關(guān)于房地產(chǎn)的法律知識(shí)范文
前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)關(guān)于房地產(chǎn)的法律知識(shí)文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押評(píng)估；問題探討
就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定行業(yè)，保值性和增值性是其最重要的特點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的要求也越來越高.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保具有不宜轉(zhuǎn)移和價(jià)值大的特點(diǎn)，因此，在金融機(jī)構(gòu)中，以房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保方式頗受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款使金融領(lǐng)域更為安全、可靠。然而，在目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的過程中出現(xiàn)了不少的問題。比如抵押手續(xù)不夠完善，評(píng)估工作缺乏合理性以及抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)等。這些問題對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，并且制約整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。因此，改善房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀成為了工作中的重中之重。
一、抵押貸款價(jià)值類型
目前，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中對(duì)抵押價(jià)值的定義存在3種觀點(diǎn)，分別包括市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值和抵押貨款價(jià)值。
1.市場(chǎng)價(jià)值
抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值-風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值-政府稅費(fèi)-處置抵押物過程中的費(fèi)用-應(yīng)補(bǔ)地價(jià)
雖然上述計(jì)算方式看上去容易操作，但是在實(shí)際的操作環(huán)節(jié)中，也會(huì)存在諸多的問題。因?yàn)殂y行在進(jìn)行放貸的時(shí)候是按照評(píng)估價(jià)值的50%～70%之間進(jìn)行放貸的，這樣的重復(fù)扣除就會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，給融資人的利益帶來?yè)p失。
2.清算價(jià)值
選擇清算價(jià)值的人通常認(rèn)為銀行是為了預(yù)防借款人在借款到期時(shí)，出現(xiàn)有意或者無意的違約行為。在出現(xiàn)違約之后，如果商業(yè)銀行的放貸額度大于抵押物的清算價(jià)值，那么便會(huì)給自己帶來嚴(yán)重的損失，只有把按照清算價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在違約時(shí)才能夠有效避免或者降低因違約帶來的損失。
3.抵押貸款價(jià)值
采用抵押貸款價(jià)值，需要應(yīng)對(duì)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且不定期的修改評(píng)估結(jié)果，抵押貸款的價(jià)值評(píng)估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價(jià)值，需要花費(fèi)比市場(chǎng)價(jià)值更多的努力，在實(shí)際的操作過程中，也會(huì)存在很大的困難，并且我國(guó)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估起步較晚，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)波動(dòng)性也很大，所以，在頻繁波動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中，采取此種方法的可行性不大。
二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中存在的問題
根據(jù)目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的現(xiàn)狀來說，在抵押評(píng)估的工作當(dāng)中，首先要先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，最后確定抵押價(jià)值時(shí)要根據(jù)評(píng)估的結(jié)果來發(fā)放貸款。根據(jù)目前銀監(jiān)會(huì)、人民銀行以及建設(shè)部提出的文件規(guī)范，對(duì)抵押權(quán)人和抵押人通過協(xié)議的方式來實(shí)現(xiàn)評(píng)估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價(jià)自，此外，還能夠在一定程度上節(jié)省評(píng)估費(fèi)用，從而確保房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開展。但是，在實(shí)際的工作中，存在諸多問題，嚴(yán)重影響了行業(yè)的發(fā)展。通過研究分析，筆者歸納出在抵押評(píng)估工作中所出現(xiàn)的問題，并提出相關(guān)對(duì)策，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.缺乏抵押評(píng)估知識(shí)
在抵押評(píng)估工作中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)殂y行信貸人或金融機(jī)構(gòu)缺乏房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的專業(yè)知識(shí)，在實(shí)際的評(píng)估過程中無法估算房地產(chǎn)的價(jià)值。抵押評(píng)估人不僅需要擁有廣泛的知識(shí)面和精通的業(yè)務(wù)能力，更需要具有對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)能力。抵押評(píng)估人如果在實(shí)際操作或者理論知識(shí)方面有所欠缺，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行客觀合理的評(píng)估存在很大的問題。
2.缺乏相關(guān)的法律知識(shí)
如果信貸人缺乏有關(guān)于抵押評(píng)估法律知識(shí)，在一定程度上就會(huì)導(dǎo)致信貸人無法正確判斷房地產(chǎn)的有效性、合法性和科學(xué)性。房地產(chǎn)抵押評(píng)估的效果跟房地產(chǎn)的性質(zhì)有著密切的聯(lián)系，并且房地產(chǎn)的價(jià)值也與其性質(zhì)息息相關(guān)。因此，當(dāng)信貸人不能夠完全掌握相關(guān)的法律知識(shí)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)實(shí)際價(jià)值與抵押評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)大的偏差，從而使抵押評(píng)估結(jié)果受到影響，甚至出現(xiàn)無效現(xiàn)象。
3.協(xié)議定價(jià)方面存在負(fù)面影響
在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估的過程中，協(xié)議定價(jià)存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅(qū)動(dòng)，部分信貸人員會(huì)利用自身工作的便利條件，對(duì)抵押物品進(jìn)行高估。此外，銀行會(huì)為了降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抵押物進(jìn)行低估，導(dǎo)致借款人的合法資產(chǎn)受到限制，最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估方、銀行部門以及金融機(jī)構(gòu)的利益產(chǎn)生影響。
