房地產投資風險理論探究范文

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房地產開發(fā)是一種典型的高投入、高風險行業(yè)，風險在房地產開發(fā)過程中無處不在。房地產投資決策階段是整個房地產開發(fā)過程中第一個重要階段，直接關系到整個項目的成敗，對開發(fā)商的經濟效益和社會效益都具有現(xiàn)實和深遠的影響。因此，嚴密而有效的風險預測與分析是房地產開發(fā)商既經濟又有效地在投資開發(fā)的初始階段乃至整個開發(fā)過程中處理各種意外損失風險的重要途徑。房地產投資風險是指房地產投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結果的可能性。風險是客觀存在的，風險的存在不僅會帶來損失，在許多情況下，風險也蘊藏著某種機遇。所以，科學預見各種不確定性，提示并正確識別房地產風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對有效規(guī)避房地產投資風險具有特別重要的意義。根據(jù)房地產項目開發(fā)的特點，筆者認為可將房地產投資風險大致分為下面幾種：

1決策風險

主要是指項目前期決策時必須著力考慮的區(qū)位、類型、時機等因素帶來的風險。

1.1開發(fā)位置風險

選擇合適的開發(fā)位置對房地產公司具有相當大的重要性，在一定種程度上決定了其成功與否。房地產開發(fā)位置不僅是指項目所處的地理位置，還包括其社會位置（主要包括人口因素、服務水平、交通通訊、教育水平、公共設施等），這些所有因素的有機合成決定著土地的潛在收益能力。從地理位置來看，經濟較發(fā)達地區(qū)的地價較高，這決定其開發(fā)成本較高，但發(fā)展前景好，需求旺盛。而經濟欠發(fā)達地區(qū)雖然地價較便宜，開發(fā)成本相對較低，但由于經濟基礎較薄弱，市場開發(fā)較不完善，所以需求較低。

1.2開發(fā)物業(yè)類型風險

在開發(fā)項目的位置確定之后，其物業(yè)類型的選擇也要慎重考慮，物業(yè)類型主要包括普通住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)等。不同的物業(yè)類型對位置的敏感程度不同，抗風險能力也不同，商業(yè)物業(yè)對位置敏感程度最大，很大程度上取決于其與市中心或商業(yè)中心的距離、交通狀況以及配套基礎設施等。此外，商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)與整個國民經濟發(fā)展水平有較大的相關性，經濟高速發(fā)展時，對此類物業(yè)的需求也急速增加，能給地產公司帶來較高的回報。

1.3開發(fā)時機風險

由于房地產開發(fā)活動受宏觀經濟的影響很大，而經濟發(fā)展具有一定周期性規(guī)律。因此，房地產開發(fā)活動也具有相應的周期性。經濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的重要因素，在國民經濟發(fā)展的上升期，市場需求旺盛，市場處在不斷的上升階段，此時推出的房地產項目有更大的幾率獲得較好的市場收益。相比較而言，在國民經濟發(fā)展的衰退期，市場需求衰退，此時房地產市場將會產生供大于求，以致使房地產價格下跌。當然，不同類型的開發(fā)項目對時間的敏感程度也會有所差別。如工業(yè)物業(yè)的時間性明顯不如商場類物業(yè)，后者的商業(yè)活動淡旺季之分明顯。

2經濟風險

主要包括利率風險和通貨膨脹風險。

2.1利率風險

利率風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。房地產是投資額大、投資周期長的產業(yè)，這就注定其對外部資本尤其是銀行貸款的依賴程度相當大，這樣的不良后果極易使企業(yè)負債規(guī)模過大。當利率上升時，會使企業(yè)支付的利息隨之提高，資金的成本增加，從而導致消費者的購買欲望降低。這些最終給投資者帶來經濟利益的損失。

2.2通貨膨脹風險

通貨膨脹風險是指通貨膨脹時期，紙幣貶值價格全面上漲，從而給房地產投資者帶來的風險。房地產具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，價格也會上漲。但人們手中持有的貨幣是一定的，購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而使房地產投資者的開發(fā)項目難以售出而承擔風險。

3施工風險

施工風險是指房地產投資項目進入建設階段由于建筑材料價格上漲、設計變更、施工質量問題等原因，使項目建設周期延長，開發(fā)成本增加，目標收益難以實現(xiàn)的可能性。

3.1建材價格變動風險

鋼材、水泥、沙、石、磚是建筑施工中主要的材料，其價格的高低直接影響著總投資規(guī)模的大小。在整個施工項目成本中建設材料占約70%，且其建設周期長，建材價格又是經常變動的，人們不可能在材料價格較低或價格回落時一次購入所需要的全部材料，因此材料價格的上漲必然帶來建筑成本的上升，從而迫使投資者增加資金的投入。

