機會，使國民的居住生活能充分感受與國外的經濟實力相吻合的優質住宅和良好的住宅環境。

一是體現在立法上，頒布了住宅建設規劃法、公營住宅法、地方住宅供給公社法等。明確了中央政府和地方政府在住宅供應方面的責任。法律規定地方政府要經常注意管轄地區的住宅狀況。為解決低收入者建設公營住宅，國家在必要時，必須從財政上、金融上及技術上給予援助。中央成立住宅都市整備公團，通過財政融資撥款，民間融資，以綜合開發的形式，成片改造舊城區和開發新區，推進城市建設與住宅建設一體化。累計已建成了145萬套住宅，其中對萬套用于出租。在公團的住宅建設的資金來源中，由政府財政提供的信貸資金最多，占62.1％，從民間融資的占15.3％，政府撥款的占0.9％，各種住宅債券占21.7％。

二是體現在財政、金融的支持。國外運用財政和金融手段，創造了獨特的住宅金融公庫模式，向普通居民提供長期低息的住宅資金，為解決國外國民的住房，特別是穩定金融市場的利率和資金，發揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團、公營住宅被稱為國外住宅經濟的三大支柱。在國外，凡是居民建造或購買的住宅在國家規定的標準內，均可向住宅金融公庫申請低息貸款，平均利率比商業銀行貸款低30％左右。貼息由財政部門承擔。50年來共向1700萬個家庭發放了住房貸款，總額達142兆日元，約占國外住宅金融貸款的三分之一。

財政補貼和融資制度是國外建設省指導和管理住宅建設的重要途徑，不僅個人能申請，地方政府如住宅建設資金短缺也可向公庫或公團申請，而且民間企業也可以通過公庫的中長期低息貸款進行各種項目的住宅建設，對一些特殊性質的住宅如老齡住宅、節能住宅、新結構體系的住宅等，還可以申請特殊的財政補貼或低息貸款。財政提供的融資資金來源主要三個方面，一是郵政儲蓄歸集的資金，約占50％，二是各種退休金、保險費，約占14％，三是政府債券約占6％，總額已達到504兆日地，其中1998年為36.7兆日元，由財政安排的投資去向共12個方面，即住宅、環境整治、衛生醫療、文教。中小企業、農林漁業、國土整治救災、道路、交通通信、區域開發、產業技術、貿易經濟促進。1998年用于住宅的財政投資融資為13兆日元，居12個領域之首，占當年財政投資融資總額的35.6％。

三是體現在稅收的支持。國外規定居民購建符合國家政策及技術規范要求的住宅，不僅可申請低息貸款，而且在還貸期內還款的數額可在個人所得中扣除，個人住宅取得的定期收益免征所得稅，國外對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動產取得稅、固定資產稅、都市規劃稅等，其中四種稅對國外公民購買住宅，都給予了減稅優惠。如購買一套4500萬日元的新建住宅，按全額征稅（含個人所得稅）為123.6萬日元，通過減免稅收后，僅為6.4萬日元，只占成交價的1.5％。

國外的住宅公團、金融公庫、公營住宅雖然為國外的住宅發展立下了汗馬功勞，但由于是國營性質的，因此也存在著人浮于事、效率不高，服務較差，管理水平低下的問題，近幾年國外國民和社會對此批評較多，要求改革的呼聲較高，引起了國會是否把這三個機構民營化的大辯論。這次這三個機構的負責在與我代表團交談中，也坦率承認這些機構的確存在不少問題，需要進行大力闊斧的改革，但功大于過，機構應該保留，職能及內部機制應該調整，以適應競爭多變的市場。經過國會激烈的辯論，這些機構最終都保留了下來，但是要求在業務、管理等方面進行調整，如住宅都市整備公團今后的任務是以改造舊城區為主，新區開發則民營化。