在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作中，出現(xiàn)的問題會(huì)造成抵押物評(píng)估失真和貶值的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致難以對(duì)抵押物進(jìn)行處置，甚至?xí)?duì)銀行信貸的資金使用率產(chǎn)生嚴(yán)重影響。
三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作的改進(jìn)建議
具體的對(duì)策包括以下幾個(gè)方面：
1.強(qiáng)化信貸人員的道德教育
在銀行和金融機(jī)構(gòu)中，從事房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，還需要專業(yè)的職業(yè)道德素質(zhì)。只有這樣，才能有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進(jìn)行評(píng)估。此外，要避免對(duì)抵押物評(píng)估價(jià)格不公的現(xiàn)象，確保當(dāng)事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業(yè)道德素養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。
2.加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律知識(shí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性
銀行和金融機(jī)構(gòu)要積極貫徹和落實(shí)信貸人的學(xué)習(xí)制度，信貸人要了解相關(guān)的政策，確保能夠在評(píng)估過程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規(guī)避銀行或金融機(jī)構(gòu)資金受到威脅的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作涉及到的法律知識(shí)包括《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，對(duì)《擔(dān)保法》的范圍作出了明確的規(guī)定：法律上認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押包括房地產(chǎn)抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國(guó)家土地的使用權(quán)及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押物包括耕地以及相關(guān)的土地使用權(quán)；土地的所有權(quán)；不明確的所有權(quán)或者是有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，還包括學(xué)校、醫(yī)院等一些公益性質(zhì)的部門。在進(jìn)行房產(chǎn)抵押之前，首先要先確定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，以免對(duì)評(píng)估結(jié)果帶來影響。
3.準(zhǔn)確評(píng)估抵押物的價(jià)值
在遵循估價(jià)原則的同時(shí)，除了按照估價(jià)程序和選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方式，還需要結(jié)合房地產(chǎn)自身的價(jià)格等有關(guān)因素，最終確定估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，要做到誠(chéng)實(shí)、客觀、公平、公正。要科學(xué)地進(jìn)行價(jià)值判斷，提高房地產(chǎn)估價(jià)和估算水平，這就要求房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押評(píng)估之前，信貸人和評(píng)估部門需要明確估價(jià)的哪個(gè)方面出現(xiàn)了問題。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的近期交易情況，為成交價(jià)格提供重要的判定依據(jù)。收益法，就是選取合適的資本化率對(duì)其進(jìn)行折扣，之后再累計(jì)處理，這是一種超前的估價(jià)行為。成本法主要的估價(jià)方法是開發(fā)或者建造的一個(gè)大的項(xiàng)目，提出更為合理的估價(jià)方式。
4.完善評(píng)估制度及其抵押手續(xù)
在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的過程中，發(fā)放抵押貸款必須由抵押部門嚴(yán)格審查、評(píng)估之后方可發(fā)放，并且需要按照嚴(yán)格的評(píng)估流程。銀行可以成立評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，抵押物評(píng)估方式一方面提高了評(píng)估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以提高。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值過程中，可能會(huì)遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，銀行無法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行正確合理的評(píng)估。此外，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估需要不斷地完善抵押價(jià)值手續(xù)，從而為評(píng)估報(bào)告提供更為準(zhǔn)確的依據(jù)。
工作人員在拿到有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門的評(píng)估報(bào)告之后，必須認(rèn)真卻獨(dú)，查看抵押估價(jià)定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及最終結(jié)果等事項(xiàng)，最終為核定抵押物價(jià)值提供可靠的依據(jù)。在估價(jià)定義中，包含了土地的用途、開發(fā)程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現(xiàn)變化，必須對(duì)定價(jià)進(jìn)行重新定義。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，必須充分考慮抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，要按照房地產(chǎn)的發(fā)展情況，做出合理的預(yù)期價(jià)值。
四、結(jié)束語
綜上所述，要想保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估報(bào)告具有合理性和準(zhǔn)確性，需要在銀行進(jìn)行評(píng)估時(shí)，保證遵循公平、公正的原則。同時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值工作的過程中要盡量做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)最小化，以保障抵押人的合法權(quán)益，降低資金損失的發(fā)生概率。為了抵押評(píng)估行業(yè)擁有更標(biāo)準(zhǔn)、更規(guī)范的環(huán)境，能夠進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開展以及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更為標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 趙華平，張所地. 房地產(chǎn)的預(yù)期評(píng)估研究[J]. 城市問題. 2014（01）.