3.2設計變更風險

設計變更的原因有兩個方面：①由于消費者需求和偏好的變化使設計方案“過時”而引起的設計變更；②由于在實際工作中，設計方案設計不合理及與施工相脫節(jié)等原因引起的設計變更。在大多數(shù)情況下，設計變更往往帶來投資的增加。設計變更越多，成本增加會越大，因而給投資者造成的損失也越大。

3.3項目質量風險

項目的施工質量與工程投資密切相關。項目質量控制不好，可能導致返工、加固、處理等，會相應延長工期，同時也會加大資金投入。

4市場風險

市場風險是指由于房地產市場消費需求、市場競爭狀況等因素的變化而造成已完成的投資項目無法按預期的計劃銷售，從而給投資者帶來投資沉淀的風險。

4.1市場競爭風險

房地產市場中競爭對手情況及市場競爭程度，直接影響到投資項目的銷售狀況和收益的實現(xiàn)。比如，當同類型競爭性房地產出現(xiàn)后，往往造成所投資的房地產項目滯銷或被迫降價銷售，導致收益下降。

4.2消費需求變化風險

市場需求是非常不確定的因素，常會給房地產投資帶來很大的風險。特別是一些大型房地產投資項目，由于開發(fā)周期長，人們對房地產的消費需求、愛好，難免會隨時間而發(fā)生變化，如果缺乏預見，極有可能造成產品滯銷或價格下跌，而影響投資者的投資效益。

5政策風險

政策風險是指我國宏觀調控政策行為，特別是房地產調整控制性政策而帶來的風險。我國房地產受國家調控政策的影響很大，經濟體制改革和產業(yè)政策調整，有關控制性政策的出臺，均會影響房地產內部結構，使不同類型的房地產產品需求比例產生變化，如果投資者投資項目選擇不當，必然會使他們遭受損失。

6其它風險

主要包括合同風險、管理風險、自然風險等風險類型。

6.1合同風險

在房地產項目開發(fā)過程中，需要訂立許多合同，如設計合同、施工合同、材料供應合同等。由于合同考慮不周，合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴而造成的索賠或工期延長，都會使項目投資成本增加。

6.2管理風險

在投資項目管理中由于管理人員工作失誤或疏忽或缺乏管理經驗等原因，而引起的人、財、物的損失。如安全措施不健全，造成人員傷亡；物資設備管理不嚴，造成企業(yè)財產浪費、損壞等。

6.3自然風險

主要是指由自然災害如暴風雨、臺風、地震、海嘯、雪崩、泥石流等原因而造成損失的可能性。從上述各風險因素所涉及的系統(tǒng)分析，利息風險、通貨膨脹風險、材料價格變化風險、消費者需求變化風險、政策風險等均屬于系統(tǒng)性風險。所謂系統(tǒng)性風險是指由于外部不確定性而引發(fā)的風險。這種風險具有不可控制性，即并非憑投資者的力量就能排除的（但經努力可降低風險影響）。其他風險因素，如投資決策風險、設計變更風險、質量風險、市場競爭風險、合同風險、管理風險等屬于非系統(tǒng)性風險。所謂非系統(tǒng)性風險是指非外部因素而引發(fā)的風險。這種風險具有可控性，即完全可通過投資者的努力使之得到有效控制或消除。對于非系統(tǒng)性風險，投資者主要是要加強投資系統(tǒng)內部的管理，建立和健全嚴格的、切實可行的項目管理機制；對于系統(tǒng)性風險，投資者除了要強化系統(tǒng)內部管理外，還具有較強的對外部風險因素的預見和分析能力，即加強對企業(yè)外部政治、經濟、社會、文化等環(huán)境的研究。如通過深入研究國家各項經濟政策、相關法規(guī)制度，把握市場經濟的運行規(guī)律；通過加強市場調查和分析，隨時掌握市場供求變化和消費者需求的變化情況；通過運用科學的風險管理方法，以全面提高投資者抗拒風險的能力。當然，投資者面臨的風險即有系統(tǒng)性風險又有非系統(tǒng)性風險，而且兩者是相互影響，相互作用的，無論是哪一種風險對整個系統(tǒng)運行將產生較大影響。因此，在投資管理策略中不能厚此薄彼，應予以高度重視。古人云：“思其所以危，則安矣；思其所以亂，則治矣；思其所以亡，則存矣。”其字里行間透視出強烈的風險意識觀念。在當今這個風起云涌，變化莫測，競爭異常激烈的社會中，我們的投資者更應樹立風險意識，做一個善于思考問題、善于分析問題和善于解決問題的理性投資者。只有不斷提高對房地產投資風險的預測、分析和管理能力，才能使我們在房地產投資決策中有效地識別和規(guī)避風險。