（二）積極推進住宅產業工業化

國外為了大幅度的提高住宅建造能力和建造速度，改善現場施工條件，降低工程造價，取得規模效益，從60年代第一個住宅建設五年計劃開始，推行住宅工業化的產業政策，通產省和建設省分別制定了住宅生產工業化促進補貼制度及住宅體系生產技術開發補助金制度，此外還對新部件的生產提供低息貸款。這一戰略性的舉措給國外的住宅建設帶來了根本性的變化。大量的住宅部件，產品的生產、組裝，甚至全套房屋構配件的生產、加工和組裝都逐步轉移到了工廠的自動化生產線上，大量的住宅新產品、新材料、新體系的開發、推廣和普及由于得到了政府的支持，減少了市場風險，容易形成規模化生產。實現了穩定的質量，較短的工期，低廉的成本，這一目標展示了建筑工業化的魁力。代表團參觀參觀的大和房屋工廠，是一家設在奈良，以生產加工供應成套輕鋼結構體系低層住宅，自動化程序很高的工廠，全廠職工480人，每月可生產900套，7萬平方米的住宅，這些加工好的構配件運到現場后每平方米僅需1.1個工日就可以變成一幢幢現代化的住宅了。松下電工設在大坂的生產廚房設備的工廠，從接收客戶訂貨到產品走下流水線只需30分鐘的時間。國外居民可以就近到松下電工設在國外各地的服務窗口，通過電腦網絡訂購廚房設備，由大圾的工廠按客戶提供的尺寸要求加工，一兩天內就能安裝到位。

國外推行住宅產業工業化的特點，一是政府調控和指導的力度大，通產省負責住宅產業結構方面的工作，建設省側重住宅產業技術開發方面的協調，對涉及多部門需要協調和決策的，則先由政府的決策咨詢機構提出意見，由通產大臣拍板。二是突出重點，每個五年計劃都確定了一兩個住宅產業技術開發研究的重點方向和目標，從高層住宅工業化體系，節能化體系到現在的智能化住宅體系和生態住宅體系，集中優勢兵力協同攻關、各個擊破，可以在較短的時間內達到目標。三是財政金融強有力的支持，調動企業開發應用新產品和新技術的積極性，降低風險，增強市場競爭力。四是始終把住宅標準化，模數化放在優先位置，為企業實現住宅產品規模化，商品化生產和供應創造良好的條件，國外對住宅材料、設備、部品、性能、結構、安全性等方面的標準非常詳細和配套。五是建立優良住宅部品的認證制度；促進技術進步，獎優罰劣。

（三）堅持生產高質量的住宅產品

在國外，只有高質量的住宅產品才有市場。國外提出居住要以“與環境共生存”為主題，以人為本，創造人與生活、自然與都市相協調的居住環境。從現場考察中，我們感到國外的住宅區，在規劃設計方面，非常重視居住生態和環境建設，公益設施配套都比較齊全。在住宅單體設計、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需求，在小區管理上突出安全與服務到位。在住宅生產的各個環節，每個產品、部件都有非常完善的質量保證體系。為了全面提升住宅產品的質量，國外創立了優良住宅部品認定制度，這一制度的核心就是對住宅部品的外觀、質量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價格及供應條件等，由建設省指定的國外住宅優良部品認定中心進行綜合審查，為了保證認證的公正性、權威性，優良部品的認定有一套從產品標準、性能測試、專家評價、機構認定、推廣普及、售后服務、保險賠償等方面的方法和程序。在筑波還專門投資新建了檢測中心，配備了先進的檢測儀器和設備。每個受檢產品都要在該中心經過嚴格測試，過五關斬六將。如對一個普通的門鎖的性能測試，就要由機器人作20萬次的模擬開啟試驗，住宅的材料，需要在仿真的惡劣氣候條件下，經受聲、熱、光、風雪雨霜長時間的實驗。一些大型企業如松下電工、TOTO公司等，也建立有自己的產品檢測中心，以保證每一個開發生產的產品的高質量。