第2篇
在房地產(chǎn)交易管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理一直占據(jù)著十分重要的地方，是廣大房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理問題。
房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理防范
中國(guó)人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現(xiàn)代社會(huì)，人們會(huì)選擇購(gòu)買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)交易的過程中也暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)問題。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易中，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，不僅會(huì)給購(gòu)房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)此，應(yīng)該對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)，并且有效管理風(fēng)險(xiǎn)，才能維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)
房地產(chǎn)價(jià)格屬于固定資產(chǎn)，其個(gè)別性強(qiáng)、差異性大。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓過程。不像其他商品，房地產(chǎn)的價(jià)值一般無法被衡量，并且房地產(chǎn)交易并沒有一個(gè)固定的平臺(tái)。并且由于其不能移動(dòng)，房地產(chǎn)無法被即時(shí)買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產(chǎn)交易所涉及到的金額巨大，權(quán)益轉(zhuǎn)讓的手續(xù)比較復(fù)雜。在我國(guó)，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律來約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。一般來說，一套商品房從開發(fā)商到客戶手中，中間要經(jīng)歷多個(gè)過程及中介，流程的復(fù)雜性也滋生了風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）因自然環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)
自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指的是發(fā)生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)與自然環(huán)境息息相關(guān)，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)的交易。如在2011年的日本大地震后，有調(diào)查顯示購(gòu)房者的購(gòu)買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)本身造成一定的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。
（二）因社會(huì)環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)
人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿。在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，人們勢(shì)必會(huì)減少商品房的購(gòu)買。此外，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。最近一年來，政府出臺(tái)了一系列的政策對(duì)商品房購(gòu)買進(jìn)行限制，從而抑制房?jī)r(jià)的上漲。諸如此類的政策對(duì)于房地產(chǎn)交易的影響不可忽視。
（三）房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)交易中因交易主體而發(fā)生的法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。比如，若對(duì)相關(guān)法律不熟悉，或是審核不嚴(yán)密，則可能會(huì)造成無效的房屋買賣合同。我國(guó)《民法通則》中對(duì)于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規(guī)定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產(chǎn)交易前對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產(chǎn)交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會(huì)引起法律風(fēng)險(xiǎn)，造成一定的損失。
（四）房地產(chǎn)交易參與者的道德風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)交易的參與者，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、購(gòu)房者等都有可能產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。首先，一些房地產(chǎn)開發(fā)商向公眾公布虛假和誘導(dǎo)性的信息，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)魚龍混雜，一些非專業(yè)機(jī)構(gòu)匆匆進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，卻操作不規(guī)范，亂收費(fèi)，以及向購(gòu)房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經(jīng)賣出的房產(chǎn)再賣給其他消費(fèi)者。最后，購(gòu)房者也可能在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）注重保險(xiǎn)的購(gòu)買和使用
在風(fēng)險(xiǎn)管理中，保險(xiǎn)是非常重要的風(fēng)險(xiǎn)管理手段。風(fēng)險(xiǎn)管理的四種方式包括回避風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、自留風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)就是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中就為房地產(chǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)，從而確保在外界環(huán)境發(fā)生變化的時(shí)候其損失能降到最低。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的保險(xiǎn)包括房屋建筑工程保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的保險(xiǎn)進(jìn)行投保。
（二）健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)
近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成為了當(dāng)?shù)氐闹е袠I(yè)。但是由于發(fā)展速度太快，相關(guān)法律法規(guī)并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)正是因?yàn)榉傻牟唤∪a(chǎn)生的。對(duì)此，政府首先要充分重視，發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，加快建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，并督促各級(jí)地方政府盡快實(shí)施，從而為房地產(chǎn)交易提供相應(yīng)的法律保障，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康發(fā)展的道路。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部也應(yīng)建立完備的規(guī)章制度，當(dāng)問題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，要依照規(guī)章制度追究責(zé)任，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。
（三）加大誠(chéng)信宣傳力度
為了加強(qiáng)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)交易的道德認(rèn)識(shí)，政府部門可以利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介促進(jìn)全民樹立起房地產(chǎn)交易的誠(chéng)信意識(shí)，在房地產(chǎn)交易中培養(yǎng)一個(gè)良好的分文，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)開發(fā)商也要加大宣傳力度，在設(shè)計(jì)廣告時(shí)不能夸大其詞。房地產(chǎn)開發(fā)商可以加強(qiáng)房地產(chǎn)公益宣傳，培養(yǎng)購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，協(xié)助政府一道培養(yǎng)整個(gè)社會(huì)的購(gòu)房誠(chéng)信。
（四）增強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作
房地產(chǎn)交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作人員必須具備良好的素質(zhì)，首先應(yīng)以誠(chéng)信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。因此，要加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作，對(duì)其進(jìn)行法律知識(shí)方面的培訓(xùn)，增強(qiáng)一線人員的法律意識(shí)，從而規(guī)范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個(gè)清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
四、結(jié)語
總而言之，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下，經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，取得了相當(dāng)顯著的成果。然而發(fā)展速度太快，市場(chǎng)交易不規(guī)范、法律不健全的問題也暴露出來。對(duì)此，要充分重視這些風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉寶文.房地產(chǎn)交易管理中的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略分析[J].門窗.2015（9）：81-86.
第3篇
關(guān)鍵詞： 商品預(yù)售 消費(fèi)者權(quán)益 保護(hù)
一、商品房預(yù)售制度的概念
商品房預(yù)售也可以稱為期房買賣，具體是指房地產(chǎn)公司在商品房的建設(shè)過程中，將商品房進(jìn)行出售，購(gòu)房者在進(jìn)行房屋購(gòu)置時(shí)，先支付一部分的押金，其支付時(shí)間、數(shù)額、支付方式是由房地產(chǎn)公司規(guī)定的。在通常情況下，購(gòu)房初期支付的押金都是購(gòu)買商品房全款的10%-20%，即人們常說的首付；在商品房建設(shè)工程完成一半時(shí)，購(gòu)買者需要進(jìn)行第二次支付，支付的金額為30%-50%；在商品房建設(shè)工程完工之后，購(gòu)房者將剩下的金額予以全部付清，商品房的所有權(quán)由房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為購(gòu)房者。因商品房預(yù)售的種種優(yōu)勢(shì)，致使很多的房地產(chǎn)公司都使用這個(gè)銷售方式進(jìn)行商品房銷售。商品房預(yù)售這種方式不管站在消費(fèi)者的立場(chǎng)還是房地產(chǎn)公司的立場(chǎng)，都是非常有利的。消費(fèi)者通過預(yù)售的方式進(jìn)行購(gòu)房能夠減輕全額付款的壓力，買到既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠的商品房；而房地產(chǎn)公司能將建設(shè)中資金周轉(zhuǎn)困難的問題解決，讓工程得以順利進(jìn)行。商品房預(yù)售的種種優(yōu)點(diǎn)，使得我國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)公司都使用這種方法進(jìn)行住房銷售。
二、商品房預(yù)售中出現(xiàn)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題及原因
（一）商品房預(yù)售中出現(xiàn)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題