三、工作建議

（一）應加強雙方實質性的交流與合作通過此次訪問，我們感到，中日在住宅方面的交流已持續了多年，雙方彼此都有了相當的了解，同時雙方也都有進一步進行實質性合作和交流的愿望。日方反映，他們愿意把日方的住宅技術、產品提供給中國；而且一直在進行市場的開拓工作。但面臨的問題是如何適應中國的現狀及生產習慣，如何在中國普及和推廣，希望在中國各地舉辦國外住宅產品技術的展示活動，以擴大影響，他們希望得到建設部的支持。為此，可否考慮建立中日住宅產業協商制度，中方以住宅辦為主，日方以日中住宅促進會為主，吸引中日企業參與，在住宅領域尋求更密切的合作。中方的許多建材和住宅部品價廉物美，進入國外市場很有競爭力。關鍵是要符合國外的產品標準及其他方面的要求。為此，雙方希望在住宅標準、模數、產品認證等方面加強協調。日中住宅促進會、國外住宅產品認證中心、國外建筑中心等均表示可以為中國的建材和住宅部品進入國外市場提供咨詢和技術服務。這對雙方都是有利的，應采取積極的措施加以推進。國外的輕鋼結構體系、節水型抽水馬桶、外墻材料等具有比較強的開發生產能力，技術上也比較成熟，也是國內急需的。可考慮采取技術引進、合作合資辦廠等方式加以引進消化。由于這些工作需要有一個具體單位，建議由住宅辦牽頭，就上述內容提出具體意見，經部內協調后，在適當時候再與日方交換意見。

（二）做好第三期JICA項目

國外資助的JICA項目，第一、第二期即石家莊聯盟住宅試驗小區，中國住宅新技術研究與培訓中心，經雙方的努力，已取得了較好的效果，這次訪日期間，日方主動提出愿就第三期JICA項目進行磋商。為此，我方應積極爭取，抓緊項目的選擇和論證，確立項目實施單位，可優先考慮住宅物業管理或住宅部品的評定技術等方面。建議今年在長春召開第六次中日住宅交流會議期間，向日方提出我方的傾向性意見。關于住宅新技術研究與培訓中心，目前培訓生源不足，培訓面較窄。建議針對中國住宅產業化發展的重點，加強對這方面工程技術人員、管理人員的培訓、培訓內容上可考慮增加去國外實地考察的內容，日方已表示將給予必要的支持和配合。

（三）加快制定我國住宅產業化的政策

我國的住宅建設量大面廣，推行住宅產業化有廣闊的前景，就借鑒國外的經驗，加快研究制定我國有關的住宅產業現代化政策，要加強和完善住宅相關的標準規范體系，當務之急是要抓緊住宅建筑模數協調標準的論證修改工作，爭取盡快頒布實施，以便于設計、施工、生產企業協調行動，全面實現尺寸配合，從而取得功能和效益的最優化。為下一步在模數協調原則指導下，組織以住宅部品為中心的專業化、系列化和社會化大生產打下基礎。鑒于國外的優良部品認定制度對提高國外住宅質量，降低成本所起的關鍵作用，我國應在吸收消化的基礎上，結合中國的特點，建立中國住宅部品的評定和市場準入制度，并納入規范化、科學化、制度化。目前我國的鋼鐵產量過剩，建議與國外合作，研究開發以輕鋼結構為代表的小高層住宅結構體系，組織技術攻關和引進關鍵技術，提高住宅體系的編制水平。要繼續抓好康居工程的試點工作，帶動住宅建設和管理水平的提高。

（四）開展中國老年人住宅的研究與試點

應借鑒國外在解決老齡化社會的老年人住宅的經驗，針對我國的國情、社會習俗和生活習慣，著手研究我國老年人住宅的有關社會、技術問題。我國實際上已步入老齡化社會，60歲以上的老年人已超過1.2億人，解決好這些老人和一部分身體障阻者的起居生活，也是社會保障體系的一部分內容。可與民政、老齡協會、殘聯等部門配合，開展這方面的研究和試點。