在最近幾年，消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)收到了很多關(guān)于商品房預(yù)售方面的投訴。消費(fèi)者協(xié)會(huì)提供的資料顯示，我國(guó)的投訴事件數(shù)量逐年增加，消費(fèi)者的權(quán)益受到了嚴(yán)重侵害。消費(fèi)者投訴的范圍非常廣泛，根據(jù)消費(fèi)者協(xié)會(huì)提供的資料可以將這些投訴大概分為以下幾類：第一，開發(fā)商進(jìn)行虛假宣傳。在購(gòu)買者交接商品房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋的裝修設(shè)計(jì)、質(zhì)量以及小區(qū)的綠化建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施等與廣告宣傳存在著一定的差距。第二，開發(fā)商對(duì)真正的情況進(jìn)行了隱瞞。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，預(yù)售人沒有對(duì)房屋的真實(shí)情況予以說明，在房屋的使用權(quán)上、商品房設(shè)定抵押方面都未予以說明。第三，房地產(chǎn)公司不按照規(guī)定的時(shí)間轉(zhuǎn)交房屋，還將一套房屋售賣給了幾個(gè)購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)不予以辦理房屋權(quán)證書。第四，在購(gòu)買者與房地產(chǎn)公司簽訂的合同中，出現(xiàn)了一些不平等的條款。第五、購(gòu)買者在收到房屋后發(fā)現(xiàn)商品房建設(shè)質(zhì)量不合格。第六，在商品房的面積上出現(xiàn)了一些誤差。
（二）導(dǎo)致問題出現(xiàn)的原因
在目前多數(shù)的商品房預(yù)售中，消費(fèi)者的權(quán)益受到了嚴(yán)重的侵害。導(dǎo)致問題出現(xiàn)的原因主要可以分為以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)宣傳的消息與購(gòu)買者得到的消息存在著差異性。在現(xiàn)在的商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)在制作宣傳短片和宣傳資料中摻入了很多的虛假成分，宣傳的內(nèi)容全部為商品房的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，對(duì)存在的不足與缺陷只字不提，導(dǎo)致購(gòu)買者對(duì)于商品房想象得太過于理想化。第二，購(gòu)買者對(duì)房屋購(gòu)買方面的專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)了解過少，對(duì)商品房的信息沒有正確的認(rèn)識(shí)。第三，購(gòu)買者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力存在較大差距，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)把大量的責(zé)任歸結(jié)于房屋的購(gòu)買者，加重了房屋購(gòu)買者的責(zé)任與壓力。第四，缺乏有效的監(jiān)管。在商品房的預(yù)售過程中，購(gòu)買者與房地產(chǎn)企業(yè)的地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力存在的較大的差距，購(gòu)房者依靠自己的法律知識(shí)根本不能對(duì)自己的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，在這樣的情況下，就必須對(duì)預(yù)售市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)管，以此來保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。
三、完善商品房預(yù)售市場(chǎng)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)機(jī)制
在現(xiàn)在的商品房預(yù)售中，消費(fèi)者的權(quán)益受到了侵害，為了使消費(fèi)者的權(quán)益得到保護(hù)，我們制定了一些防范措施，將商品房預(yù)售的市場(chǎng)機(jī)制予以健全完善，使商品房預(yù)售的交易秩序正常化。第一，在現(xiàn)在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)給消費(fèi)者的權(quán)益造成了很大的傷害，為了對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，要合理地運(yùn)用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》將不動(dòng)產(chǎn)中消費(fèi)者的地位予以了確定，當(dāng)消費(fèi)者權(quán)益受到侵害時(shí)，可以運(yùn)用法律的手段對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行，讓房地產(chǎn)公司對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行一定的賠償，法律的運(yùn)用不僅僅讓消費(fèi)者的權(quán)益得到了保護(hù)，還對(duì)房地產(chǎn)的不良行為予以嚴(yán)懲。第二，加強(qiáng)消費(fèi)者在商品房購(gòu)買方面的專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)，讓消費(fèi)者對(duì)商品房的宣傳資料和宣傳短片進(jìn)行全面的知識(shí)，要明確分辨其中的事實(shí)與虛假，通過自己掌握的知識(shí)對(duì)自己的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。第三，健全完善監(jiān)管體系，將商品房預(yù)售市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)管，使房地產(chǎn)的違法行為得以控制，從房地產(chǎn)企業(yè)方面保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。
四、總結(jié)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)住房體制改革的不斷深入，在居民的消費(fèi)中，住房購(gòu)買的消費(fèi)在居民的總消費(fèi)中占了很大的比例，所以我們更應(yīng)該對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買住房的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 張東亮.淺析商品房預(yù)售中對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)[J].法制
與經(jīng)濟(jì)（下旬刊），2011（6）.
[2] 趙飛.試論商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)[J].科學(xué)與財(cái)
富，2012（1）.
[3] 江靜.論商品房預(yù)售制度的完善――以強(qiáng)化消費(fèi)者保護(hù)
為視角[D].西南大學(xué)，2008.
